Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Основой применения данного метода является принцип замещения. Сущность метода сравнения продаж зак­лючается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижи­мость аналогичной полезности. Никто не заплатит за товар больше, чем он стоит. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, называемой «сравнимые продажи». Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в первую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — от цены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью». Общая модель сравнения продаж представлена следующим образом:

MV=Sc + ∆jc,где MV — расчетная величина рыночной стоимости (руб); Sc — цена продажи сопоставимого объекта; ∆jc — совокупная поправка к цене продаж, учитывающая количе­ственные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога. Данный метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж - это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований. Сопоставимость - это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Для сравнения оцениваемого объекта используется не менее трех аналогов. Чем их больше, тем повышается достоверность окончательной оценки. Согласно представленному алгоритму на рис. 6, на оценку объекта влияют условия, физические и экономические характеристики, а также права. Затем происходит процесс корректировки. Его рекомендуется проводить в следующей последовательности: базовая цена — права собственности — условия фи­нансирования − условия рынка − месторасположение объекта ─ физи­ческая характеристика ─ степень износа ─ состояние окружающей среды ─ экономические характеристики ─ иные факторы. Итак, реализация метода анализа продаж осуществляется в несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Дата добавления: 2015-08-27