Оценка фактора местоположения объекта недвижимости

Отличие недвижимости, как средства удовлетворе­ния потребности, заключается в наличии специфического фактора, а имен­но — фактора местоположения. Местоположение определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Сравнительная ценность ОН опред-ся ценностью местоположения. Местоположение следует понимать как муниципальное образование в его границах (город). Административно-территориальные границы города следует счи­тать верхним уровнем местоположения. На каждом из уровней имеются характеристики определяющие итоговою сравнительную ценность местоположения. Размеры всей городской территории (площадь города, S) определяют диапазон измене­ния ценности (∆V) ОН, т. е.: ∆V=f₁(S) Расположение ОН в конкретном фрагменте городской территории опред-т его сравнительную ценность. В отечественной практике подоб­ные фрагменты принято назыв. территориально-экономическими зонами (их границы не совпадают с административными границами городских районов, округов и т.п.). Зона представляет собой следующий уровень иерархии местоположения. Основным фактором, определяющим ценность местоположения на зо­нальном уровне (V’), принято считать удаленность конкретной зоны от центра города (L), т. е. V’=f₂(L)². Нижним уровнем этой иерархии являться конкретное местополо­жение объекта с характеристиками его ближайшего окружения, топология объекта. Для данной оценки применяют термины «локализация объекта», «локальное рас­положение». Ценность локального местоположения (V") также определяется комму­никационными характеристиками, а именно — удаленностью конкретного объекта от ближайшей остановки городского транспорта (l), т. е.: V"f₃(l). Местоположение правильнее считать не столько фактором влияния на ценность и цену ОН, сколь­ко важнейшим потребительским св-вом. Это следует из пони­мания недвижимости как «составной» сложной вещи. Рассмотрение города только как коммуникационной систе­мы представляет собой достаточно абстрактную модель, нуждающуюся в дополнительной корректировке.

Дата добавления: 2015-08-27