Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Основой применения метода сравнения продаж является принцип за­мещения. Он подразумевает, что сложившийся рынок реагирует различием в цене, в полезности между оцениваемым объектом и его наилучшей альтернативой. Сущность метода сравнения продаж зак­лючается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижи­мость аналогичной полезности. Никто не заплатит за товар больше, чем он стоит. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отраже­ние стоимости, называемой «сравнимые продажи».

Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в пер­вую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — от цены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью».

Процесс оценки также зависит от точного определения задачи оценки, источников получения информации, методологических принципов отбора аналогов и внесения соответствующих поправок. Методика сбора инфор­мации будет подробно рассмотрена в главе 5. Общая модель сравнения продаж представлена следующим образом: MV = S_c + Δj_с, где MV - расчетная величина рыночной стоимости (руб); S_c - цена продажи сопоставимого объекта; Δj_с - совокупная поправка к цене продаж, учитыва-ющая количе­ственные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога.

Этот метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж - это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований.

Сопоставимость — это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Для сравнения оцениваемого объекта используется не менее 3-х аналогов. Чем их больше, тем повышается достоверность окончательной оценки. Согласно алгоритму, на оценку объекта влияют условия, физические и экономические характеристики, а также права. Рас­смотрим более подробно количественные и качественные параметры:

· финансирование. Тип финансирования сделки, например, ипотека, может существенно влиять на цену продаж. Для того, чтобы определить, нужно ли вносить поправки в цену продаж, следует знать способ финансирования объекта (ипотечный кредит, тип ссуды, вид аренды, венчурный капитал, государственное финансирова­ние и др.) и возможные финансовые риски;

· условия сделки. В сфере недвижимости распространены следующие виды сделок: купля-про-дажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, кредитование под залог, наследование, ипотека, участие в долевом строительстве, расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.);

· условия продажи. Корректировка на условия продаж отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность, и выше рыночной, когда покупателю необходимо срочно купить собственность. Цена продажи является самой важной информацией о любой сделке. Внесение продаж поправок в цену продажи возможно после анализа аналогичных сделок;

· состояние рынка. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще. Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Изменение спроса зависит от таких факторов, как количество покупателей, их уровень денежных доходов, потребительские вкусы покупателей, цены на сопряженные (взаимозаменяющие) товары и др. Изменения в предложении зависят от налогов, инфляции и дефляции, цен на расходы, товары, услуги и др.;

· местоположение. Стоимость недвижимости зависит от ее дислокации. Хорошее местоположение объектов жилищной коммерческой недвижимости предполагает наличие вблизи сфер отдыха и услуг, хорошее транспортное обслуживание, чистую экологию и др. То местоположение, которое подходит для одного использования, может не подойти для другого;

· физические параметры. Принадлежность недвижимости к определенному типу и классу вызывает сложность по выбору объектов сравнения - разные размеры строений, отличительные характеристики строений (число спальных комнат, ванных комнат, тип сантехнического оборудования и др.), качество материалов, категория пожарной безопасности, архитектурный стиль, внешний вид здания, физический и моральный износы и т. д. Корректировка на физические характеристики требует изучения каждого элемента различия;

· экономические характеристики. Существуют несколько подходов, позволяющих оценить рыночную стоимость недвижимости методом сравнения продаж, а именно с помощью валового рентного мультипликатора (GRM) или общего коэффициента капитализации (R_o). Для этого используются следующие показатели: 1) коэффициент валовой ренты (GRM) = ^{Размер инвестиций} / _{Валовой объем реализации (GPI)}; 2) общий коэффициент капитализации (R_о) = ^{Чистый доход от эксплуатации} / _{Стоимость}; 3) стоимость (MV) = ^{Чистый доход от эксплуатации} / _{Норма капитализации}.

Дата добавления: 2015-08-27