Оценка стоимости земли

земля не является продуктом труда. Следовательно, ни­каких затрат на ее появление как вещи не приводилось (земля «произ­ведена» самой природой).

Факторный подход. Данный метод предполагает учет различных факторов, (затрат на освоение участка, выигрыша от его мес­тоположения, экологической обстановки и т. п.) с дальнейшим сведением их в одну итоговую оценку. Недостатки: Он разрабатывался для применения в тех ситуаци­ях, когда отсутствует законченная теория анализируемого явления. Это, в частности, относится к проблеме стоимости земли. В итоге, обосно­вание состава учитывается при стоимостной оценке факторов, и характер их взаимосвязи заведомо не является исчерпывающим. Поэтому не могут быть теоретически обоснованы и итоговые результаты.

Подход к оценке городских земель возможен при условии правильной трактовки понятии «нормативная цена земли» и «земельный налог». При этом должны учитываться следующие основные моменты: 1) необходимо разделить з/у в составе территории города; 2) нормативной может считаться такая цена, которая определена на основе некоторых регламентированных показателей, нормативов. В качестве нормативов целесообразнее всего использовать показатели инженерного освоения участков (степень развития инженерной инфра­структуры) в расчете на единицу площади. Целесообразно включать в состав инфраструктурных элементов автомобильные и железные до­роги, ибо они построены за счет средств собственника земли, принадлежат ему и по существу представляют собой объекты недвижимости.; 3) если значительная часть территории города в ее существующем состоянии представляет собой продукт труда, то, следовательно, могут быть определены и затраты этого труда. В денежном выражении они равны фактическим издержкам на создание инженерной инфраструктуры, включая автомобильные и железные дороги. Именно их целесообразно принять в качестве НЦЗ, т.е.:

Здесь З _{инфр i} - фактические затраты на i-й вид инженерной инфраструк­туры в пределах ТЭОЗ; S - площадь ТЭОЗ; n - общее число видов инфраструктуры.

С этих позиций становится очевидным и подход к определению ЗН. Он должен обеспечивать финансирование расширенного воспроизводства инженерной инфраструктуры, т.е. ставка ЗН должна равняться усреднен­ному нормативу амортизационных отчислений, скорректированному на коэффициент ускорения амортизации (К_уск), т.е. ЗН=Н_аоК_уск. Здесь Н_ао - средневзвешенная величина норматива амортизационных отчислений по всем видам инженерной инфраструктуры, т.е., где H_aо(i) - норматив амортизационных отчислений i-ro вида инженер­ной инфраструктуры; α_i - доля З _инфр(i) в общих затратах на инфраструктуру (в долях единицы).

Решение данной проблемы может быть достигнуто на основе ранее проанализированной теории ренты. В соответствии с этой теорией «ренту всегда составляет разница продукции, полученной при затрате двух оди­наковых количеств труда и капитала» (определение принадлежит Д. Рикардо). Рента является следствием наличия земельных участков, различа­ющихся своими естественными, назависимыми от труда и капитала свой­ствами,— плодородием и местоположением (дифференциальная рента I-R_I). Помимо этого, к образованию ренты приводят улучшения земельно­го участка, достигаемые в результате присоединения к земле капитала и труда (дифференциальная рента II-R_II).

Исходя из этого, следуют выводы: 1) определяется рента, порождаемая свойствами самого земельного участка, а не дополнительной эффективностью его использования. Единственным таким свойством для земельных участков в составе городских территорий, как было показано ранее, является местоположение (одна из компонент дифференциальной ренты I); 2) единственным вариантом использования, позволяющим выявить рентный фактор, является аренда находящихся на земельном уча­стке объектов недвижимости, а показателем, используемым для дальней­ших расчетов - арендная плата (АП). Размер АП, разумеется, нельзя считать полностью независимым от вида использования и его эффективности, однако в данном случае этим можно пренебречь; 3) при аренде двух сравнимых по своим характеристикам (и, следова­тельно, по уровню полезности в конечном или производственном потреблении) объектов недвижимости разница в величине АП (ЛАП) целиком относится к земельному участку и представляет собой количественное (денежное) выражение ренты по местоположению; 4) для преобладающей части территории любого города характерны примерно одинаковые уровни инженерного обустройства и, следовательно, данный показатель не влияет (дополнительно к местоположению) на величину ЛАП и не может считаться реальным рентообразующим факто­
ром. Таким образом, дифференциальная рента II (т. е. ΣЗ _инфр) из рассмотрения исключается. Следовательно, можно сделать вывод, что рента земельных участков в составе городских территорий практически пол­ностью формируется под влиянием единственного фактора - сравни­тельных преимуществ местоположения; 5) худшие по местоположению участки имеют ренту (R_зем), равную нулю, что равнозначно минимальному размеру АП. Однако при R_зем = 0 стоимостной эквивалент участка не будет равен нулю. В противном слу­чае остается совершенно непонятным, излишком чего является R_зем. T. e. стоимость худшего земельного участка (С_зем) будет минимальной, но C_зем = C_min > 0. Величина C_min принимается равной затратам на инженер­ную инфраструктуру участка.

С учетом изложенного можно записать ряд количественных соотноше­ний:

C_min ⁼ З_инфр → АП = AП_min → R_зем⁼ 0 и С_i > C_min → АП_i = АП_min + АП → R_зем = ΔАП.

Можно заметить, что в отношении городских земель несколько изме­няется последовательность формирования земельной ренты по сравнению с сельскими землями. Для последних причинно-следственная связь выглядит следующим образом: -ΔОНЗТ → +ΔД loc → R_зем = RI + RII → С_зем.

Для городских земель увеличение дохода за счет фактора местополо­жения (+ΔД loc) проявляется непосредственно в ΔАП (поскольку АП и есть доход), т. е. +ΔАП(= + ΔД loc) → R_зем = R'_i → C_зем .

Здесь R'_i — единственная реальная компонента R_i.

Преобразование R_зем → С_зем осуществляется посредством процедур ка­питализации. В этом и заключается оценка земель городских территорий на основе приносимого при их участии дохода

№1

S=P(1+n*i)

Ссуда 20000р выдана 12 марта по 25 декабря включительно под 7%, год високосный. Определить размер погашаемой суммы с различными вариантами временной базы при точном и приближенном числе дней суммарной ссуды.

1)точные проц. с точным числом дней n=288/366=0.79; S=20000*(1+0.79*0.07)=21106

2) Обыкновенные проценты с точным числом дней ссуды S=20000*(1+288/360*0.07)=21120

3)точные проценты с приблиз числом дней ссуды S=20000*(1+284/366*0.07)=21086

4) Обыкновенные проценты с приблиз числом дней ссуды S=20000*(1+284/360*0.07)=21104

№2

Ссуда в размере 50000р выдана на 3,5 года, ставка процента определяются след образом, а в каждом последующем полугодии ставка увел на 0,5%

S=50000*(1+1*0.05+0.055*0.06+0.5*0.065+0.5*0.07+0.5*0.075)=60625

При начислении % может насчитываться инфляция, как процесс снижения покупательской способности деньги.

Величину показ во сколько раз происх. изменение называют индексом инфляции, а величину показывающ. ур-ень инфляции.

I =1+ T I-индекс инфл; T-ур-ень инфл

Ожидается что цены за год выр. в 5раз опред. ожид. годовой ур-ень инфляции

Если цены вырастут 5 раз то уровень вырос на 400%

I_T=i+T*i+T

№3

Ссуда в размере 10000р выдана в начале года с погашением в конце года требуемая реальная доходн опер 7% годов ожид ур-ень инфл 40%. Опред погаш суммы с учетом инфл.

I_T=0.07+0.07*0.4+0.4=0.498

S=(1+1*0.498)*10000=14980

№4 Аппарат сложных процентов

При долгосрочных фин кред оперциях % послеочередного периода начисления могут не выплачиваться, а присоединяться n сумма долга. В этих случаях эту S опред:

S=P(1+i)ⁿ

Первонач сумма долга 20т.р. определим первоначальную сумму долга через 2 года при использовании простой и сложной ставки % в размере 7% годовой

S=20000(1+2*0.07)=22800

S=20000*(1+0.07)ⁿ=22898

№5

Если срок ссуды (n_a+n_b)=n не явл. целым числом, S=P(1+i)^na*(1+n_b*i)

Первоначальная сумма долга 10000р. Определить сумму долга через 2,5года по ставке 8% годовых.

S=P(1+i)^na*(1+n_b*i)=10000(1+0.08)²*(1+0.5*0.07)=12131h

№6

Ссуда в размере 20000р на 2 года реальная доходн операций должна составить 8% годовых по сложн процентов ожидаемый уровень инфл. сост 20% в год определить процентность суммы.

I_T=0.08+0.2+0.08*0.2=0.296

S=P(1+i_T)ⁿ=20000*1.296²=33592

№7 начисление сложных процентов несколько раз в году.

S=P(1+i/m)^n*m; m-кол-во начисл в год.

Первонач сумма долга 20000р срок ссуды составл 3 года, проценты начисл в конце каждого квартала по номинальн ставке сложных процентов 8% годовых определить погашаемость суммы

S=20000*(1+0.08/4)^4*3=25365

№8 эквивалентность простых и сложных ставок

P*(1+n*i_n)=p(1+i­_c)ⁿ

iⁿ=((1+i_c)ⁿ-1)/n

i_c=

№9Кредит предоставляется на 2 года 8% годовых определить эквив ставку простых поцентов.

I_n=((1+0.08)²-1)/2=8.3%

№10 по депозитному сертификату на сумму 100000р через 5 лет будет выплачено 300000р что как указывается в рекламном объявлении банка соотв 40% годовых, определить вид процентн ставки и оценить рекламное предлож банка

100000*1,4⁵≠300000

10000*(1+5*0,4)=300000

I_c= =0.246=24.6

№11 будующ ст-ть ден единиц

FV=PV(1+i)ⁿ

FV=PV(1+i/m)^n*m

I_э=(1+i/m)^m-1 -эффективн ставка % при начислении % несколько раз в год.

Зем. Уч разм 1500 кв.м. приобр за 700 у.е. за кв.м. инвестор считает что следует ожидать прироста 7% в год. После 10 лет владения инвестор предполагает землю продать. Рассчитать ст-ть земли через 10 лет.

700*1500*(1+0,07)¹⁰=2065508 у.е.

№12

Вклад положенный в банк 30т. У.е. под 12% определить аккумулируемую сумму через 4 года если проценты будут начисляться ежеквартально и ежемесячно

30000(1+0,12/4)^4*4=48,141

30000(1+0,12/12)⁴⁸=48,367

№13

Найти эффективную годовую ставку для номинальной ставки 16%годовых в случае ежеквартальной и ежемесячного начисления процентов.

I_э=(1+i/m)^m-1

I_э=(1+i/m)⁴-1=0.166986=0.17

I_э=(1+0,16/12)¹²-1=0,172

№14 будущая ст-ть единичного аннуитета.(накопление ден. Ед. за период.) многие финн операции имеют вид не разовых платежей, а серий рег выплат. Последовательность одиночных платежей производится в один. время и называется аннуитетом.

FVA=(PMT*(1+i)ⁿ-1)/i

FVA=(PMT*(1+i/m)^n*m-1)/(i/m)

№15

Помещение сдается в аренду на 5 лет. Аренды платежи вносятся в конце года в размере 300т. У.е. в банк на счет владельца помещения. Банк на внесенные суммы начисляет проценты по ставке 13%. Какова накопленная сумма и к концу срока аренды.

FVA=300000*((1+0.13)⁵-1)/0.13=1944881 у.е.

№16

Предприятие через 2г и 3 кварт купит недв. стоим 410т$. Сегодня он имеет возможность включить деньги в размере 10т$ в месс в банк под 14%годовых под альтернативные варианты влож, но более рискован явл приобр корпорат облич под 17% год. Рассчитать достат. накопл в сумме 410т$ для двух вар-тов.

10000*((1+0,1/12)^2,75*12-1)/12=399722

10000*((1+0,17/12)^2,75-1)/12=417039

Дата добавления: 2015-08-27