Визначення вартості права користування земельною ділянкою

У відповідності з поясненням п.41. Методики, лист ФДМУ№10-36-835 від 23.01.2004р. розрахунок вартості коригування земельною ділянкою як нематеріального активу здійснюється згідно формули, наведеної у п.44. «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок», затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002р. №1531.

Ця формула має наступний вигляд:

, (12)

де

Цпк – вартість права користування земельною ділянкою;

Доі – додатковий дохід орендаря за рік у грн.;

Ск – ставка капіталізації;

t – термін оренди земельної ділянки, в роках.

Дана формула є не що інше, як звичайний ануїтет і може мати наступний вигляд:

, (12.1)

де

фактор Інвуда, або фактор поточної вартості звичайного ануїтету при платежах (поступленнях) в кінці кожного року.

Нормативний період прогнозування додаткового доходу становить 50 років.

Згідно Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1531, ставка капіталізації для землі може бути визначена як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

, (12.2)

де

- ставка капіталізації для землі;

- норма повернення капіталу;

- частка земельного поліпшення в загальній вартості.

Частка будівлі в загальній вартості визначається як співвідношення між вартістю будівлі, що визначена за витратним підходом та загальною вартістю забудованої ділянки, що визначена за дохідним підходом. У разі, якщо величина Ч_Б ≥ 1, формула приймає наступний вигляд:

, (12.3)

- ставка капіталізації для землі;

- норма повернення капіталу.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена як різниця між загальною ставкою капіталізації (R) для поліпшень земельної ділянки та нормою повернення капіталу (Н) з урахуванням питомої ваги земельних поліпшень.

Аналіз даних про ціни продажу забудованих і вільних земельних ділянок у розрізі визначених територій (зон) свідчить, що для кожного типу нерухомості і конкретного ступеню цінності території є характерним стійкий зв’язок між вартістю землі і вартістю зведених на ній поліпшень. Причому частка землі в сумарній вартості збільшується відповідно до зростання цінності території.

Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

У випадку об’єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, вартість права користування земельною ділянкою визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками.

Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна.

Суб’єктом плати за землю (платником), як встановлено ст. 5 Закону України “Про плату за землю” № 2535–ХІІ, є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) i землекористувач, у тому числі орендар, тобто безпосередній суб’єкт господарювання, кому земельну ділянку передано у власність чи надано в користування, в тому числі на умовах оренди. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), які перебувають у власності або в користуванні, в тому числі на умовах оренди. Отже, якщо земельна ділянка знаходиться у власності, постійному користуванні або в тимчасовому користуванні (для суб’єктів, у яких є укладені договори на право тимчасового користування землею відповідно до норм Земельного кодексу, який діяв до 01.01.2002 р., i термін дії таких договорів не закінчився), то за такі земельні ділянки сплачується земельний податок.

Розмір земельного податку, який підлягає сплаті, зокрема i в 2011 р., безпосередньо залежить від індексації ставок земельного податку та нормативної грошової оцінки землі.

Для сільськогосподарських угідь і земельних ділянок, які знаходяться за межами населених пунктів, та для земельних ділянок населених пунктів, грошову оцінка яких встановлено, індексуватиметься нормативна грошова оцінка, а ставки земельного податку, визначені Законом № 2535–ХІІ, не зміняться.

Згідно зі ст. 23 Закону 2535–ХІІ грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до Порядку проведення індексації грошової оцінки земель, затвердженого Постановою КМУ № 783 від 12.05.2000 р., грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт, що визначається за формулою: Кі = (L – 10) ∕ 100, де L – середній індекс інфляції року, за результатами якого проводиться індексація.

ЦН = ЦНМ × КІ × КФ × КМ × SО

(13)

де	ЦН	—	грошова оцінка земельної ділянки, грн..;
	ЦНМ	—	базова ставка 1 м^2 земельної ділянки, грн.;
	КІ	—	коефіцієнт індексації грошової оцінки земель;
	КФ	—	коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
	КМ	—	коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки;
	SО	—	площа земельної ділянки, м^2.

Значення коефіцієнта, який характеризує місце розташування земельної ділянки К_М, вираховується, як добуток системи коефіцієнтів локальних особливостей місця положення окремої земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони; при цьому цей добуток не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Таблиця 14

Дата добавления: 2015-07-20