Описание объектов-аналогов.

№ п/п	Местоположение объекта-аналога	Уровень отделки помещения	Функциональ-ное назначение	Месячная арендная плата за 1м^2	Источник информации об объекте-аналоге
	Пр. 200 Лет Херсона, 32	Хорошее	Магазин	10 $.	«Из рук в руки» №2 (440) 15-21 Января 2003 год. т. 8-050-9872567 Костя
	ул. Суворова	Хорошее	Магазин	15,5 $.	«Из рук в руки» №2 (440) 15-21 Января 2003 год. АН «Атлас-А» т. 29-43-07 т. 26-26-06 Кирилл
	ул. Суворова	Удовлетворительное	Магазин	10 $.	«Из рук в руки» №2 (440) 15-21 Января 2003 год. АН «Атлас-А» т. 29-43-07 т. 26-26-06 Кирилл
	Николаевское Шоссе (Остановка Железнодорожная)	Хорошее. Требует незначитель-ного косметического ремонта.	Кафе	5 $.	ЧП «Агентство недвижимости «Олеко» т. 22-96-54 т. 26-45-32 Гена.

Первый этап.

Из-за отсутствия достоверных данных о разнице цен предложения и совершившихся сделок по аренде, нам пришлось полагаться на мнение риэлторов, которые считают, что эта разница составляет около 10%. Для данных объектов-аналогов поправка на торг нами была принята на уровне 10%. Ниже приведены результаты, полученные в результате применения данной корректировки.

Таб. 4.6

№ п/п	Местоположение объекта-аналога	Уровень отделки помещения	Наличие отдельного входа	Месячная арендная плата за 1 м^2 (предложение)	Величина корректировки	Месячная арендная плата за 1 м^2 с учетом корректировки
	Пр. 200 Лет Херсона, 32	Хорошее.	Магазин	10 $.	-10 %	9 $.
	ул. Суворова	Хорошее.	Магазин	15,5 $.	-10 %	14 $.
	ул. Суворова	Удовлетворительное	Магазин	10 $.	-10 %	9 $.
	Николаевское Шоссе (Остановка Железнодорожная)	Хорошее. Требует незначитель-ного косметичес-кого ремонта.	Кафе	5 $.	-10 %	4,5 $.

Второй этап.

При внесении поправок для сравнения объектов-аналогов и объекта оценки следует придерживаться следующих правил:

1. Корректируется цена аренды сравниваемого объекта для моделирования арендной платы за оцениваемый объект. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

2. Поправки для аналогов должны осуществляться с целью приобретения ими наибольшего сходства с оцениваемым объектом. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы сдан в аренду сравнимый объект-аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки».

В данной работе определение величин корректировок и, соответственно арендной платы было решено провести с помощью аппарата линейной алгебры (Государственный информационный бюллетень о приватизации №4 за 2003 г. стр. 43). Эта методика применима в случае, если количество отобранных объектов-аналогов на единицу превышает число ценоформирующих факторов, по которым производится сравнение объекта оценки с аналогами, т.е. выполняется условие:

где:

n – количество объектов-аналогов;

k – количество ценоформирующих факторов, по которым производится корректировка;

Оценка величины арендной платы за объект с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть получена следующим образом:

где:

С_о – арендная плата за объект оценки;

Ц_i – цена аренды i -го объекта-аналога;

∆ц_ij – корректировка цены аренды i -го аналога с учетом различия с объектом оценки по j -му ценоформирующему фактору;

В соответствии с моделью (2) необходимо последовательно сравнить оцениваемый объект с каждым из отобранных объектов-аналогов. В результате получим систему из n линейных уравнений:

Поскольку корректировка ∆ц_ij зависит от величины различия по j -му ценоформирующему фактору между объектом оценки и i -м объектом-аналогом, то целесообразно ее определять следующим образом:

где:

х_оj – значение j -го ценоформирующего фактора для объекта оценки;

х_ij – значение j -го ценоформирующего фактора для i -го объекта-аналога;

∆с_j – вклад в стоимость аренды объекта недвижимости единицы j -го ценоформирующего фактора;

С учетом (4) систему (3) можно записать следующим образом:

Неизвестными в полученной системе линейных уравнений являются величины С_о и ∆с_j (j=1,k). Запишем систему (5) в удобном для ее решения виде:

Данная совокупность уравнений представляет собой систему n линейных уравнений с n=k+1 неизвестными, так как изначально предполагалось в соответствии с условием (1), что число объектов-аналогов должно на единицу превышать количество анализируемых ценоформирующих факторов.

Далее решение данной системы уравнений находится матричным способом.

Запишем систему (6) в матричной форме:

где:

Решение системы (7) существует, если определитель матрицы ∆Х не равен нулю. В этом случае система, как известно, имеет одно решение:

где:

∆Х^-1 – матрица обратная к матрице ∆Х;

Данные для построения матрицы ∆Х.

Для построения матрицы ∆Х, в качестве ценоформирующих факторов нами были выбраны такие параметры, как местоположение, уровень отделки помещения и наличие отдельного входа. Остальные физические характеристики нами не использовались, поскольку по ним оцениваемый объект и объекты-аналоги схожи.

Тогда применительно к данной оценке выражение (8) запишется в виде:

Поскольку предполагается, что данные факторы это числа, то необходимо перевести соответствующие качественные признаки в количественную шкалу.

С этой целью ранжируем объекты-аналоги по мере улучшения местоположения и повышения уровня отделки помещения с помощью шкалы качественных оценок:

Таб. 4.7

Наихудшее значение фактора	1 – 2
Незначительное преимущество	3 – 4
Значительное преимущество	5 – 6
Явное преимущество	7 – 8
Абсолютное преимущество

Для учета функционального назначения объекта воспользуемся бинарной переменной, принимающей значение 1 в случае если функциональное назначение объекта – магазин и значение 0 – если объект – кафе.

Выделим отобранные ценоформирующие факторы с учетом кодировки качественных характеристик в отдельную таблицу:

Таб. 4.8

№ п/п объекта	Местоположение объекта	Уровень отделки	Функциональное назначение	Стоимость за 1 м^2 с учетом корректировки
	4 балла	5 баллов	1 балл	9 $.
	7 баллов	5 баллов	1 балл	14 $.
	7 баллов	3 балла	1 балл	9 $.
	3 балла	4 балла	0 баллов	4,5 $.
Объект оценки Лит. А’ (кафе)	3 балла	5 баллов	0 баллов	?

Далее, в соответствии с (4) и (10), приступаем к формированию матриц ∆Х и Ц, для чего:

∆Х=					Ц=	9 $.
				14 $.
		-2		9 $.
		-1		4,5 $.

С помощью встроенной функции МОБР в пакете Microsoft Excel определяем матрицу, обратную к матрице ∆Х:

∆Х^-1=	0,00	0,50	-0,50	1,00
-0,33	0,33	0,00	0,00
0,00	0,50	-0,50	0,00
1,33	-0,83	0,50	-1,00

На основании полученных данных с помощью встроенной функции МУМНОЖ в пакете Microsoft Excel можно рассчитать элементы матрицы С по формуле (9):

С=	Со	=	7,0 $.
∆с1	1,7 $.
∆с2	2,5 $.
∆с3	0,4 $.

Элемент С_о = 7,0 $ является стоимостью арендной платы за 1 м² оцениваемого объекта (помещение кафе).

Остальные элементы полученной матрицы С можно интерпретировать следующим образом:

∆с₁= 1,7 $ – величина изменения стоимости арендной платы за 1м² объекта при улучшении качества его местоположения, согласно шкалы на один бал. В процентном выражении данная величина составит 35,7 %;

∆с₂= 2,5 $ – величина изменения стоимости арендной платы за 1м² объекта при улучшении качества его отделки, согласно шкалы на один бал. В процентном выражении данная величина составит 27 %;

∆с₃= 0,4 $ – величина изменения стоимости арендной платы за 1м² объекта при изменении его функционального назначения (кафе на магазин). В процентном выражении данная величина составит 6 %;

Тогда, арендная плата за 1 м² помещений магазина составит:

7,0 + 6% = 7,4 $. или,

с учетом курса НБУ 1 $ = 5,33 грн., плата за 1 м² составит

помещения кафе: 5,33 х 7.0 = 37,31 грн.

помещения магазина: 5,33 х 7.4 = 39,44 грн.

В таком случае ПВД для данного объекта определится из выражения:

ПВД = (S₁ х А₁ + S₂ х А₂) х 12

где:

S₁ – площадь помещений кафе.

А₁ – ставка арендной платы за 1 м² помещений кафе.

S₂ – площадь помещений магазина.

А₂ – ставка арендной платы за 1 м² помещений магазина.

12 – число месяцев в году.

Т.е.

ПВД = (58,8 х 37,31 + 51,3 х 39,44) х 12 = 50598 грн.

Дата добавления: 2015-07-20