Определение эффективного валового дохода (ЭВД).

ЭВД – это ПВД, уменьшенный на вакансии, недобор платежей и прочие расходы.

В рыночных условиях всегда сохраняется вероятность потерь арендной платы за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. В рассматриваемых условиях следует прогнозировать потери на уровне 10 % от ПВД. Тогда, годовой эффективный валовой доход (ЭВД) определится из выражения:

ЭВД = ПВД – 10 %

А для объекта оценки ЭВД составит:

ЭВД = 50598 – 10% = 45538 грн.

Определение чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход равен ЭВД за вычетом операционных расходов за год.

ЧОД = ЭВД - Расходы

Определение операционных расходов

Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей.

Поскольку типичным для херсонского рынка аренды является принятие всех эксплуатационных расходов арендатором на себя, то к постоянным расходам арендодателя, в нашем случае можно отнести расходы на управление. А классифицировать их как постоянные или переменные можно в зависимости от того, как оплачивается работа управленческого персонала. Если она фиксирована, то расходы постоянные, если зависит от дохода, то расходы переменные.

Поскольку мы не имеем достоверных данных о заработной плате управленческого персонала такого рода, то ее уровень был принят на уровне средней заработной платы по Херсону – 367 грн. в месяц, или 367 х 12 = 4404 грн. в год.

Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей.

В нашем случае к переменным расходам можно отнести НДС.

Т.е. расходы арендодателя по содержанию недвиж имости составят НДС, уплачиваемый с денежных поступлений от взимаемой арендной платы (ЭВД) и расходы на управление – 4404 грн. в год.

В результате ЧОД для объекта оценки составит:

ЧОД = 45538 / 1,2 – 4404 = 33544 грн.

Дата добавления: 2015-07-20