Расчет коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух элементов:

1. ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал или ставка дисконта) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. норма возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений.

В общем виде, расчет коэффициента капитализации осуществляется по формуле:

где:

R – коэффициент капитализации;

Y_Е – ставка дисконта;

– ожидаемое относительное изменение стоимости объекта к концу срока владения (в долях единицы);

n – периоде накопления;

sff(Y_E; n) – фактор фонда возмещения, при проценте реинвестирования – Y_E.

В случае изменения дохода в течение прогнозного периода, в модель также вводится переменная, учитывающая это обстоятельство, и тогда выше приведенная формула примет вид:

где:

К – коэффициент стабилизации дохода;

где:

– ожидаемое относительное увеличение периодического дохода, приносимого объектом к концу срока владения (в долях единицы);

Sⁿ – будущая стоимость денежной единицы;

a(Y_E; n) – текущая стоимость обычного единичного аннуитета.

Выше приведенное уравнение для расчета коэффициента капитализации представляет собой уравнение Эллвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заемного капитала. При этом предполагается, что в течение срока владения от периода к периоду происходит равномерное изменение дохода, приносимого объектом, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

Расчет ставки дисконта.

Для расчета ставки дисконта оценщиками Украины в практической деятельности используется метод кумулятивного построения, заключающийся в суммировании без рисковой ставки с премиями за все виды рисков, присущих оцениваемому объекту.

Ставка дисконта разбивается на 8 частей.

1. Безрисковая базовая ставка – безопасная базовая ставка, которую можно получить по вкладам в течение определенного периода времени. Наиболее безопасным вложением считается приобретение государственных ценных бумаг. Однако, неразвитость этого рынка в Украине приводит к необходимости определять базовую безрисковую ставку по средней конкурентной ставке по депозитам в СКВ наиболее надежных отечественных банков (источник информации: http://www.finance.com.ua/freeinfo/dur.shtm.)

таб. 4.9

Наименование банка	Проценты по валютному депозиту
«Вабанк»	7%
«Захидинкомбанк»	7%
«Аваль»	7%
«Кредитпромбанк»	8%
«Брокбизнесбанк»	6,5%
«Укрэксимбанк»
Средняя арифметическая ставка	7%

2. Компенсация риска изменения базовой ставки – если вложения в государственные облигации США абсолютно безопасны, то риск того, что украинские банки снизят процент по депозитным вкладам существует и должен быть учтен.

3. Компенсация различий в ликвидности вложений – в отличие от банковских вкладов оцениваемый объект не может быть быстро превращен в наличные деньги без существенных потерь в стоимости.

4. Компенсация различий в условиях вложений – срок вложения денег в недвижимость сравнительно больший по сравнению с банковским вкладом, что повышает риск вложений.

5. Компенсация специфических рисков, присущих отрасли – не вызывает сомнения, что вложения в предприятия различных отраслей сопряжены со специфическими рисками, которые должны быть учтены.

6. Компенсация специфических рисков, присущих оцениваемому объекту – должна учитывать состояние дел на оцениваемом предприятии, его сегодняшнее и прогнозируемое место на рынке, благоприятные и угрожающие факторы внешней среды, возможность изменения доходов и т.д.

7. Компенсация за местоположение – эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемого объекта, предоставляемые, его местоположением.

8. Компенсация необходимости в компетентном управлении – чем более сложны и рискованны инвестиции в оцениваемый объект, тем более качественного управления они требуют, отсутствие или наличие компетентного управления устанавливается с помощью этой части ставки дисконта.

Таб. 4.10

Базовая ставка (принята по средней ставке по депозитам в СКВ)	7,0%
Компенсация риска изменения базовой ставки	1,0%
Компенсация различий в ликвидности вложений	2,5%
Компенсация различий в условиях вложений	2,0%
Компенсация специфических рисков, присущих отросли	2,0%
Компенсация специфических рисков, присущих оцениваемому объекту	2,0%
Компенсация за место расположения	2,0%
Компенсация необходимости в компетентном управлении	2,5%
Всего	21,0%

В результате расчета ставка дисконта определена в размере 21%.

Расчет нормы возврата капитала.

Оценщик исходил из предположения, что период владения (n) составит три года, а затем объект будет продан.

Учитывая тенденции рынка (развитие производства, рост товарооборота и покупательной способности населения, связанного со стабилизацией экономики, как в стране в целом, так и в Херсонском регионе, снижение депозитных ставок, смягчение кредитно-денежной политики, как НБУ, так и коммерческими банками, нормализация земельного законодательства и т.д.), мы, проконсультировавшись с риэлторами, предположили, что доход от использования объекта оценки будет расти. Тоже относится и к стоимости реверсии (перепродажи) объекта, которая, по нашему мнению, по окончании прогнозного периода, даже с учетом накопленного износа будет выше текущей стоимости объекта. Однако, следует также вспомнить и о возможной экспансии крупных операторов розничной торговли на херсонский рынок, что может привести к вытеснению с рынка магазинов подобных магазину, здание которого является предметом оценки и соответственно, к снижению спроса на подобные объекты, что повлечет за собой, как снижение стоимости такой недвижимости, так и доходов от ее эксплуатации. Поэтому, нами было принято решение рассчитать величину возврата капитала с учетом трех возможных сценариев:

1. Оптимистический;

2. Наиболее вероятный;

3. Пессимистический;

Оптимистический – поток дохода от оцениваемой недвижимости и ее стоимость по окончанию прогнозного периода увеличится на 10%. В таком случае ставка капитализации для оптимистического варианта будет рассчитана следующим образом:

Т.е. коэффициент капитализации для оптимистического варианта составит 16,8%.

Наиболее вероятный – поток дохода от оцениваемой недвижимости и ее стоимость по окончанию прогнозного периода увеличится на 5%. В таком случае ставка капитализации для наиболее вероятного варианта будет рассчитана следующим образом:

Т.е. коэффициент капитализации для наиболее вероятного варианта составит 18,8%.

Пессимистический – поток дохода от оцениваемой недвижимости и ее стоимость по окончанию прогнозного периода уменьшится на 10%. В таком случае ставка капитализации для пессимистического варианта будет рассчитана следующим образом:

Т.е. коэффициент капитализации для пессимистического варианта составит 25,9%.

Дата добавления: 2015-07-20