Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Указанный подход предполагает наличие и использование сведений об объеме доходности или объемах реализуемой продукции и ее рыночной стоимости, маркетинговые исследования рынка и анализа себестоимости.

Подход основан на сравнении дохода, получаемого от владения имуществом и дохода, который возможно получить, разместив средства в безрисковый институт.

Кроме того, данный подход предполагает проведение анализа рыночных ставок арендной платы, в случае сдачи данного объекта в аренду и эксплуатировать с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель называется обычно оптимальной или рыночной ставкой;

- оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

- расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления;

- полученный таким образом чистый операционный доход (ЧОД) пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа перерасчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Доходный подход позволяет с достаточной точностью определить перспективные и текущие выгоды от владения объектом на общем фоне рыночных данных.

Метод прямой капитализации.

Для определения стоимости объекта оценки, с точки зрения его потенциальной прибыльности можно воспользоваться методом прямой капитализации потока наличности.

Поток наличности – это сумма прибыли, амортизации и высвобождения средств по другим статьям баланса за период.

Метод прямой капитализации состоит в определении стоимости объекта, путем деления ожидаемого потока наличности за период, непосредственно следующий за моментом оценки на коэффициент связи между доходом (потоком наличности) и стоимостью.

Стоимость объекта методом прямой капитализации определяется по формуле:

где,

D – чистый максимально возможный операционный доход;

R – ставка капитализации.

В качестве базы расчета методом капитализации могут быть избраны результаты анализа рыночных ставок арендной платы за объекты, которые сравнимы с оцениваемым объектом при сдаче его в аренду по целевому назначению, с учетом наилучшего и наиболее эффективного использовании, а также с учетом его технического состояния.

При использовании специфических премий за специфические риски, присущие объекту, вводимые при вычислении ставки дисконта, метод капитализации рыночной ставки арендной платы, отображает возможную логику потенциального инвестора и соответствующий порядок рыночной стоимости объекта оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Для определения стоимости объекта оценки методом непрямой капитализации используется метод дисконтирования периодических денежных потоков.

При этом стоимость имущества равна сумме стоимости периодических денежных потоков дохода плюс, текущая стоимость реверсии.

Реверсия – это инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.

Текущая стоимость потока доходов определяется по формуле:

где,

D1, D2, Dn – потоки доходов, получаемый в течении n-го периода;

i – ставка дисконта.

FV Re – поток доходов полученный в результате реверсии.

При этом поток дохода определяется от наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Для определения итоговой величины стоимости могут использоваться формальные математические процедуры (типа метода весовых коэффициентов), а также чисто экспертные соображения.

Дата добавления: 2015-07-20