Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) земельного участка как вакантного.

Стоимость земли всегда рассчитывается в предположении, что она вакантна, поэтому ЛНЭИ участка земли должно рассматриваться исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной?

Определение лучшего и наиболее эффективного использования участка, на котором расположены улучшения, как вакантного, осуществляется с целью дальнейшего определения его стоимости. Далее, полученная величина стоимости вакантного участка должна быть добавлена к стоимости улучшений, определенной с учетом их износа (действительной стоимости улучшений). В результате чего будет получена оценочная стоимость объекта недвижимости.

Однако такой алгоритм предполагает наличие у собственника данной недвижимости права собственности, как на улучшения, так и на земельный участок.

В нашем же случае, улучшения, на которые у Заказчика оформлено право собственности, расположены на земельном участке, арендуемом им у местных советов. Поэтому, в нашем случае, определяться должна не стоимость права собственности на земельный участок, а стоимость права аренды земельного участка. Данная величина может быть рассчитана с помощью следующих методических подходов:

1. сопоставления цен продаж;

2. капитализация дополнительного дохода с земли арендатора земельного участка.

В соответствии с первым подходом (сопоставления цен продаж) стоимость права аренды определяется на уровне цен продаж прав аренды подобных земельных участков с учетом расхождений, которые влияют на их стоимость.

По второму методическому подходу, который основывается на капитализации дохода, стоимость права аренды определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора.

Дополнительный доход определяется как разница между чистым операционным или рентным доходом и соответствующим доходом от арендной платы, установленной договором аренды.

Как видно, оба подхода предусматривают наличие у оценщика рыночной информации, в первом случае о сделках купли-продажи прав аренды, а во втором – о сложившейся на местном рынке типичной величине арендной платы за подобные участки. А поскольку у нас отсутствует подобная информация, мы решили отказаться от определения стоимости права аренды земельного участка, в результате чего необходимость в проведении анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как вакантного отсутствует.

Дата добавления: 2015-07-20