Характеристика херсонского рынка нежилой недвижимости

Рынок купли продажи херсонской нежилой коммерческой недвижимости находится в стадии формирования, хотя следует отметить и все более возрастающий интерес к данному сегменту рынка, как со стороны коммерсантов, так и риэлторов. За последний год в некоторых крупных риэлторских конторах г. Херсона были сформированы отделы, работающие с нежилой недвижимостью. Подобная тенденция наблюдалась в крупных городах Украины еще в начале 2000 года, где руководители некоторых риэлторских контор поняли, что данный сегмент рынка может быть базовым и приносить хорошие доходы. Поэтому, некоторые риэлторские компании вообще отошли от предоставления услуг по жилой недвижимости, сконцентрировав внимание на коммерческой.

Острая борьба за «нежилой» кусок пирога развернулась не только среди риэлторских контор, но и между риэлторами и государственными предприятиями, которые пытались монополизировать данный сегмент рынка. В данный момент государственные служащие и риэлторы пытаются найти точки взаимодействия для взаимовыгодного сотрудничества.

Что касается объектов нежилой коммерческой недвижимости г. Херсона, то большинство из них были получены в собственность в ходе приватизации. Вторичные сделки (после приватизации) осуществляются сравнительно редко и касаются в основном объектов торгового и офисного назначения. В основном такие объекты недвижимости приобретаются для собственных нужд покупателя.

Объекты нежилой коммерческой недвижимости сегментированы по своему функциональному назначению:

§ Складские помещения;

§ Производственные помещения;

§ Торговые помещения;

§ Офисные помещения.

Для каждого сегмента характерен свой диапазон, как стоимостей, так и арендных ставок.

На величину стоимости объектов влияют такие факторы как:

§ Передаваемые права собственности. Дело в том, что юрисдикция объекта оценки играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи, т.е. введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта оценки, а, соответственно, и цену продажи;

§ Условия финансовых расчетов при приобретении объекта. Сделки купли-продажи в аспекте финансовых расчетов могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных:

§ расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

§ получение покупателем кредита у финансовой структуры для приобретения объекта недвижимости;

§ рассрочка платежа, предоставляемая продавцом покупателю.

§ Условия продажи. Свободная или принудительная продажа.

§ Время продажи (сезонность). Для некоторых объектов динамика сделок на рынке недвижимости и соответственно уровень цен продаж (а также величина арендных ставок) существенно зависит от сезона. Например: летние кафе, пансионаты и т.д.;

§ Местоположение. В сфере недвижимости бытует следующее выражение: «На стоимость недвижимости влияют три фактора: местоположение, местоположение и еще раз местоположение». По нашему мнению данное выражение может быть безбоязненно отнесено и к величине арендной платы. Хотя данное утверждение может показаться излишне категоричным, оно подчеркивает важность местоположения объекта, как для рынка аренды, так и для рынка купли-продажи недвижимости. Для недвижимости размещение объекта описывается целым рядом характеристик (расположение земельного участка в природно-климатической, функциональной, экономико-планировочной зоне и т.д.), которые существенно влияют на стоимость объекта и величину арендной платы.

§ Физические характеристики. Физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость, впрочем, как и величину арендной платы) самого объекта оценки. Перечень физических характеристик разнообразен – возраст и состояние, вид использованных строительных материалов и архитектура зданий, размер и форма, как земельного участка, так и самого здания, этаж, на котором расположен объект оценки, и этажность здания, наличие или отсутствие коммуникаций, подъездных путей, стоянок для транспорта и т.д.

Что касается стоимости аренды, то к уже выше перечисленному следует добавить еще один фактор:

§ Условия арендных отношений. Договора аренды в аспекте содержания и эксплуатации имущества могут иметь различные варианты, из которых можно выделить два основных:

§ Арендатор оплачивает все расходы по эксплуатации и содержанию имущества отдельно от арендной платы;

§ Оплата расходов по эксплуатации и содержанию имущества входит в арендную плату.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК. Строительство новых объектов нежилой промышленной недвижимости в г. Херсоне на данный момент попросту не рентабельно. На рынке строительных услуг преобладают ремонтные работы, также в моду вошло переоборудование жилого фонда под объекты коммерческой недвижимости и строительство минимагазинов из облегченных конструкций каркасного типа.

Что касается приватизации, то приобретение в собственность объектов государственной и коммунальной собственности осуществляется либо на конкурсной основе, либо путем выкупа, который возможен при аренде объекта с последующим проведении неотделимых улучшений на сумму 25% от стоимости объекта.

Вариант выкупа является наиболее «любимым» среди желающих получить в собственность объекты приватизации. Это обстоятельство можно объяснить, как возможностью некоторое время поработать и присмотреться насколько удачно пойдет бизнес в данном месте, так и возвратом денежных средств вложенных в ремонт и переоборудование объекта (а также, хотя это и является незаконным «раздуть» смету на проведенные улучшения).

Что касается аренды, то «первичка» привлекательна для арендаторов, прежде всего стоимостью аренды – иногда в 2 – 3 раза ниже, чем на вторичном рынке.

Однако большая часть нежилой недвижимости на первичном рынке находится в плохом техническом состоянии и требует существенных затрат на ремонт, переоборудование и содержание.

Также, обязательно следует учитывать, что это объекты общегосударственной и коммунальной собственности и в роли их продавцов и арендодателей выступают органы исполнительной власти и местного самоуправления. Поэтому заключение договоров купли-продажи и аренды на первичном рынке, в сравнении с рынком вторичным, дело более хлопотное, сопровождающееся значительными затратами времени, денег и сил (независимая оценка, страхование и т.д.).

Несмотря на все эти сложности, некоторые предприниматели предпочитают арендовать нежилые помещения именно на первичном рынке. И решающий фактор для них это не низкая цена аренды, а, как говорилось выше, возможность в дальнейшем приватизировать занимаемый объект. Однако следует отметить, что большая часть привлекательных объектов (в основном по местоположению) уже сдана в аренду либо приватизирована.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. По мнению большинства операторов, работающих на рынке г. Херсона, сегодня спрос и предложение лежат в совершенно различных плоскостях. В структуре спроса преобладают приспособленные (как минимум с отдельным входом) торговые и офисные помещения, расположенные либо в деловом центре города, либо в непосредственной близости к транспортным развязкам, торговым, культурным и общественным центрам «спальных» районов города. В структуре же предложения, как продажи, так и аренды велика доля складских и производственных помещений, а также помещений, не приспособленных для ведения бизнеса, и расположенных, как правило, в периферийных районах города, вдали от торговых и общественных центров. Такой дисбаланс, по мнению операторов, возник из-за того, что вторичный рынок купли-продажи и аренды в Херсоне, на данный момент, находится еще в стадии формирования. А, что касается аренды нежилой недвижимости, то большинством предпринимателей подобный вид деятельности не воспринимается как бизнес, а является лишь способом содержания избыточных основных средств на предприятии, доставшихся «в наследство» от фондоемких государственных предприятий в процессе приватизации.

Кратко рассмотрим в отдельности каждый из функциональных сегментов рынка:

Складские помещения. В недалеком прошлом большинство складов находилось в собственности государственных предприятий. «Поднявшиеся» торговые фирмы строили свои собственные склады, чтобы избавиться от неприятной необходимости арендовать нужные площади. Но строились в основном быстровозводимые склады ангарного типа, где хорошо было хранить промтовары. Капитальные складские помещения с рефрижераторами и установками искусственного климата для хранения продовольствия требовали слишком больших вложений в строительство, а потому оставались в основном государственными.

В 1998 г. в стране случился дефолт. Обвал гривны и резкое повышение цен привели к падению уровня платежеспособности населения, что привело к падению уровня доходов, а в некоторых случаях и к банкротству, торговых фирм. На рынке поменялось большинство действующих лиц. Сегодня многие фирмы, не будучи уверенными в своем будущем, просто не рискуют приобретать складские помещения в собственность, предпочитая арендовать их. Причем, предпочтение в аренде отдается государственному и коммунальному имуществу, где аренда, как было сказано ранее, в 2 – 3 раза ниже уровня цен на вторичном рынке и в случае необходимости остается возможность выкупа.

Основными арендодателями, в данном сегменте рынка, по прежнему остаются предприятия государственной и коммунальной собственности, а также различные АО, которые в большинстве случаев с удовольствием расстались бы с большинством, не занятых в производстве площадей.

Предлагаемые к сдаче в аренду или продаже помещения, находящиеся в частной собственности граждан, либо принадлежащие частным предприятиям, как правило, представляют собой небольшие (50 – 300 м.кв.) помещения, часто расположенные в подвальном, либо цокольном этаже здания.

Стоимость складских помещений составляет от 30 грн/кв.м до 450 грн/кв.м, а уровень арендных ставок на складские помещения колеблется в диапазоне от 2,5 до 25 грн., в зависимости от устройства склада и его местоположения и размеров.

Наибольшим спросом, в данном сегменте рынка, пользуются сравнительно небольшие помещения (100 – 300 м), расположенные вблизи торговых центров, которые в основном используются рыночными торговцами, а также предприятиями розничной и мелкооптовой торговли. Эпизодически возникает потребность в складах большей площади – 500 – 2000 кв.м, которая легко удовлетворяется, если требования не слишком высоки. Одним из наиболее важных требований для подобного рода помещений является расположение их на охраняемой территории предприятия, а также наличие подъездных путей для автотранспорта и железнодорожной ветки.

Производственные помещения. Производственные площади, по уровню развития рынка, не далеко «ушли» от складских помещений. Основные арендодатели все те же фондоемкие государственные и коммунальные предприятия, а также «новоиспеченные» АО, образовавшиеся в результате приватизации.

Стоимость и арендные ставки сравнимы со стоимостями и арендными ставками на складские помещения, 50 грн/кв.м – 550 грн./кв.м и 3 – 30 грн./кв.м. соответственно.

В качестве отличия от складских помещений можно назвать требования к более развитой инженерной инфраструктуре зданий (наличие канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения и т.д. в зависимости от функционального использования помещений). Также, следует отметить отсутствие у покупателей и арендаторов большой «центростремительной силы», что, по-видимому, связано с действующими санитарными нормами.

Наиболее типичные покупатели и арендаторы – небольшие металлообрабатывающие и деревообрабатывающие предприятия, автомастерские.

Торговые помещения. Торговые помещения (магазины, кафе, бары и т.д.), по мнению операторов, это наиболее востребованный сегмент рынка, как купли-продажи, так и аренды.

Данному обстоятельству способствовал рост розничного товарооборота, как в целом по Украине, так и по регионам.

В предыдущие годы рынок розничной торговли практически не развивался. Вплоть до 2000 года наблюдалось снижение товарооборота. Соответственно, торговые операторы не могли расширять существующий или новый бизнес. С 2000 года ситуация изменилась. Розничный товарооборот в 2000 году, превысил товарооборот 1999 года на 8%. В 2001 году тенденция к росту товарооборота сохранилась, и его уровень вырос еще на 12,6% по отношению к 2000 году – и составил 34,1 млрд. грн. (официальный индекс инфляции в 2001 году – 6,1%, рост доходов населения по сравнения с 2000 годом – 9%). В 2002 и 2003 годах также был отмечен рост розничного товарооборота. Эта тенденция, по прогнозам специалистов, в Украине сохранится и в 2004 году.

Наиболее привлекательными для развития розничных сетей в прошлом году по-прежнему оставались Киев, АР Крым, крупные промышленные центры – Харьков, Донецк, Днепропетровск. Объем розничного товарооборота в каждом из этих регионов составляет более 2 млрд. грн. Наибольшие же темпы роста оборота были зафиксированы в Ровненской, Кировоградской, Николаевской и Закарпатской областях (19,8% - 29,4%). Из «грандов» в эту группу вошел лишь Крым (за счет увеличения количества туристов). Что касается товарооборота в Херсонской области, то по данным Херсонского областного управления статистики, объем розничного товарооборота, (включая рестораны) предприятий – юридических лиц всех форм собственности и хозяйствования за период январь – декабрь 2001 года составил 636,5 млн. грн., что больше объема соответствующего периода 2000 года на 13,4%. Этот же показатель за тот же период в 2002 г. увеличился на 17,4% и составил 733,6 млн. грн.

Рост покупательской активности и рост предложения товаров обусловил повышенный спрос на дополнительные торговые площади.

Стоимости торговых площадей находятся в диапазоне от 550 грн/кв.м до 5500 грн/кв.м.

Поскольку новых магазинов на всех не хватает, а многим это удовольствие пока попросту не по карману, в моду вошла аренда.

Сегодня такой «монстр» херсонской торговли, как ЦУМ, значительную долю прибыли имеет от сдачи в аренду своих торговых площадей. Фирмы, арендующие там площади, в принципе готовы платить достаточно большие, по Херсонским меркам, деньги: удачное местоположение и известные «имена» магазинов окупают расходы арендаторов.

По наблюдениям риелторов, в прошлом году наибольшим спросом, как у покупателей, так и у арендаторов пользовались небольшие помещения (или секции) площадью 50 – 150 кв.м в центральных районах. Основные товары, реализуемые в таких точках – парфюмерия, бытовая химия, одежда, канцтовары, мобильные телефоны и т.п. Начало 2004 года показало, что вкусы у покупателей и арендаторов не изменились. Сейчас на один объект площадью 50 – 150 кв.м в людном месте «приходится» максимальное число потенциальных покупателей и арендаторов. Такой повышенный интерес к небольшим торговым точкам объясняется тем, что коммерсанты присматриваются: успешен ли будет бизнес в том или ином месте, хорошо ли пойдет торговля тем или иным товаром, а также сравнительно невысокими стартовыми капиталовложениями.

В помещениях от 150 до 300 кв.м (также, довольно востребованные помещения) как правило торгуют одеждой, обувью, продуктами питания.

Вместе с новой волной открытия супермаркетов начал расти спрос и на торговые площади от 500 до 2000 и более кв.м. Также подобные объекты арендуют для торговли автомобилями, запчастями к ним, бытовой техникой, мебелью, стройматериалами.

Торговые помещения, в г. Херсоне, условно можно разбить на три группы:

1. К группе дорогих относятся помещения, стоимость квадратного метра в которых составляет 400 дол.США и более, а цена аренды превышает 50 грн/кв.м. Как правило, это магазины в центральной части города. Высокая стоимость и арендная плата обусловлены как оборудованием помещения и хорошим ремонтом, так и местоположением.

2. Цена «средних» помещений – 130 дол.США – 400 дол.США, а стоимость аренды – 10 – 50 грн/кв.м. Как правило, за такие деньги можно приобрести или арендовать торговые точки, расположенные на пересечении транспортных магистралей в «спальных» районах города, а также, на прилегающих к центру улицах.

3. Стоимость дешевых торговых помещений составляет – 100 дол.США – 130 дол.США, арендная плата за подобные помещения лежит в диапазоне от 7 до 10 грн/кв.м. Как правило, подобные помещения находятся в дали от людских потоков в «спальных» районах города.

Офисные помещения. Офисные помещения по «популярности» у покупателей и арендаторов, располагаются на втором месте, после торговых.

На стоимость офисов влияют общеизвестные факторы:

- местоположение;

- качество отделки и инженерного оборудования;

- транспортная доступность;

- наличие деловых и бытовых удобств;

- наличие парковки;

- престижность (имидж имеющихся арендаторов и т.п.).

На стоимость аренды офисов, кроме выше перечисленных факторов, также влияют:

- условия сдачи в аренду;

- качество эксплуатации и обслуживания;

Рынок купли-продажи офисных помещений в г. Херсоне также недостаточно развит. Многие «средние» предприятия предпочитают либо арендовать помещения, либо приобретают объекты жилого фонда, а затем приспосабливают их под офисные помещения.

Квартиры на первых этажах, расположение которых позволяет, после переоборудования, использовать их как офисы ценятся в 1,5 – 2 раза выше, чем равноценные, но без таких «привилегий».

В зарубежных странах с развитым рынком недвижимости, где широко распространена аренда используется международная классификация офисных помещений по классам А, В, С, D, Е.

К классу А относят офисные здания, способные удовлетворить самые высокие требования, предъявляемые арендаторами.

Расположение зданий класса А должно быть в самых престижных коммерческих или финансовых районах центра города.

Инженерное оборудование таких зданий выполнено на основе новейших мировых разработок. Предусмотрена возможность работы всех необходимых систем в автономном режиме в случае возникновения нештатных ситуаций в городских системах обеспечения.

Внутренняя отделка помещений выполняется в соответствии с индивидуальными запросами арендаторов. Помещения могут быть укомплектованы необходимой офисной техникой и техническим персоналом.

Арендаторы получают необходимое количество мест на охраняемых автостоянках, необходимые деловые и бытовые услуги.

Управляющие и эксплуатационные службы обеспечивают самый высокий уровень технического и эстетического обслуживания здания и прилегающей территории, охраны.

Основными арендаторами зданий класса А являются крупнейшие мировые компании, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания класса В также расположены в престижных коммерческих или финансовых районах центра города. Часто в этот класс переходят офисные здания класса А через 5-7 лет их эксплуатации. Этот процесс закономерен из-за постоянного повышения стандартов наиболее качественного обслуживания арендаторов. В связи с этим многие параметры офисных зданий класса А характерны и для этого класса офисных зданий.

Основными арендаторами часто являются крупные и часть средних фирм и компаний.

Офисные здания класса С расположены в гостиницах, приспособленных помещениях (научные и учебные заведения) вне центра города, но к ним имеется удобный транспортный доступ из делового центра.

По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса В. Для арендаторов имеются автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, лишь базовые системы искусственного климата и остального инженерного оборудования.

Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

К классу D по международной классификации относят здания, расположенные вдали от центральных деловых районов с устаревшими системами инженерного оснащения, отсутствием специализированных служб эксплуатации.

Класс Е – офисы в неприспособленных помещениях.

Классификация офисных помещений г. Херсона в соответствии с международными стандартами дело неблагодарное. С одной стороны некоторые помещения, по местоположению, стремятся к классу В, а с другой стороны, обслуживание арендаторов и уровень технического и эстетического обслуживания здания и прилегающей территории «тянет» их в класс С, а то и в класс D. В качестве примера можно привести гостиницу «Киев» (до переоборудования). С одной стороны местоположение, о котором можно лишь мечтать, с другой стороны устаревшие системами инженерного оснащения, отсутствие специализированных служб эксплуатации и т.п. На сегодняшний день в гостинице «Киев» закончены ремонтно-строительные работы, и большинство помещений занято «ПриватБанком».

Кстати, именно банки и являются основными покупателями или арендаторами подобных помещений. Основная же часть арендаторов г. Херсона предпочитает арендовать помещения относящиеся к низшим классам (классам С – Е). Спрос на подобные помещения крайне эластичен, и зависит в первую очередь от местоположения объекта.

Если все же попытаться классифицировать херсонские офисные помещения, то получится следующая картина:

· Класс А – отсутствует;

· Помещения близкие к классу В (по большому счету к классу В они «подбираются» только за счет местоположения, уж больно у нас страдает обслуживание клиента) – Стоимость от 300 до 600 $/кв.м., аренда от 15 до 80 грн/кв.м; Такой большой разброс цен обусловлен различием в качестве отделки помещений, наборе деловых и бытовых служб, а также наличием или отсутствием парковки.

· За последние годы в Херсоне широкое распространение получила аренда помещений в административных зданиях больших предприятий, утративших со снижением объемов производства необходимость в содержании большого административного аппарата. Также популярна, в основном из-за невысокой арендной платы, аренда помещений в общежитиях, детских садах, медицинских, научных и учебных заведениях. Подобные помещения можно отнести как к классу С, так и к классу D, в зависимости от местоположения. Арендные ставки на подобные помещения лежат в диапазоне от 5 грн/кв.м до 15 грн/кв.м. Поскольку подобные помещения являются встроенными, и зачастую не имеют отдельного входа, то они редко являются объектами сделок купли-продажи. Во всяком случае, у нас нет данных о подобных сделках. Исключением являются объекты, расположенные на первом этаже таких зданий, т.е. помещения, в которых возможно обустроить отдельный вход.

· Аренда квартир (в данном случае речь идет о квартирах без отдельного фасадного входа) и жилых домов усадебного типа под офис также существует. Наиболее распространена аренда квартир на первом этаже. Подобные помещения используются, в основном, мелкими фирмами, основной вид деятельности которых не требует приема посетителей. Также, редко, но существует аренда квартир, расположенных на крайних верхних этажах. Такие помещения используются владельцами служб такси. Подобные помещения относятся к помещениям класса Е. Диапазон арендных ставок на подобные помещения описывается следующим интервалом: 5 грн/кв.м – 8 грн/кв.м.

Дата добавления: 2015-07-20