Читайте также:
|
При определении стоимости объектов обычно применяются три подхода оценки – расходный подход, доходный подход и сравнительный подход.
Расходный подход основывается на:
· поведении рационального покупателя, который вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка (прав на земельный участок) и создания на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности;
· поведении типичного продавца, желающего вернуть затраченные на строительство средства.
Применение данного подхода в настоящей работе, по нашему мнению, приведет к искажению результата оценки, поскольку, как уже было сказано в разделе «Анализ ЛНЭИ земельного участка как вакантного», в данном случае необходимо определять не стоимость права собственности на земельный участок, а стоимость права аренды земельного участка, что, в виду отсутствия у оценщика рыночной информации о сделках купли-продажи прав аренды, и о сложившейся на местном рынке типичной величине арендной платы за подобные незастроенные участки, является делом проблематичным. А поскольку данная величина, в сравнении со стоимостью улучшений не является мизерной, то, не учтя ее, мы получим значительно искаженную величину стоимости объекта оценки.
Доходный подход применяется для определения стоимость объектов, которые ориентированы на получение прибыли их владельцами. Поскольку оцениваемый объект является приносящей доход недвижимостью, то данный подход полностью соответствует цели данной работы.
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Этот подход применяется при наличии развитого рынка недвижимости. По нашему мнению, рынок объектов подобных оцениваемому, достаточно развит для применения данного подхода.
Исходя из всего выше сказанного, Оценщиком было принято решение, для определения стоимости объекта оценки применить два классических подхода оценки недвижимости – доходный и сравнительный.
| Раздел |
Дата добавления: 2015-07-20; просмотров: 42 | Нарушение авторских прав
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Доходный подход | | | Выбор информационного массива. |