Краткое резюме и предложения по проблемам оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства

Оценка памятников – путь получения инвестиций на поддержание их сохранности и потенциального жизненного ресурса и одновременно получения инвестиций для развития городской инфраструктуры. Инвестиционная привлекательность памятников, формируемая уровнем их престижности, местоположением, возрастанием ценностных характеристик во времени, несмотря на наличие понижающих стоимость памятников факторов (постепенно ветшание со временем, нарастание утрат, ограничительные условия в ремонте и реконструкции, повышенная оплата на содержание и сохранность строения и окружающей территории) – все это должно учитываться при моделировании оценочной стоимости объекта. При этом важнейшую роль в оценке играет наличие всего спектра необходимых исходных данных в зависимости от отнесения памятника к категории мирового, национального или местного значения с выделением предмета (предметов) охраны (сохранности), не подлежащих никаким изменениям своей аутентичности. Отсюда необходимость дифференцированного подхода к оценке памятников и использованию ее результатов, что требует наличия строго определенного порядка на всех стадиях – от отбора квалифицированных экспертов до поэтапного сопровождения всех процессов оформления документации, включая охранный договор и необходимые инвестиционные обязательства.

Отсюда – главные задачи при экспертной оценке :

1. Получение четких исходных данных о статусе и категории значимости оцениваемого объекта, о рейтинге его окружения и местоположения, правовом и охранном режиме.

2. Разработка модели НЭИ в рамках существующего и дозволенного использования объекта в соответствии с поставленными целями и функцией оценки, с учетом возможной реконструкции и модернизации с эффективным вкладом.

3. Выбор и обоснование методологии оценки, учитывающей специфику объекта и возможности применения одного, двух или всех трех подходов (затратного, сравнительного или доходного) в зависимости от цели и функции оценки в рамках законодательной дозволенности.

4. Использование архитектурно-инженерного опыта специалистов для идентификации ценностного архитектурно-художественного и технического потенциала с последующей стоимостной оценкой всех аспектов восстанавливаемого объекта и определением его действительной оценочной стоимости.

5. Получение результата и его интерпретация с составлением отчета с регламентируемым содержанием и формой.

6. Обязательное рецензирование отчетов об оценке памятников с привлечением специалистов, имеющих опыт и специальные знания в этом вопросе.

В настоящее время имеется определенная законодательная и нормативная база, регламентирующая оценку памятников в Украине, однако далеко не все вопросы решены, что сдерживает развитие оценки, не позволяя эффективно использовать потенциальные возможности этого важнейшего культурного и инвестиционного ресурса.

Исходя из обобщения накопленного опыта, собственных исследований и оценочной практики можно предложить для обсуждения следующие мероприятия, которые должны стимулировать развитие оценочной деятельности и поднять инвестиционную привлекательность памятников, вызвав одновременно приток средств на поддержание их сохранности и более эффективного использования:

1. Установить четкий согласованный порядок (регламент) подачи документов, отбора субъектов оценочной деятельности, структуры и состава отчетов об оценке памятников, схемы реализации результатов оценки с сопровождением их охранным договором, включающим инвестиционные обязательства и гарантии их выполнения, а также определенные льготы инвестору, учитывающие условия инвестирования и использования памятника в расчетный период.

2. Создать на общественных началах консультационную группу (совет), состоящий из привлекаемых для рассмотрения определенных групп объектов экспертов-оценщиков, архитекторов, инженеров-строителей и искусствоведов, которые могут давать необходимые консультации при решении сложных оценочных вопросов и возникновении различных оценочных ситуаций на уровне региональных органов, проводящих конкурсы по отбору оценщиков и утверждающих результаты оценки.

3. Внести определенные коррективы и дополнения в действующую "Методику денежной оценки памятников", утвержденную Постановлением Кабмина Украины от 26.09.02 №1447, в частности по вопросам более четкого разделения памятников по категориям и связанным с этим регламентом необходимых процедур и интерпретацией подходов и результатов, с уточнением трактовки инвестиционной стоимости и таких терминов, как показатель сохранности в увязке с коэффициентами, учитывающими различные виды ценности памятника, спецификой учета земельного компонента в рамках пятна застройки и в целом по зоне охраны памятника и т.д.

4. Стимулировать возможности модернизации и реконструкции тех памятников и (или) их частей, которые не имеют предмета охраны (сохранности) аутентичного характера и могут быть изменены в соответствии с трактовкой Закона Украины "Об охране культурного наследия" с сохранением их как фоновой застройки и в измененном облике с учетом предварительного получения разрешения в органах охраны культурного наследия. Такой путь может обеспечить наибольшую степень инвестиционной привлекательности, восстановить и регенерировать обветшавшую застройку и окружающую часть как правило престижной территории исторического центра и престижных кварталов города.

5. Для реализации этих и др. предложений которые обсуждались на конференциях во Львове, Киеве и Одессе целесообразно создать рабочую группу под эгидой УТО, которой поручить выработать обоснованные предложения по актуальным проблемам оценки памятников и в кратчайший срок разработать «Методические рекомендации по оценке недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства в Украине».

В заключение хочется сказать несколько слов об Одессе и показать ряд её неповторимых памятников истории архитектуры и градостроительства.

Представляя Одессу как символ радости и красоты, рассматривая фасады её исторических зданий с интерпретацией этого слова ФА – САД в качестве сочетания ноты «ФА» (звуки вечной музыки) и «САДА» (благоухание красоты и здоровья цветущего сада), хочется надеяться на дальнейшее сохранение «Жемчужины у моря» со всеми её прекрасными памятниками, оценкой которых нам посчастливилось заниматься под эгидой Украинского общества оценщиков.

список использованной литературы:

1. Маркус Я.И., Суханов В.Г., Гликман М.Т., Крумелис Ю.В. Оценка зданий-памятников архитектуры, культуры и истории /Вісник оцінки, 1997, №9-10. –с.6-8.

2. Оценка недвижимых памятников истории и культуры. Общие положения. СТО РОО 21-02-97 (Проект стандарта Российского общества оценщиков).

3. Памятники архитектуры как объект оценки: Справ. пособие /Авт. кол.:
И.Н. Клименко, Т.В. Скибицкая, В.Н. Шалаев и др. – К., 1999. -116 с.

4. Закон України “Про охорону культурної спадщини” від 8.06.2000р., №1808-111.

5. Методика визначення вартості пам’яток. Облікова грошова оцінка. –Укрпроектреставрація, К., 2000. -9с.

6. Методические рекомендации по экспертной оценке стоимости памятников градостроительства и архитектуры для одесского региона /Я.И. Маркус, М.Т. Гликман, Н.А. Штербуль, В.Г. Суханов, В.А. Лисенко, В.П. Уренев, В.И. Тимофеенко и др. – Одесса, НЦП “Экострой”, ИМК “Город Мастеров”, 2000. -48 с. /Утв. Одесоблгосадминистрацией 04.04.2000г., распоряжение №222/А-2000/.

7. Гликман М.Т., Козловская Ж.А., Столяров П.С. Экспертная оценка памятников архитектуры и истории /Імперія нерухомості. -2000, №1. –с. 58-59.

8. Гликман М.Т. Экономическая оценка зданий с учетом выявления их инвестиционной привлекательности и эффективности / Вісник ОДАБА – Збірник наукових праць Міжнародного симпозіуму “Дом-ЕКСПО 2000”. Вип.2. –Одеса, “Місто Майстрів”, 2000. –с. 71-75.

9. Гликман М.Т., Суханов В.Г., Козловская Ж.А. Методические аспекты экспертной оценки стоимости зданий-памятников /Імперія нерухомості. -2001, №2, -с. 74-75.

10. Гликман М.Т., Суханов В.Г., Некрасов В.И. Экспертная оценка стоимости здания Одесского оперного театра /Вісник оцінки, Вип.3. –Одеса, “Місто Майстрів”, 2001. –с. 108-112.

11. “Методика грошової оцінки пам’яток”, затв. Постановою Кабміну України від 26.09.2002р. №1447.

12. Гликман М.Т., Кузьменко Г.В., Маркус Я.И. Оценка стоимости комплекса зданий с учетом их культурно-исторической ценности /”Шахский дворец” в г. Одессе/ Вісник оцінки, 2002, №3. – - с. 33-35.

13. Кравцова Н.П. Коментар до методики грошової оцінки пам’яток /Вісник оцінки, 2002, №4. – с. 21-24.

14. Мардер А. Особливості визначення вартості пам’яток архітектури /Янус-Нерухомість, 2002, №11.- –с. 8-9,23.

15. Гликман М.Т., Мишин В.Н., Суханов В.Г. Особенности оценки гостиничного комплекса как памятника архитектуры и градостроительства/Вісник оцінки, 2003, №3(7). –с. 23-24.

16. Гликман М.Т., Грибонос Е.И., Синько О.А. Особенности сравнительной оценки стеновых ограждений зданий при экспертной оценке недвижимости в современных условиях. – Вісник ОДАБА. Вип.9. – Одеса, 2003. – с.54-59.

17. Гликман М.Т., Свириденко Д.Г., Чулков М.А. Особенности оценки подвальных, чердачных и мансардных помещений в условиях реконструкции зданий исторической застройки Одессы /Сб. Научных трудов „Реставрация, реконструкция, урбоэкология”, „RUR -2003”, № 5-6, Одесса, - с.147-149.

18. Гликман М.Т. Сохранность как фактор формирования остаточной стоимости зданий-памятников/ Вісник оцінки, Київ, 2004, № 1(9).- с.11-13.

19. Суханов В.Г., Гликман М.Т., Маркус Я.И. Проблемы восстановления зданий-памятников/ Вісник оцінки, Київ, 2004, № 1(9).- с.16-17.

20. Клименко І., Смольнiкова С. Оцінка пам’яток історії, архітектури та містобудування. - К.: “Артек” 2006. – 204с.

21. Гликман М.Т., Шехтер Ф.Л., Арсирий А.Н. Эколого-экономический подход к оценке энергоэффективных конструкций и светопрозрачных систем зданий и сооружений. - Вісник ОДАБА. Вип.27. – Одеса, 2007. – с.90-98.

22. Експертиза та управління нерухомістю: Навчально-методичний посібник / М.Т. Глікман, А.М.Арсірій, Н.В.Івко; Під ред. М.Т. Глікмана. – Одеса, ТОВ «Зовнішрекламсервіс», 2007. – 69 с.

23. Гликман М.Т. Оценка ценности / ДОМ. СОМ, 2008, №2. – с.118-120.

24. Практика оценки / Под общ. ред. Я.И.Маркуса.Ежемесячный журнал. Изд. «Экономика», 2006-2008г.г.

25. Міжнародні стандарти оцінки. Восьме видання. 2007.

---

Дата добавления: 2015-10-21