Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников

Современное техническое состояние и эксплуатационная надежность зданий-памятников архитектуры и исторической застройки городов требуют постоянного внимания с приложением усилий по их восстановлению, поиску источников финансирования и квалифицированных методов реализации инвестиционно-привлекательных проектов.

В этих условиях, как показывает опыт [6, 18, 24], необходимо иметь четкую и обоснованную информационно-методическую базу и разработанный на ее основе системный подход, учитывающий специфику оценки и прогнозирования износа, разрушения и восстановления ветшающих со временем зданий, сохранность которых, в рамках охранных обязательств является основной задачей, заложенной в законе Украины «Об охране культурного наследия» и в «Методике денежной оценки памятников».

Специфика и налагаемые при этом ограничения должны четко увязываться с возможностями и особенностями использования памятников как потенциально доходной или недоходной недвижимости, что определяет привлечение инвесторов, а следовательно и средств на восстановление и дальнейшее поддержание объектов в надлежащем состоянии.

Мировой опыт показывает, что стоимость ремонтно-реставрационных и восстановительных работ по памятнику зачастую может превышать остаточную стоимость здания (с учетом физического и др. видов износа), а учет необходимости дальнейшего постоянного поддержания памятника в рамках требований охранных обязательств приводит к необходимости передать зачастую такой объект в аренду или собственность надежному инвестору практически бесплатно, естественно если такое не противоречит действующему законодательству и орган управления охраны культурного наследия обеспечивает контроль за выполнением охранного договора.

С учетом вышеизложенного важнейшее значение в современной практике независимой оценки стоимости зданий-памятников является идентификация их ценностных характеристик, установление всех видов износа, утрат и изменений материальных структур и технического состояния всех элементов и здания в целом с последующим анализом и диагнозом ситуации, расчетом эксплуатационной пригодности и надежности заменяющих поврежденные и существующих сохраняемых конструкций.

Все это должно делаться в установленном порядке, с разработкой необходимых предложений, с приложением бизнес-планов, ТЭО инвестиций или другой проектной документации, включая сметы, согласованные и утвержденные специально уполномоченными госорганами охраны памятников. Выполнение таких работ должно осуществляться специализированными, имеющими соответствующие лицензии организациями, обладающими опытом работы и оцени памятников архитектуры и градостроительства.

Особенности Одесского региона составляют: слабые грунтовые основания с подземными пустотами и подпочвенными водами, с высоким уровнем грунтовых вод, широкое применение фундаментов и стен из камня ракушечника; использование в старых зданиях деревянных перекрытий, дощатых подшивных потолков и других недолговечных конструкций. В этих условиях особое значение приобретает квалифицированное обследование, оценка технического состояния, возможностей и условий эффективного проведения восстановительных работ.

При оценке технического состояния элементов следует выделять элементы, имеющие обратимые и необратимые изменения (ухудшения) физического состояния. Необратимые ухудшения физического состояния характеризуется непригодностью элемента к дальнейшей эксплуатации и оцениваются как стопроцентный физический износ (подлежит замене или воссозданию). Обратимое ухудшение может быть ликвидировано путем проведения работ по реставрации, реконструкции и ремонту без полной замены элемента. При обследовании также оценивается функциональное устаревание архитектурно-конструктивного решения и инженерного оборудования, уменьшение полезности здания, в связи с чем можно ожидать потерю потенциального дохода по сравнению с функциональными аналогами.

В условиях значительного физического износа и требований максимальной сохранности зданий-памятников требуется применение неразрушающих методов исследования их частей и конструкций, особенно при обследовании предаварийных объектов.

В результате проведения обследования технического состояния здание может быть принципиально оценено как хорошее, удовлетворительное или неудовлетворительное, вплоть до ветхого и непригодного [19, 25]. Первые характеризуются тем, что в здании полностью обеспечена безаварийная работа несущих конструкций и отсутствуют повреждения, а эксплуатационная пригодность элементов обеспечивается проведением косметических планово-предупредительных ремонтов. Неудовлетворительное на стадии ветхого и непригодного состояние здания разделяется на категории согласно работоспособности, увязываемой с категориями ремонта и реконструкции. Здания, находящиеся в неудовлетворительном и ветхом состоянии – это строения, резерв несущей способности которых в целом или отдельных элементов исчерпан (причем иногда достаточно исчерпания резерва хотя бы в одной из основных несущих конструкций для того, чтобы признать неудовлетворительным состояние всего сооружения).

Идентификация состояния конструкций выполняется посредством анализа дефектов и повреждений, классифицируемых как не опасные для конструкций (не влияют на несущую способность), опасные во времени (их наличие может со временем снизить несущую способность и привести к аварии) и опасные, приводящие к обрушению. Правильно выполненная классификация технического состояния является необходимым условием для определения обесценения зданий и выбора методики учета и оценки физического износа [19, 25].

Очевидно, что отсутствие технической надежности или функциональной пригодности не позволяет квалифицировать объект обследования как соответствующий требованиям эксплуатационной пригодности.

В любом случае здания-памятники требуют проведения ремонтных работ, которые могут выполняться по категориям, предусмотренным требованиями действующих норм, но с учетом особенности и специфики особых к ним подходов. Соответствующие ситуации и возможные пути их решения применительно к основным категориям технического состояния и восстановительного ремонта показаны в таблице 1 [19] (см. приложение)

Имеющийся опыт и практика обследования, проектирования, реконструкции и реставрации зданий-памятников позволяют выделить следующие виды основных ремонтно-восстановительных работ:

1. Работы по усилению или частичной замене поврежденных несущих конструкций:

- фундаментов;

- стен и отдельных опор;

- перекрытий;

- элементов крыши.

2. Внутренних инженерных сетей, исключая оборудование (по возможности).

3. Восстановление отделочных покрытий и элементов архитектурного оформления интерьеров.

4. Реставрация или ремонт фасадов, включая элементы декора, входов и светопрозрачных ограждений.

5. Ремонт или устройство новой отмостки.

6. Гидроизоляция стен подвала с внутренней и (или) наружной стороны.

7. Наружные (внутриплощадочные, дворовые) водонесущие сети, расположенные в непосредственной близости к зданию-памятнику.

Значительным упущением многих работ по оценки зданий – памятников является недостаточный учет функционального износа, что во многом связано с трудностями его выявления и тем более расчета обесценения. Имея наработки в этом направлении, в частности по выходу на учет новых нормативных требований по светотехническим и теплотехническим параметрам стен и окон в рамках общих габаритов зданий и мансардных объемов [16, 21, 22], в ближайшее время готовим к публикации новые рекомбинации для дополнения существующих методических приемов.

Принимая во внимание сложность, комплексность, необходимость высококвалифицированных подходов к формированию исходных данных и проведению работ по оценке памятников в условиях их восстановления, реставрации и реконструкции целесообразно обобщить существующий опыт и подготовить предложения по корректировке и дополнению действующих на сегодня документов с учетом специфики ремонтопригодности и сохранности таких объектов.

Дата добавления: 2015-10-21