Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Основные подходы и сложившаяся концепция денежной оценки памятников

Читайте также:
  1. I. ОСНОВНЫЕ БОГОСЛОВСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  2. I. ОСНОВНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ
  3. I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  4. I. Основные приемы (способы выполнения).
  5. I. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ПОЛИТИКИ ПЕРЕМЕН
  6. I. Основные элементы текстового документа
  7. II. Основные факторы, определяющие состояние и развитие гражданской обороны в современных условиях и на период до 2010 года.

Методические основы экспертной оценки недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства базируются с одной стороны на принципах пользователя, связанных с оценкой земли, зданий, сооружений и окружающей застройки в увязке с рыночной средой, с другой – на принципах сохранности исторического и культурного наследия, связанных с учетом нематериальных активов, формируемых ценностными характеристиками памятника и исчисляемых в виде соответствующего этим ценностям денежного эквивалента.

Основные требования отечественной методики оценки зданий-памятников и исторической застройки перекликается с требованиями международных стандартов, краткая характеристика которых приведена ниже в качестве справочной информации.

В соответствии с новыми «Международными стандартами оценки» (2007г.) [25] для оценки недвижимых объектов культурного наследия(ОКН) применяются все три традиционных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Международные стандарты регламентируют следующую специфику этих подходов:

Во многих случаях исторические черты не добавляют стоимости или рассматриваются покупателем на рынке в качестве обременения, например больница, функционирующая в историческом здании. В таких случаях современный эквивалент должен отображать затраты на сооружение нового здания, запроектированного согласно современным требованиям к таким объектам (функциональный аналог).

Во всех случаях при этом требуется нужны корректировка на физический износ и функциональное старение, которые понадобятся для отображения более значительных затрат на содержание ОКН, и учет отсутствия гибкости к адаптации здания для потребностей пользователя, которые меняются со временем.

Земельный участок или пятно застройки, на котором расположен ОКН, могут иметь ограничения при пользования ими. В свою очередь, любые подобные ограничения могут влиять на земельный участок и общую (суммарную) стоимость объекта.

· При использовании сравнительного подхода историческое происхождение объекта может изменить приоритеты, которые обычно придают характеристикам объектов сравнения. Особенно важно, чтобы были найдены объекты сравнения с историческими чертами подобными чертам объекта. Критерии отбора объектов сравнения включают: сходство в расположении (то есть, в зонировании при существующей концентрации недвижимых ОКН, разрешении на использование и юридической защите), архитектурный стиль, размер объекта, а также определенные культурные и исторические ассоциации, связанные с ним. Возможны численные корректировки сравнительных продаж, которые предусматривают разницу в расположении, учет затрат на реставрацию или реабилитацию, либо определенные (обременения) ограничения.

· Активы исторического или культурного наследия, для которых нет надежных и приемлемых данных об аналогичных продажах и которые не обладают потенциалом коммерческого использования и не могут быть замещены аналогами, соответственно и не могут быть надёжно оценены. Оценщик в этих случаях должен раскрыть причины такого вывода.

 

Оценка стоимости памятника как объекта недвижимости согласно отечественной методики во всех случаях должна учитывать вклад нематериальных активов, утраты и износ материальных структур и исторического облика с учетом затрат на реставрационно-восстановительные работы, с дальнейшей спецификой оценки в зависимости от ее цели и функции с разделением объектов на доходную и недоходную недвижимость.

Применительно к оценке стоимости памятников как доходной недвижимости, наряду с базовой стоимостью материальных и нематериальных активов, определяется прибыль с учетом доходности бизнеса и рыночная стоимость права пользования (владения) земельным участком, а также необходимые затраты на улучшения и сохранность объекта и участка в соответствии с требованиями охранного договора.

В зависимости от цели и функции оценки для зданий-памятников и исторической застройки с учетом накопленного опыта и практики оценки в качестве характерных случаев определяются следующие виды стоимости:: базовая на основе восстановительной с учетом всех видов износа и утрат, действительная на основе базовой с дополнительным учетом нематериальных активов и инвестиционных обязательств по охранному договору, справедливая рыночная для доходной недвижимости и страховая для учета компенсации затрат, связанных с ущербом от утери памятника или его частей как аутентичного по облику, конструкции и материалу объекта исторического и культурного наследия.

В общем случае при наличии полных исходных данных и непротиворечии действующему законодательству в отечественной оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства используются три подхода: затратный или имущественный (анализ затрат), доходный (анализ эффективности ожидаемого дохода) и сравнительный (анализ стоимости сопоставимых аналогов продаж (предложений) при их наличии с учетом возможности сопоставимости в рыночных условиях).

Для решения наиболее общей задачи – постановки объекта на баланс с отражением в бухгалтерской отчетности определяется действительная стоимость при существующем использовании, которая служит первоначальной основой (базой) для определения производных от нее стоимостей для целей страхования, аренды, приватизации и отчуждения при условии разрешенного законом, органами охраны и фондом госимущества выкупа. Моделируемые на основе трех подходов методы оценки во всех случаях должны исходить из приоритетности условий сохранности и инвестиционной привлекательности оцениваемых объектов исторического и культурного наследия.

 


Дата добавления: 2015-10-21; просмотров: 76 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Специфика оценки стоимости по доходу | Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников | Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности | Краткое резюме и предложения по проблемам оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства | Докладніше | Між прецедентами можуть існувати семантичні залежності, які доцільно представляти у діаграмах (для зображення відношень залежностей використовуються пунктирні стрілки). | Докладніше | Jennifer Ashley | CHAPTER 2 | CHAPTER 3 |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки| Специфика использования затратного подхода

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.006 сек.)