Читайте также:
|
|
Методические основы экспертной оценки недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства базируются с одной стороны на принципах пользователя, связанных с оценкой земли, зданий, сооружений и окружающей застройки в увязке с рыночной средой, с другой – на принципах сохранности исторического и культурного наследия, связанных с учетом нематериальных активов, формируемых ценностными характеристиками памятника и исчисляемых в виде соответствующего этим ценностям денежного эквивалента.
Основные требования отечественной методики оценки зданий-памятников и исторической застройки перекликается с требованиями международных стандартов, краткая характеристика которых приведена ниже в качестве справочной информации.
В соответствии с новыми «Международными стандартами оценки» (2007г.) [25] для оценки недвижимых объектов культурного наследия(ОКН) применяются все три традиционных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Международные стандарты регламентируют следующую специфику этих подходов:
Во многих случаях исторические черты не добавляют стоимости или рассматриваются покупателем на рынке в качестве обременения, например больница, функционирующая в историческом здании. В таких случаях современный эквивалент должен отображать затраты на сооружение нового здания, запроектированного согласно современным требованиям к таким объектам (функциональный аналог).
Во всех случаях при этом требуется нужны корректировка на физический износ и функциональное старение, которые понадобятся для отображения более значительных затрат на содержание ОКН, и учет отсутствия гибкости к адаптации здания для потребностей пользователя, которые меняются со временем.
Земельный участок или пятно застройки, на котором расположен ОКН, могут иметь ограничения при пользования ими. В свою очередь, любые подобные ограничения могут влиять на земельный участок и общую (суммарную) стоимость объекта.
· При использовании сравнительного подхода историческое происхождение объекта может изменить приоритеты, которые обычно придают характеристикам объектов сравнения. Особенно важно, чтобы были найдены объекты сравнения с историческими чертами подобными чертам объекта. Критерии отбора объектов сравнения включают: сходство в расположении (то есть, в зонировании при существующей концентрации недвижимых ОКН, разрешении на использование и юридической защите), архитектурный стиль, размер объекта, а также определенные культурные и исторические ассоциации, связанные с ним. Возможны численные корректировки сравнительных продаж, которые предусматривают разницу в расположении, учет затрат на реставрацию или реабилитацию, либо определенные (обременения) ограничения.
· Активы исторического или культурного наследия, для которых нет надежных и приемлемых данных об аналогичных продажах и которые не обладают потенциалом коммерческого использования и не могут быть замещены аналогами, соответственно и не могут быть надёжно оценены. Оценщик в этих случаях должен раскрыть причины такого вывода.
Оценка стоимости памятника как объекта недвижимости согласно отечественной методики во всех случаях должна учитывать вклад нематериальных активов, утраты и износ материальных структур и исторического облика с учетом затрат на реставрационно-восстановительные работы, с дальнейшей спецификой оценки в зависимости от ее цели и функции с разделением объектов на доходную и недоходную недвижимость.
Применительно к оценке стоимости памятников как доходной недвижимости, наряду с базовой стоимостью материальных и нематериальных активов, определяется прибыль с учетом доходности бизнеса и рыночная стоимость права пользования (владения) земельным участком, а также необходимые затраты на улучшения и сохранность объекта и участка в соответствии с требованиями охранного договора.
В зависимости от цели и функции оценки для зданий-памятников и исторической застройки с учетом накопленного опыта и практики оценки в качестве характерных случаев определяются следующие виды стоимости:: базовая на основе восстановительной с учетом всех видов износа и утрат, действительная на основе базовой с дополнительным учетом нематериальных активов и инвестиционных обязательств по охранному договору, справедливая рыночная для доходной недвижимости и страховая для учета компенсации затрат, связанных с ущербом от утери памятника или его частей как аутентичного по облику, конструкции и материалу объекта исторического и культурного наследия.
В общем случае при наличии полных исходных данных и непротиворечии действующему законодательству в отечественной оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства используются три подхода: затратный или имущественный (анализ затрат), доходный (анализ эффективности ожидаемого дохода) и сравнительный (анализ стоимости сопоставимых аналогов продаж (предложений) при их наличии с учетом возможности сопоставимости в рыночных условиях).
Для решения наиболее общей задачи – постановки объекта на баланс с отражением в бухгалтерской отчетности определяется действительная стоимость при существующем использовании, которая служит первоначальной основой (базой) для определения производных от нее стоимостей для целей страхования, аренды, приватизации и отчуждения при условии разрешенного законом, органами охраны и фондом госимущества выкупа. Моделируемые на основе трех подходов методы оценки во всех случаях должны исходить из приоритетности условий сохранности и инвестиционной привлекательности оцениваемых объектов исторического и культурного наследия.
Дата добавления: 2015-10-21; просмотров: 76 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки | | | Специфика использования затратного подхода |