Читайте также:
|
|
Особенности определения ценностных характеристик при оценки зданий-памятников изложены в методических документах и пособиях [6, 11, 20], гораздо меньше данных имеется применительно к оценки показателя сохранности.
Специфика определения общего для здания показателя сохранности памятника может трактоваться как учет уровня изменения в процессе длительного существования объекта формы, композиции и материала его конструктивно-планировочной структуры. Однако на базе методики [11] более эффективно на наш взгляд проведение дифференцированного исследования произошедших изменений раздельно по каждой из составляющих интегрального коэффициента ценности КЦ с последующим определением средневзвешенного значения КС для всего объекта [19], что было реализовано нами при серии оценок памятников для Одесского региона.
Выделяя в формуле расчета остаточной стоимости воссоздания (замещения) памятника Сост , приведенной в действующей методике [11], компонент учитывающий нематериальный актив, и обозначая его как Кна, запишем предложенная нами упрошенное его значение:
, (4)
где:
КС – показатель сохранности здания-памятника в целом или его отдельных элементов, %;
КЦ – интегральный коэффициент, учитывающий ценностные характеристики памятника как объекта культурного наследия, выраженный суммой (см. прилож. 6 к действующей методике [11]):
КЦ=1+ КИ+ КГ+ КК+ КЭК+ КИН+ КУ, (5)
где:
КИ – коэффициент, учитывающий историческую ценность;
КГ – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность;
КК – коэффициент, учитывающий уникальность общего композиционного решения;
КЭК – коэффициент, учитывающий выразительность экстерьера;
КИН – коэффициент, учитывающий выразительность интерьера;
КУ – коэффициент, учитывающий утилитарную ценность.
Поскольку понятие сохранност ь (показатель сохранности КС по [11]) прежде всего относится к ценностным характеристикам памятника КЦ: к каждой в отдельности и к интегральному значению КЦ для памятника в целом, то и показатель сохранности КС в формуле (2) можно рассматривать дифференцированно применительно к отдельным ценностям и формирующим их материальным носителям. Отсюда показатель сохранности, например, экстерьера (фасада) и интерьера практически напрямую связан с их физическим износом, изменениями и утратами материальных форм и отделки, а показатель сохранности исторической ценности почти исключительно связан с временем создания памятника, историческими событиями и свидетельствами, их характеризующими, почти независимо от физического износа “тела” памятника. Похожую специфику имеет показатель сохранности по отношению к утилитарной ценности, характеризуемой уникальностью (оригинальностью) архитектурно-конструктивного решения памятника и уникальностью (оригинальностью) пространственной композиции, которые в большей степени связаны не с физическим износом, а с утратами или степенью изменения первозданных форм “материального” тела и его компоновкой. При этом сохранность и аутентичность в оценке следует рассматривать совместно и трактовать как сохранность аутентичного облика памятника, где под нарушением сохранности аутентичности понимается не только учет утраты (разрушения) элементов (их частей), но и замена их новыми элементами (частями).
При наличии заранее известных и приведенных в паспорте памятника показателях сохранности, увязанных с ценностными характеристиками памятника, расчет КНА ведется непосредственно с подстановкой их значений в формулу (2).
При отсутствии готовых показателей сохранности КС их значения могут моделироваться, на наш взгляд, экспертами-специалистами по упрощенной методике, учитывающей утраты и изменения материальных структур, формирующих и поддерживающих сохранность первичного исторического облика объекта, формируемого его пространственной композицией и архитектурной формой, проявляющихся в геометрии и отделке фасадов и интерьеров, конструкциях и материале несущего остова, элементах благоустройства и инженерного оснащения здания. Значения рекомендуемых нами уровней понижающих коэффициентов КС, учитывающих степень сохранности аутентичности здания и его элементов, приведены в табл.2. Выбор соответствующих показателей КС по таблице осуществляется на основании изучения исторической справки или паспорта памятника в сопоставлении с результатами визуального обследования внешнего и внутреннего облика объекта и его конструкций, благоустройства и инженерного оснащения. Процедура экспертной оценки КС в увязке с КЦ ведется с применением бальной системы как это показано в нашей Одесской методике [6].
Таблица 2
Сохранность первоначального облика объекта оценки (памятника)
Уровень сохранности геометрической формы, композиции, конструкции и материала, формирующих интегральный КЦ и егосоставляющие | Соответствующее значение показателя сохранности КС, % |
Полностью сохранены Незначительно изменены или утрачены Частично изменены или утрачены Значительно изменены или утрачены Полностью изменены или воссозданы заново | 90-100 70-80 50-60 20-40 0-10 |
Большим подспорьем для определения обесценения за счет уровня сохранности могут служить оценочные значения средневзвешенного физического износа здания-памятника при условии адекватного учета руинирования и изменения его элементов и их доли в стоимости всего объекта. Учет износа применительно к оценке нематериального актива мы рассматриваем как вспомогательную информацию, помогающую прогнозировать уровень сохранности в основном физического “тела” и эксплуатационных качеств конструктивного остова и обрамляющих его структур, поддерживающих дошедший до даты оценки первоначальный или измененный (утраченный, обновленный) внешний облик объекта – памятника и его элементов. Наиболее достоверные результаты можно получить на основании обследования и комплексной экспертизы памятника при совместном рассмотрении характеристик КЦ и КС с последующим согласованием оценок экспертов: архитекторов, конструкторов и оценщиков.
Ниже в качестве примера приводится определение в табличной форме показателя сохранности КСЭЛ по принятым экспертами данным значений составляющих интегрального коэффициента ценности КЦ=1+0,55+0,4+0,3+0,4+0,3+0,2=3,15 применительно к условно рассматриваемому зданию-памятнику архитектуры и градостроительства местного значения, обладающего адекватными принятыми по методике [11] исходными характеристиками (табл.3) при средневзвешенном физическом износе объекта примерно на уровне 40%.
Таблица 3
Исходные данные для расчета общего показателя сохранности аутентичных ценностных характеристик здания-памятника применительно к оцениваемым помещениям в соответствии с табл. 3 при интегральном коэффициенте ценности
Составляющие | КЦ | КГ | КК | КЭК | КИН | КУ | SКЦ |
принятые значения | 0,4 | 0,3 | 0,4 | 0,3 | 0,2 | 1,6 | |
SКЦ× КС | |||||||
полученные значения | 0,4 | 0,18 | 0,32 | 0,12 | 0,08 | 1,1 |
Здесь: - соответственно показатели характеристик ценности и сохранности отдельных элементов памятника.
При определении показателя сохранности здания применительно к оцениваемому объекту, коэффициент исторической ценности КИ=0,55 не рассматривается, т.к. он характеризует только дату создания памятника (хронологическую глубину) и практически непосредственно не связан с определением численного значения показателей сохранности его отдельных ценностных характеристик (косвенно КИ учитывается износом здания в целом).
Общий усредненный показатель сохранности здания-памятника определится отсюда как средневзвешенная по сохранности каждой составляющей величина:
(6)
Отсюда (7)
Таким образом, за счет показателя сохранности = 69% полученный результирующий показатель нематериального актива снизил общую ценность объекта с 3,15 до 2,48, что отразилось на стоимости памятника по затратному доходу.
Дата добавления: 2015-10-21; просмотров: 95 | Нарушение авторских прав
<== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников | | | Краткое резюме и предложения по проблемам оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства |