Студопедия
Случайная страница | ТОМ-1 | ТОМ-2 | ТОМ-3
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатика
ИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханика
ОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторика
СоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансы
ХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника

Специфика использования затратного подхода

Читайте также:
  1. I. ПРЕДМЕТ И СПЕЦИФИКА ФИЛОСОФСКОГО ЗНАНИЯ
  2. III. Учебная информация для использования на занятии.
  3. Анализ использования элементов маркетинга в деятельности Хотимского райпо
  4. АНАЛИЗ ОПЫТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СИСТЕМЫ КРЕДИТНЫХ ЕДИНИЦ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
  5. Анализ практики использования технологий формирования здорового образа жизни подростков в Могилевском городском Центре культуры и досуга
  6. Архитектурные спецификации (эталонные модели)
  7. Билет 33. Структура познания. Специфика и основные формы чувственного и рационального познания.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизведение или замещение объекта недвижимости на дату оценки с дальнейшей корректировкой на все виды износа и обесценения. Фактически стоимость памятников истории, архитектуры и градостроительства как объектов недвижимости представляет собой сумму стоимости прав пользования земельным участком и стоимости воссоздания точной копии объекта или функционального аналога с адекватным архитектурно-строительным решением и инженерным оснащением за вычетом затрат на возмещение обесценения, связанного с износом и потерей эксплуатационных качеств применительно к оцениваемому периоду и требуемым условиям сохранности.

При оценке стоимости памятников архитектуры и градостроительства их восстановительная (за вычетом обесценения) стоимость, представляет стоимость ветшающего во времени материального носителя (конструктивного остова), дополненную денежным эквивалентом, отражающим стоимость нематериального актива, формируемого историко-культурными, градостроительными и архитектурно-художественными ценностными характеристиками. Экспертная оценка стоимости здесь прогнозирует баланс между восстановительной стоимостью за вычетом всех видов износа (обесценения) с прибавлением стоимости нематериального актива и при необходимости стоимости ожидаемых расходов на консервацию, реставрацию и довоссоздание объекта в его историческом облике, а при возможности – в тех же конструкциях и материалах, с минимальным их обновлением, ведущим к снижению исторической аутентичности, снижающей ценность, а следовательно стоимость памятника как носителя культурного и исторического наследия.

Такой подход базируется на модифицированном методе затрат, алгоритм которого в общем виде можно выразить следующей развернутой формулой, определяющей действительную оценочную стоимость объекта – здания-памятника (комплексная интерпретация наших разработок, опубликованная в работах [6, 8, 18]):

 

Сд = Сб (1- Иф /100) (1- Ифк /100) (1- Иэ /100) [Кс /100 (Кц -1) +1] + Спр + Срв + Срми + Соизк, (1)

 

где Сб – базовая стоимость строительства точной копии здания-памятника архитектуры и градостроительства или идентичного ему по архитектурно-строительному решению аналога в ценах текущего оценочного периода (восстановительная стоимость без учета износа или соответствующего ему обесценения);

Иф – физический износ объекта, %;

Ифк – функциональный износ объекта, %;

Иэ – внешний (экономический) износ объекта, %;

Сзк – стоимость земельного участка (права пользования) как незастроенного в рамках его использования для функционирования здания-памятника с учетом землеотвода и требований охранного договора.

Спр – прогнозируемая прибыль застройщика (инвестора);

Кц – интегральный коэффициент ценности объекта или его части, %;

Кс – показатель сохранности объекта или его части, %;

Срв – стоимость необходимых реставрационно-восстановительных работ, вызванная наличием утрат, дефектов и повреждений;

Срм – стоимость работ по реконструкции и (или) модернизации здания-памятника как разрешенная условиями охранного договора в качестве вклада, позволяющего улучшить микроклимат, поднять комфортность и престижность объекта, не нарушая его облика и сохраняемых ценностных характеристик (как правило это относится к оценке зданий-памятников местного значения в составе фоновой застройки, что позволяет поднять их инвестиционную привлекательность в качестве доходной недвижимости);

Си – стоимость идентифицированных и оцененных искусствоведческой экспертизой предметов искусства (неотделимых и отделимых) в составе имущества здания-памятника;

Сои – стоимость оборудования и инвентаря в составе имущества, закрепленного за зданием- памятником согласно инвентаризационных ведомостей.

При этом согласно «Методике денежной оценки памятников» [11] для памятников национального значения применяется исключительно стоимость воссоздания, полученная на основании сметного расчета.

Знаки + при компонентах стоимости Срв и Срм означают прибавку или уменьшение результирующей стоимости в зависимости от наличия инвестора, финансирующего покупку объекта после или до проведения соответствующих ремонтно-восстановительных и реставрационных работ.

Существует специфика в определении стоимости зданий-памятников истории, где предметом охраны могут быть лишь отдельные аутентичные части и помещения здания (мемориальные элементы), и соответствующий им повышающий коэффициент нематериального актива КНА.

Специфичной является и оценка подвальных, полуподвальных и чердачных помещений в зданиях-памятниках. Здесь, на наш взгляд, первостепенное значение имеет прежде всего их историческое предназначение и связанные с ним условия функционирования. При этом учет нематериального актива КНА обязателен в рамках влияния их объемов и площадей на общий облик аутентичного фасадного оформления и на конструктивно-компоновочную структуру в интерьере при самостоятельном функционировании в качестве составных частей предмета охраны.

 


Дата добавления: 2015-10-21; просмотров: 68 | Нарушение авторских прав


Читайте в этой же книге: Специфика зданий-памятников с учетом ключевых аспектов оценки | Оценка технического состояния и проблемы восстановления зданий-памятников | Специфика определения ценностных характеристик и показателей сохранности | Краткое резюме и предложения по проблемам оценки памятников истории, архитектуры и градостроительства | Докладніше | Між прецедентами можуть існувати семантичні залежності, які доцільно представляти у діаграмах (для зображення відношень залежностей використовуються пунктирні стрілки). | Докладніше | Jennifer Ashley | CHAPTER 2 | CHAPTER 3 |
<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Основные подходы и сложившаяся концепция денежной оценки памятников| Специфика оценки стоимости по доходу

mybiblioteka.su - 2015-2024 год. (0.007 сек.)