При ﾠвыдаче ﾠипотечных ﾠкредитов

В ﾠкачестве ﾠособой ﾠразновидности ﾠкредитных ﾠдоговоров ﾠследует ﾠрассматривать ﾠкредитные ﾠдоговоры, ﾠобеспеченные ﾠипотекой ﾠ(залогом ﾠнедвижимости). ﾠПо ﾠсуществу, ﾠречь ﾠидет ﾠо ﾠчастном ﾠслучае ﾠкредитного ﾠдоговора, ﾠобеспеченного ﾠзалогом. ﾠОднако ﾠв ﾠсилу ﾠсвоеобразия ﾠпредмета ﾠзалога ﾠсам ﾠдоговор ﾠтакже ﾠобладает ﾠопределенными ﾠособенностями.

Предметом ﾠдоговора ﾠоб ﾠипотеке ﾠявляется ﾠнедвижимое ﾠимущество. ﾠВ ﾠбольшинстве ﾠслучаев ﾠзакладывается ﾠименно ﾠта ﾠнедвижимость, ﾠкоторая ﾠприобретается ﾠза ﾠсчет ﾠкредита, ﾠполученного ﾠот ﾠбанка. ﾠОднако ﾠвозможно ﾠполучение ﾠкредита ﾠпод ﾠзалог ﾠуже ﾠимеющейся ﾠнедвижимости ﾠдля ﾠсамых ﾠразличных ﾠцелей. ﾠПри ﾠэтом ﾠречь ﾠможет ﾠидти ﾠкак ﾠо ﾠновостройках, ﾠтак ﾠи ﾠо ﾠжилых ﾠпомещениях, ﾠприобретаемых ﾠна ﾠвторичном ﾠрынке. ﾠВ ﾠлюбом ﾠслучае ﾠна ﾠнего ﾠдолжно ﾠбыть ﾠзарегистрировано ﾠправо ﾠсобственности.

К ﾠотличительной ﾠособенности ﾠнедвижимости ﾠотносится ﾠее ﾠнеразрывная ﾠсвязь ﾠс ﾠземлей ﾠ(при ﾠэтом ﾠсами ﾠпо ﾠсебе ﾠземельные ﾠучастки ﾠтакже ﾠрассматриваются ﾠв ﾠкачестве ﾠнедвижимости), ﾠчто, ﾠв ﾠсвою ﾠочередь, ﾠпредполагает ﾠее ﾠзначительную ﾠстоимость.

К ﾠнедвижимому ﾠимуществу ﾠотносится ﾠтакже ﾠимущество, ﾠкоторое ﾠпо ﾠсвоей ﾠфизической ﾠприроде ﾠявляется ﾠдвижимым. ﾠТакое ﾠимущество ﾠназывают ﾠнедвижимым ﾠв ﾠсилу ﾠзакона. ﾠК ﾠнему, ﾠв ﾠчастности, ﾠотносятся ﾠвоздушные ﾠи ﾠморские ﾠсуда, ﾠсуда ﾠвнутреннего ﾠплавания, ﾠкосмические ﾠобъекты.

Договор ﾠоб ﾠипотеке ﾠможет ﾠбыть ﾠсамостоятельным, ﾠто ﾠесть ﾠотдельным ﾠпо ﾠотношению ﾠк ﾠкредитному ﾠдоговору. ﾠСоответствующее ﾠположение ﾠоб ﾠипотеке ﾠв ﾠкачестве ﾠсредства ﾠобеспечения ﾠможет ﾠтакже ﾠсодержаться ﾠв ﾠосновном ﾠдоговоре. ﾠСледует ﾠотметить, ﾠчто ﾠв ﾠподавляющем ﾠбольшинстве ﾠслучаев ﾠипотекой ﾠобеспечивается ﾠименно ﾠкредитный ﾠдоговор.

Основными ﾠдокументами, ﾠопределяющими ﾠвзаимоотношения ﾠбанка ﾠи ﾠзаемщика ﾠпри ﾠпредоставлении ﾠкредита ﾠпод ﾠзалог ﾠнедвижимости, ﾠявляются ﾠкредитный ﾠдоговор ﾠи ﾠдоговор ﾠоб ﾠипотеке. ﾠВ ﾠдоговоре ﾠоб ﾠипотеке ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠпредмет ﾠипотеки, ﾠего ﾠоценка, ﾠразмер ﾠи ﾠсрок ﾠисполнения ﾠобязательства, ﾠобеспечиваемого ﾠипотекой ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ9 ﾠЗакона ﾠоб ﾠипотеке). ﾠВ ﾠнем ﾠтакже ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠправо, ﾠв ﾠсилу ﾠкоторого ﾠимущество, ﾠявляющееся ﾠпредметом ﾠипотеки, ﾠпринадлежит ﾠзалогодателю, ﾠи ﾠнаименование ﾠоргана ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество, ﾠзарегистрировавшего ﾠэто ﾠправо ﾠзалогодателя.

Частным ﾠслучаем ﾠипотечного ﾠкредитного ﾠдоговора ﾠявляется ﾠипотечный ﾠдоговор ﾠжилищного ﾠкредитования, ﾠпод ﾠкоторым ﾠпонимается ﾠдоговор, ﾠпри ﾠкотором ﾠбанк ﾠ(кредитная ﾠорганизация) ﾠпредоставляет ﾠфизическому ﾠлицу ﾠ(гражданину) ﾠкредит ﾠдля ﾠприобретения ﾠжилья ﾠпод ﾠзалог ﾠприобретаемого ﾠжилья ﾠв ﾠкачестве ﾠобеспечения ﾠобязательства ﾠ(ст. ﾠ77 ﾠЗакона ﾠоб ﾠипотеке). ﾠИпотечный ﾠжилищный ﾠкредитный ﾠдоговор ﾠследует ﾠрассматривать ﾠкак ﾠособую ﾠразновидность ﾠкредитного ﾠдоговора ﾠсо ﾠспециальным ﾠправовым ﾠрежимом. ﾠЕго ﾠотличительными ﾠпризнаками ﾠявляются ﾠобеспеченность ﾠкредита ﾠзалогом ﾠнедвижимости, ﾠкоторый ﾠвлияет ﾠна ﾠмомент ﾠвступления ﾠв ﾠсилу ﾠипотечного ﾠжилищного ﾠкредитного ﾠдоговора, ﾠпотребительский ﾠхарактер, ﾠцелевое ﾠназначение ﾠи ﾠприоритетная ﾠзащита ﾠправ ﾠпотребителей.

Основными ﾠучастниками ﾠипотечного ﾠжилищного ﾠкредитного ﾠправоотношения ﾠявляются:

заемщики ﾠ- ﾠфизические ﾠлица, ﾠзаключившие ﾠкредитные ﾠдоговоры ﾠс ﾠбанками ﾠ(иными ﾠкредитными ﾠорганизациями), ﾠпо ﾠусловиям ﾠкоторых ﾠполученные ﾠв ﾠвиде ﾠкредита ﾠденежные ﾠсредства ﾠиспользуются ﾠдля ﾠприобретения ﾠжилья. ﾠОбеспечением ﾠисполнения ﾠтаких ﾠдоговоров ﾠявляется ﾠипотека ﾠприобретаемого ﾠжилья;

продавцы ﾠжилья ﾠ- ﾠфизические ﾠи ﾠюридические ﾠлица, ﾠпродающие ﾠжилые ﾠпомещения, ﾠнаходящиеся ﾠв ﾠих ﾠсобственности ﾠлибо ﾠпринадлежащие ﾠдругим ﾠфизическим ﾠи ﾠюридическим ﾠлицам ﾠи ﾠпродающиеся ﾠпо ﾠих ﾠпоручению;

кредиторы ﾠ- ﾠбанки ﾠ(иные ﾠкредитные ﾠорганизации), ﾠпредоставляющие ﾠзаемщикам ﾠв ﾠустановленном ﾠпорядке ﾠипотечные ﾠкредиты;

девелоперы ﾠ- ﾠв ﾠбуквальном ﾠпереводе ﾠс ﾠанглийского ﾠ- ﾠразвиватели ﾠтерритории. ﾠВ ﾠнашем, ﾠроссийском, ﾠобиходе ﾠэти ﾠорганизации ﾠназываются ﾠеще ﾠзастройщиками. ﾠОни ﾠоформляют ﾠна ﾠсебя ﾠучасток ﾠземли ﾠ(в ﾠсобственность ﾠили ﾠв ﾠаренду ﾠна ﾠвремя ﾠстроительства), ﾠготовят ﾠтак ﾠназываемую ﾠисходно-разрешительную ﾠи ﾠпроектную ﾠдокументацию, ﾠизыскивают ﾠсредства ﾠна ﾠстроительство ﾠобъекта, ﾠстроят ﾠи ﾠпродают ﾠего ﾠ- ﾠв ﾠготовом ﾠили ﾠполуфабрикатном ﾠсостоянии, ﾠцеликом ﾠили ﾠпо ﾠчастям ﾠ- ﾠв ﾠзависимости ﾠот ﾠконкретной ﾠситуации.

Организационную ﾠпомощь ﾠзаемщикам ﾠоказывают ﾠкредитные ﾠброкеры, ﾠкоторые ﾠищут ﾠбанки, ﾠготовые ﾠпредоставить ﾠкредит ﾠна ﾠнаиболее ﾠвыгодных ﾠдля ﾠзаемщика ﾠусловиях, ﾠконсультируют ﾠзаемщиков ﾠпо ﾠусловиям ﾠпредложенных ﾠдоговоров ﾠи ﾠт.д.

В ﾠбольшинстве ﾠслучаев ﾠпри ﾠвыдаче ﾠипотечного ﾠкредита ﾠзаключается ﾠдополнительно ﾠдоговор ﾠпоручительства. ﾠВ ﾠэтом ﾠслучае ﾠпоручитель ﾠявляется ﾠсолидарным ﾠдолжником ﾠи ﾠв ﾠслучае ﾠневозврата ﾠкредита ﾠтребование ﾠо ﾠего ﾠвозврате ﾠможет ﾠбыть ﾠпредъявлено ﾠему.

Ипотечные ﾠкредиты ﾠпредоставляются ﾠна ﾠоснове ﾠоценки ﾠплатежеспособности ﾠи ﾠкредитоспособности ﾠзаемщика ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠтребованиями ﾠи ﾠусловиями ﾠкредитования. ﾠДоходы ﾠзаемщика ﾠподтверждаются ﾠпредставлением ﾠсправки ﾠпо ﾠформе ﾠ2-НДФЛ ﾠ(справка, ﾠотражающая ﾠналог ﾠна ﾠдоходы ﾠфизических ﾠлиц).

Если ﾠбанки ﾠсотрудничают ﾠс ﾠАгентством ﾠпо ﾠипотечному ﾠжилищному ﾠкредитованию ﾠ(АИЖК), ﾠто ﾠплатежеспособность ﾠможет ﾠопределяться ﾠпо ﾠспециальной ﾠформе, ﾠразработанной ﾠАгентством. ﾠКроме ﾠтого, ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠтребованиями ﾠАгентства ﾠчисло ﾠсозаемщиков ﾠне ﾠможет ﾠбыть ﾠменее ﾠтрех, ﾠучасток ﾠпод ﾠзакладываемым ﾠжилым ﾠдомом ﾠдолжен ﾠбыть ﾠв ﾠсобственности ﾠзаемщика ﾠи ﾠтакже ﾠзаложен, ﾠзапрещаются ﾠипотечные ﾠсделки ﾠмежду ﾠродственниками ﾠи ﾠт.д.

Подлежащий ﾠипотеке ﾠобъект ﾠнедвижимости ﾠподлежит ﾠспециальной ﾠоценочной ﾠпроцедуре, ﾠкоторая ﾠназывается ﾠ"андеррайтинг". ﾠВ ﾠходе ﾠее ﾠпроведения ﾠбанк ﾠкак ﾠзаинтересованная ﾠсторона ﾠдолжен ﾠопределить, ﾠявляется ﾠли ﾠзакладываемое ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠдостаточным ﾠи ﾠнадежным ﾠобеспечением ﾠвыданного ﾠкредита. ﾠПри ﾠэтом ﾠсумма ﾠоценки ﾠможет ﾠотличаться ﾠот ﾠсуммы, ﾠуказанной ﾠв ﾠдоговоре ﾠкупли-продажи ﾠнедвижимости.

Процедура ﾠзаключения ﾠипотечного ﾠкредитного ﾠдоговора ﾠвключает ﾠнесколько ﾠэтапов.

Первый ﾠэтап: ﾠдоведение ﾠбанком ﾠдо ﾠнеопределенного ﾠкруга ﾠлиц ﾠ- ﾠпотенциальных ﾠзаемщиков ﾠинформации ﾠо ﾠсвоих ﾠтак ﾠназываемых ﾠипотечных ﾠпродуктах. ﾠВ ﾠданном ﾠслучае ﾠречь ﾠидет ﾠо ﾠпроцентной ﾠставке ﾠпо ﾠкредиту, ﾠсроках ﾠкредитования ﾠи ﾠт.д.

Второй ﾠэтап: ﾠобращение ﾠгражданина ﾠв ﾠбанк ﾠс ﾠпросьбой ﾠо ﾠпредоставлении ﾠкредита ﾠпосредством ﾠзаполнения ﾠанкеты-заявления.

Третий ﾠэтап: ﾠрассмотрение ﾠобращения ﾠгражданина ﾠспециализированным ﾠподразделением ﾠбанка ﾠ(например, ﾠкредитным ﾠкомитетом) ﾠи ﾠпринятие ﾠбанком ﾠрешения ﾠо ﾠпредоставлении ﾠили ﾠоб ﾠотказе ﾠв ﾠпредоставлении ﾠкредита.

Четвертый ﾠэтап: ﾠуведомление ﾠгражданина ﾠ(письменное ﾠили ﾠустное) ﾠо ﾠрешении ﾠбанка. ﾠЕсли ﾠбанком ﾠпринято ﾠположительное ﾠрешение, ﾠгражданину ﾠпредлагается ﾠприбыть ﾠдля ﾠзаключения ﾠкредитного ﾠдоговора ﾠи ﾠоформления ﾠиных ﾠдокументов.

Пятый ﾠэтап: ﾠзаключение ﾠкредитного ﾠдоговора ﾠпосредством ﾠподписания ﾠсторонами ﾠодного ﾠдокумента.

В ﾠдоговоре ﾠоб ﾠипотеке ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠпредмет ﾠипотеки, ﾠего ﾠоценка, ﾠразмер ﾠи ﾠсрок ﾠисполнения ﾠобязательства, ﾠобеспечиваемого ﾠипотекой ﾠ(п. ﾠ1 ﾠст. ﾠ9 ﾠФЗ ﾠ"Об ﾠипотеке ﾠ(залоге ﾠнедвижимости)"). ﾠВ ﾠнем ﾠтакже ﾠдолжны ﾠбыть ﾠуказаны ﾠправо, ﾠв ﾠсилу ﾠкоторого ﾠимущество, ﾠявляющееся ﾠпредметом ﾠипотеки, ﾠпринадлежит ﾠзалогодателю, ﾠи ﾠнаименование ﾠоргана ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество, ﾠзарегистрировавшего ﾠэто ﾠправо ﾠзалогодателя.

В ﾠотдельных ﾠслучаях, ﾠкогда ﾠжилые ﾠпомещения ﾠпредоставляются ﾠучастникам ﾠдолевого ﾠстроительства, ﾠвместо ﾠполноценного ﾠипотечного ﾠкредита ﾠзаемщикам ﾠпредлагается ﾠвыдать ﾠбанку ﾠвексель ﾠна ﾠопределенную ﾠсумму, ﾠкоторый ﾠвпоследствии ﾠбудет ﾠзаменен ﾠна ﾠкредитный ﾠдоговор. ﾠНередки ﾠслучаи, ﾠкогда ﾠусловия ﾠэтого ﾠдоговора ﾠне ﾠсовпадают ﾠс ﾠтеми ﾠустными ﾠобещаниями, ﾠкоторые ﾠдавались ﾠзаемщику ﾠпри ﾠвыдаче ﾠвекселя.

Достоинством ﾠипотечного ﾠкредитования ﾠявляется ﾠто, ﾠчто ﾠвнесение ﾠипотечного ﾠвклада, ﾠа ﾠтакже ﾠполучение ﾠипотечного ﾠкредита ﾠприучают ﾠзаемщика ﾠк ﾠжизни, ﾠобремененной ﾠобязательствами ﾠпо ﾠдолгосрочному ﾠкредиту, ﾠи, ﾠследовательно, ﾠотказу ﾠот ﾠненужных ﾠтрат.

Полученный ﾠкредит ﾠвместе ﾠс ﾠначисленными ﾠпроцентами ﾠвозвращается ﾠбанку-кредитору ﾠв ﾠтечение ﾠсрока, ﾠуказанного ﾠв ﾠдоговоре ﾠ(обычно ﾠипотечный ﾠкредит ﾠвыдается ﾠна ﾠ10, ﾠ15, ﾠа ﾠиногда ﾠи ﾠна ﾠ20 ﾠлет). ﾠНаиболее ﾠраспространенной ﾠсхемой ﾠоплаты ﾠявляется ﾠтак ﾠназываемый ﾠаннуитет. ﾠВ ﾠсоответствии ﾠс ﾠэтой ﾠсхемой ﾠв ﾠпериод ﾠдействия ﾠдоговора ﾠзаемщик ﾠежемесячно ﾠперечисляет ﾠбанку ﾠодинаковую ﾠсумму. ﾠСначала ﾠплатятся ﾠсуммы ﾠпо ﾠпроцентам, ﾠа ﾠв ﾠконце ﾠ- ﾠплатежи ﾠпо ﾠвозврату ﾠосновной ﾠсуммы ﾠдолга. ﾠКредит ﾠможет ﾠвыдаваться ﾠкак ﾠв ﾠрублях, ﾠтак ﾠи ﾠв ﾠлюбой ﾠиностранной ﾠвалюте.

По ﾠдоговору ﾠоб ﾠипотеке ﾠкредитор ﾠстановится ﾠзалогодержателем, ﾠчто ﾠдает ﾠему ﾠвозможность ﾠв ﾠслучае ﾠнеисполнения ﾠзаемщиком ﾠобязательства ﾠпо ﾠкредитному ﾠдоговору ﾠполучить ﾠудовлетворение ﾠиз ﾠстоимости ﾠзаложенного ﾠжилого ﾠпомещения ﾠпреимущественно ﾠперед ﾠдругими ﾠкредиторами ﾠзалогодателя. ﾠВ ﾠданном ﾠслучае ﾠречь ﾠидет ﾠоб ﾠипотеке ﾠв ﾠсилу ﾠзакона, ﾠкоторая ﾠвозникает ﾠс ﾠмомента ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправа ﾠсобственности ﾠзаемщика ﾠна ﾠжилой ﾠдом ﾠили ﾠквартиру.

В ﾠкачестве ﾠзалогодержателя ﾠмогут ﾠвыступать ﾠне ﾠтолько ﾠбанки ﾠили ﾠиные ﾠкредитные ﾠорганизации, ﾠкоторые ﾠзаключили ﾠс ﾠсобственником ﾠжилого ﾠпомещения ﾠкредитный ﾠдоговор, ﾠно ﾠи ﾠлюбые ﾠдругие ﾠюридические ﾠлица, ﾠзаключившие ﾠс ﾠним ﾠдоговор ﾠцелевого ﾠзайма ﾠ(ст. ﾠ814 ﾠГК). ﾠТакой ﾠдоговор ﾠзаключается ﾠс ﾠусловием ﾠиспользования ﾠзаемщиком ﾠполученных ﾠсредств ﾠна ﾠопределенные ﾠцели. ﾠПри ﾠэтом ﾠзаемщик ﾠобязан ﾠобеспечить ﾠвозможность ﾠосуществления ﾠзаимодавцем ﾠконтроля ﾠза ﾠцелевым ﾠиспользованием ﾠсуммы ﾠзайма. ﾠКредит ﾠможет ﾠпредоставляться ﾠкак ﾠналичными, ﾠтак ﾠи ﾠбезналично. ﾠВ ﾠпервом ﾠслучае ﾠналичные ﾠобычно ﾠзакладываются ﾠв ﾠбанковскую ﾠячейку ﾠи ﾠпродавец ﾠнедвижимости ﾠможет ﾠполучить ﾠих ﾠтолько ﾠпосле ﾠрегистрации ﾠперехода ﾠправа ﾠсобственности ﾠи ﾠсоответственно ﾠпредъявления ﾠбанку ﾠрегистрационного ﾠсвидетельства.

После ﾠприобретения ﾠквартиры ﾠсобственник ﾠимеет ﾠправо ﾠзарегистрироваться ﾠв ﾠней ﾠвместе ﾠс ﾠчленами ﾠсвоей ﾠсемьи ﾠпо ﾠместу ﾠжительства, ﾠоднако ﾠнекоторые ﾠбанки ﾠпрактикуют ﾠзапись ﾠв ﾠкредитном ﾠдоговоре, ﾠсогласно ﾠкоторой ﾠрегистрация ﾠможет ﾠосуществляться ﾠтолько ﾠс ﾠсогласия ﾠбанка-кредитора. ﾠЮридического ﾠзначения ﾠтакая ﾠзапись ﾠне ﾠимеет.

На ﾠпрактике ﾠиногда ﾠвозникают ﾠсложности ﾠс ﾠдоказыванием ﾠтого, ﾠчто ﾠквартира ﾠприобреталась ﾠна ﾠзаемные ﾠсредства. ﾠЭто ﾠпроисходит ﾠв ﾠтех ﾠслучаях, ﾠкогда ﾠдоговоры ﾠсоставляются ﾠнедостаточно ﾠчетко. ﾠТак, ﾠФАС ﾠСЗО ﾠв ﾠПостановлении ﾠот ﾠ2 ﾠмая ﾠ2006 ﾠг. ﾠ№ ﾠА44-5079/2005-14 ﾠуказал: ﾠ"Как ﾠвидно ﾠиз ﾠматериалов ﾠдела, ﾠдокументы, ﾠпредставленные ﾠСбербанком ﾠдля ﾠгосударственной ﾠрегистрации, ﾠне ﾠподтверждают ﾠвозникновение ﾠу ﾠзаявителя ﾠипотеки ﾠв ﾠсилу ﾠзакона ﾠна ﾠквартиру, ﾠпринадлежащую ﾠна ﾠправе ﾠсобственности ﾠВ.Н. ﾠКудрину.

В ﾠкредитном ﾠдоговоре ﾠне ﾠсодержится ﾠусловия ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠполный ﾠи ﾠсвоевременный ﾠвозврат ﾠкредита, ﾠа ﾠтакже ﾠуплата ﾠпроцентов ﾠза ﾠпользование ﾠим ﾠобеспечиваются ﾠпередачей ﾠв ﾠзалог ﾠСбербанку ﾠквартиры, ﾠна ﾠприобретение ﾠкоторой ﾠзаемщику ﾠбыл ﾠпредоставлен ﾠкредит. ﾠВ ﾠдоговоре ﾠкупли-продажи ﾠквартиры ﾠтакже ﾠне ﾠуказано, ﾠчто ﾠуплата ﾠцены ﾠквартиры ﾠпроизводится ﾠс ﾠиспользованием ﾠкредитных ﾠсредств ﾠСбербанка. ﾠКаких-либо ﾠиных ﾠдоказательств ﾠтого, ﾠчто ﾠспорная ﾠквартира ﾠприобреталась ﾠза ﾠсчет ﾠкредита, ﾠпредоставленного ﾠСбербанком ﾠВ.Н. ﾠКудрину, ﾠв ﾠматериалах ﾠдела ﾠне ﾠимеется ﾠи ﾠсуду ﾠне ﾠпредставлено.

Дата добавления: 2015-10-16