Параграф 1. История развития эмфитевзиса.

1.1. ius in agro vectigali (пока еще не эмфитевзис!)

Историческое происхождение вектигального права в римском государстве можно представить в следующем виде. Первоначально во времена Республики, а впоследствии и в Западной Римской империи существовал обычай со стороны государства в лице государственной казны и различных публичных корпораций (коллегий жрецов и городских муниципий) отдавать принадлежащие им земли, которые они не могли обрабатывать сами и которые при этом были неотчуждаемы, в аренду для обработки земли частным лицам за особую плату, которая называлась vectigal, вследствие чего земли назывались agri vectigales.

Причинами, породившими такую традицию, были,

1. ограниченная оборотоспособность государственного поземельного имущества и

2. необходимость заселения пустующих территорий, отнятых у неприятеля.

После Второй Пунической войны правительство обратилось к частным кредиторам, ранее предоставившим денежный заем на ведение войны с Карфагеном, с предложением взять общественную землю (ager publicus) на следующих условиях: земля остается у кредиторов, которые должны будут платить с каждого югера небольшую сумму не в виде арендной платы, а лишь в знак принадлежности земли государству; когда же последнее вновь станет состоятельным, кредиторы вправе будут (но не обязаны!) возвратить землю и получить деньги.

При этом, очевидно, арендаторы такого имущества охраняли свои интересы личными (обязательственными) исками, так как в сущности здесь был договор найма. С течением времени такой порядок защиты показал себя нецелесообразным по следующим причинам (СОВЕТУЮ УДЕЛИТЬ ВНИМАНИЕ):

а) всякий наем является обязательственным отношением, следовательно, в случае продажи имения собственником без условия об оставлении арендатора в пользовании землей, покупатель может воспрепятствовать дальнейшему осуществлению прав нанимателя, поскольку договор был заключен не с ним, а с прежним хозяином;

б) арендатор, если его права нарушались третьими лицами, должен был обращаться к посредничеству собственника для охраны своих прав вещным иском (так как сам он не имел вещного права на имущество, а обладал лишь правом требования к хозяину), что вызывало известные неудобства для защиты, а иногда делало ее вообще невозможной;

в) часто собственники злоупотребляли своим правом, отказывая в аренде уже после уплаты им вперед надлежащих денег. Вследствие этого наниматели стали при каждом удобном случае избегать уплаты задатка и требовать заключения бессрочных контрактов;

г) для самого собственника имения постоянная смена арендаторов также была невыгодна, так как вела к экономическим потерям по причине ухудшения качества передаваемой в пользование земли.

Под влиянием этих причин,

во-первых, срок сдачи земли в аренду стал более продолжительным (на сто лет, а впоследствии навечно),

во-вторых, наниматель участка получил защиту посредством особого иска: actio in rem vectigales, образованного наподобие rei vindicatio собственника. Иск этот имел силу как против государства, муниципий и религиозных корпораций, так и против третьих лиц.

Вследствие этого арендатор получил вещное право, которое передавалось по наследству и могло быть отчуждено. ЕЩЕ РАЗ, это правоотношение из обязательственного (наем) превращается постепенно в вещно-правовое.

Существует вопрос о способе предоставления actio in rem vectigales арендатору: (1) посредством ли преторского эдикта или же (2) благодаря деятельности юристов, касающейся разъяснений всевозможных юридических вопросов. Вероятно, упомянутый иск был предоставлен претором, так как мнение правоведов получило силу законов только в позднеклассический период римского частного права.

Кроме того, арендатор был признан производным владельцем вещи, вследствие чего претор помимо actio in rem стал давать ему посессорные интердикты (possessio ad interdicta).

После признания ius in agro vectigales вещным правом возникло разногласие, являются ли сделки, порождающие это право, (1) куплей-продажей или (2) наймом. Если это наем, то арендатор при случайном уменьшении ager vectigalis, а также при чрезвычайном недороде имеет право на уменьшение арендной платы. Если это купля, то на возделывателя (как на покупателя участка) падает весь риск.

Пока vectigal выплачивалось собственнику - содержатель продолжал пользоваться выгодами земельного участка и получал защиту со стороны претора. Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком - земля возвращалась к собственнику, который мог вытребовать ее к себе виндикационным иском. (Гай считал, что это наем).

Другой характерной чертой вектигального права являлось то обстоятельство, что договор об установлении ius in agro vectigali был консенсуальным.

Такая рано развившаяся форма наследственной аренды широко применялась и в эпоху Империи, когда большинство земель перешло в собственность императора. К концу III - началу IV в. н.э. ius in agro vectigali (или ius perpetuum) стало проникать и переплетаться со сходным с ним правом эмфитевзиса. Тексты, относившиеся к ager vectigalis, были распространены на эмфитевзис путем интерполяции. С IV в. agri vectigales потеряли окончательно свою самостоятельность, и в законах этот термин больше уже не встречался.

ПОЯВЛЕНИЕ ЭМФИТЕВТИЧЕСКОЙ АРЕНДЫ.

От ius in agro vectigali отличалось право, носящее название «эмфитевзис». Этот институт имел весьма древнее происхождение в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова emphyteusis, то оно греческого происхождения и буквально означает насаждать, обрабатывать. В Греции еще в III в. до н.э. существовала земельная аренда для разведения садов и виноградников. В самом Риме отношения эмфитевтической наследственной аренды стали применяться с III в. н.э. преимущественно к фискальным императорским землям, находившимся вследствие набегов германских племен в опустошенном состоянии. Причем главной целью сдачи в аренду пустопорожних земель было не получение доходов, а (1) заселение приграничных территорий и (2) включение некультивированных земель в сельскохозяйственный оборот. Земли эти сдавались в аренду для обработки римским гражданам с обязанностью платить за это определенную сумму денег. Эта плата называлась canon, pensio, reditum, а само право именовалось ius emphyteuticum или emphyteusis.

Сначала это арендное право имело характер обязательственного, а затем (подобно ius in agro vectigali и по тем же причинам) приобрело характер вещного.

РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУ ЭМФИТЕВЗИСОМ И ЮС ИН АГРО ВЕКТИГАЛИ.

Первоначально эти два института имели некоторые различия (1) в лицах, отдававших землю в аренду, и (2) в условиях самой отдачи

а) в вектигальном праве на арендатора не возлагалась обязанность по обработке земли;

б) он пользовался правом на сбавку арендной платы в случае неурожая;

в) не был стеснен правом преимущественной купли со стороны собственника, как это было в эмфитевтическом праве).

В вектигальном праве случае собственники земли преследовали прежде всего имущественные интересы (это не касается начального использования ius in agro vectigali),

Главное значение эмфитевзиса придавалось решению некоторых социальных задач (формирование класса средних землевладельцев, лояльных к императору; заселение пустующих провинциальных земель, отошедших к Империи вследствие ведения удачной экспансионистской политики; и наконец, вечная проблема подъема сельскохозяйственного производства).

Эти два института просуществовали параллельно до Юстиниана, который слил их в один под именем emphyteusis. В это же время постановления Юстиниана закрепляют возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц. Термин emphyteusis был перенесен на все земли, сдаваемые в наследственную аренду, - не только на пустующие, но и на обработанные земли.

Роды земель, на которые с этого времени распространялось эмфитевтическое право:

а) государственные земли (agri vectigales), за исключением тех, которые по аграрным законам поступили в частную собственность;

б) городские земли (agri municipales)

в) земли императора (agri fiscales), которыми ведали финансовые чиновники; являясь императорскими вольноотпущенниками, они и отдавали это имущество в бессрочную аренду;

г) земли жреческих коллегий (agri sacerdotales);

д) собственно agri emphyteutici, образовавшиеся в век Империи

Когда были завоеваны обширные земли на Востоке и когда над ними нависла тяжелая рука римских чиновников, ведение частного хозяйства из-за многочисленных налогов, поборов и других повинностей в пользу правителей стало невыгодным. Собственники начали отказываться от обработки своей земли и прекратили платить налоги. Соответственно земля не обрабатывается. Правительство решает судьбу брошенных участков, отдавая их лицам, согласившимся обрабатывать землю и нести налоговое бремя. В пользу собственника они должны были платить ничтожный canon. Таким образом, во время христианских императоров эмфитевзис получает наибольшее распространение, чему в немалой степени способствовало, как уже ранее отмечалось, сосредоточение поземельных имуществ в руках отдельных лиц и запустение земли от недостатка культуры.

РЕШЕНИЕ СПОРА О ЮРИДИЧЕСКОЙ СУЩНОСТИ ЭМФИТЕВЗИСА.

Развитие эмфитевтических отношений в области частного права привело к возобновлению старой дискуссии между римскими юристами: являются ли сделки, устанавливающие это право, куплей-продажей (emptio-venditio) или же наймом имущества (locatio-conductio)¹. В то же время, ранее возникшее между римскими цивилистами мнение о том, что владельцы agri vectigales суть собственники их, было реанимировано уже по отношению к эмфитевзисам. Такая позиция, в частности, приписывалась Гаю (II в. н.э.), известному римскому юристу, что весьма сомнительно, поскольку сам Гай склонялся к мнению, что ius in agro vectigali есть простой наем (Gai. 3.145)².

Вследствие этого император Зенон в специально изданном для этого законе (lex Zenoniana) определил, что установление эмфитевзиса не должно считаться ни перенесением права собственности с одного лица на другое, ни даже обязательством (или, как он выражался, ни продажей, ни обыкновенной сдачей в аренду), а влечет возникновение особого ограниченного вещного права на землю - ius tertium.

При этом в законе давалось специальное разъяснение относительно того, кто несет риск случайной гибели вещи (periculum): «эмфитевтор не должен страдать от погибели вещи подобно покупателю, ни совершенно быть свободным от ущерба подобно арендатору, но он должен нести ответственность лишь за ухудшение вещи»

Таким образом, император Зенон присвоил договору, устанавливающему эмфитевзис, самостоятельное гражданско-правовое значение и назвал его contractus emphyteuticarius. На основании этого договора, как уже упоминалось, эмфитевтор несет (в отличие от обычной аренды) periculum, связанный с ухудшением или умалением участка. Поскольку этот договор включил в себя основные черты двух консенсуальных сделок, он сам был консенсуальным.

Вопрос о возможности снижения арендной платы (remissio mercedis) в случае каких-либо чрезвычайных обстоятельств (неурожая, войны и т.д.) был решен отрицательно.

Развитой и окончательно сложившийся институт эмфитевзиса носил характер смешения италийского и восточного эмфитевзиса и считался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Параграф 2. ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЭМФИТЕВЗИСА.

Эмфитевзис есть «(1) вещное, (2) отчуждаемое и (3) наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью обрабатывать и не ухудшать имения»

Римский эмфитевзис развивался по отношению к сельскохозяйственным участкам, но был возможен также относительно других недвижимостей (например строений).

ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ЭМФИТЕВЗИСА.

1. Эмфитевзис есть вещное право, так как бессрочен и рождает вещные иски (actiones in rem) - этими признаками он отличается от обыкновенной аренды, представляющей обязательственное право, ограниченное сроком и защищаемое личным иском. Но стороны могли ограничить эмфитевзис определенным сроком (хотя и весьма длительным); в этом случае от них требовалось ясно выраженное требование считать данное отношение за emphyteusis, а не за имущественный наем (вариант с Ниццей).

2. Эмфитевзис есть такое вещное право, которое полнотой своей приближается к праву собственности.

3. Эмфитевзис есть отчуждаемое право. Обладатель эмфитевзиса (emphyteuta) может возмездно и безвозмездно отчуждать свое право. Обладая отчуждаемым правом, эмфитевтор мог не только передавать его, но и закладывать, а также обременять сервитутом на все время действия emphyteusis'a. Но он не должен был забрасывать землю (deserere).

4. Эмфитевзис есть право пользования чужим имуществом. Это право гораздо шире сервитутных прав (secundura condicionem rei). В связи с этим эмфитевтор мог приспособлять вещь к любому пользованию.

Дата добавления: 2015-09-07