Статья 194. Право собственности и иные вещные права на жилище

1. Жилище - отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям. Жилые дома, жилые квартиры, части жилых помещений и места общего пользования в жилых строениях являются объектом собственности и могут принадлежать субъектам гражданского права.

2. На отношения собственности и иных вещных прав на жилище распространяются положения жилищного законодательства с учетом требований ГК. Основу жилищного законодательства составляет Закон о жилищных отношениях.

3. Право собственности на жилище влечет право собственности на земельный участок, занимаемый данным жилищем (ст. ст. 18 и 33 Указа о земле). Общая собственность на жилой дом влечет общую собственность соответствующих собственников и на занимаемый таким домом земельный участок.

4. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами.

Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов. Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников (ст. 18 Закона о жилищных отношениях).

5. Распространенной формой собственности является кондоминиум. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Закона о жилищных отношениях, ст. 209 ГК).

6. Помимо права собственности к иным основным вещным правам на жилище относятся наем (аренда) жилища по договору и право пользования жилищем члена семьи основного пользователя (собственника или нанимателя), постоянно с ним проживающего. Особенности осуществления данных вещных прав на жилище определяются Законом о жилищных отношениях.

Статья 195. Вещные права лиц, не являющихся собственниками (в ред. Закона РК от 2 марта 1998 г.)

1. Под вещным правом понимается субъективное право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства. Вещное право заключается в наличии у правообладателя трех правомочий: владения, пользования и распоряжения. Причем эти правомочия могут быть все или часть из них, в полном объеме или частично. Объектом вещного права является только индивидуально-определенная вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага объектами вещных прав не являются. Это обусловливает специфические способы защиты вещных прав. Например, возможность признания права на индивидуально-определенную вещь, истребование этого имущества из чужого незаконного владения и др.

Особенностью вещного права является его производность от права собственности. В соответствии с этим на вещные права распространяется большинство положений ГК о праве собственности.

Вещное право имеет абсолютный характер, из которого следует общая обязанность всех третьих лиц не нарушать данное вещное право и право обладателя вещного права на его осуществление в рамках, предусмотренных законодательством и договором.

Обязательными чертами вещного права являются право следования и право преимущества. Первое означает, что обладатель вещного права продолжает, по общему правилу, сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику. Например, в случае перехода права собственности на заложенное имущество право залога в отношении данного имущества сохраняется. Право преимущества подразумевает, что при конкуренции вещного и обязательственного права в первую очередь должно осуществляться вещное право, если иное не предусмотрено законодательством.

2. Из прежнего текста статьи исключены правила о праве землепользования, так как основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права землепользования, права и обязанности землепользователей, в том числе по отчуждению права землепользования, определяются Указом о земле.

3. Особенности права хозяйственного ведения см. в комментарии к гл. 9 ГК.

4. Особенности права оперативного управления см. в комментарии к гл. 10 ГК.

5. Под другими вещными правами подпункт 4 п. 1 комментируемой статьи имеет в виду прежде всего право доверительного управления; право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности; право недропользования; сервитут; залог и другие. Перечень вещных прав не только не является исчерпывающим, но и остается открытым, так как законодательные акты в последующем могут предусмотреть и иные формы вещных прав, производных от права собственности.

6. Право доверительного управления - новый институт в гражданском законодательстве РК. При учреждении доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязуется осуществлять от своего имени за счет и риск учредителя, если иное не предусмотрено договором или законодательством, управление переданным в его владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим учредителю на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) в интересах выгодоприобретателя. Особенности права доверительного управления как вещного права предусмотрены в Особенной части ГК. Здесь же следует отметить, что объектом вещного права доверительного управления являются индивидуально-определенные вещи, документарные ценные бумаги и неэлектронные деньги.

7. Право временного пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, - это право субъекта владеть и пользоваться земельным участком, возникающее на основе договора о временном пользовании земельным участком между собственником земельного участка и временным пользователем (арендатором или безвозмездным пользователем) (ст. 1 Указа о земле).

8. Право недропользования является новым вещным правом. Впервые оно было сконструировано в Указе о недрах. В Указе получило развернутое закрепление право недропользования (гл. 3). Это право существовало и раньше, но оно никогда не рассматривалось как гражданско-правовое и как вещное. В старом Кодексе о недрах и переработке минерального сырья 1990 г. право пользования недрами рассматривалось в рамках горного права по модели административных отношений. Первый прорыв в направлении перевода этих отношений на рельсы гражданского права был сделан Указом о нефти, которым была внедрена контрактная система передачи недр в использование. В Указе о недрах право недропользования построено по такой же модели, что и право землепользования. В соответствии со ст. 1 Указа о недрах право недропопьзования - это право владения и пользования недрами в пределах контрактной территории, предоставленное недропользователю в соответствии с порядком, установленным Указом о недрах.

9. Сервитут как вещное право представляет собой ограниченное пользование чужим имуществом.

Наиболее разработан сервитут в земельном праве. Земельный сервитут право граждан и юридических лиц на ограниченное целевое пользование земельными участками, находящимися на праве частной собственности или праве землепользования у других лиц (ст. 1 Указа о земле). Земельному сервитуту посвящена гл. 7 Указа о земле.

Право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут) может возникнуть:

1) непосредственно из нормативно-правового акта;

2) на основе договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем;

3) на основе акта местного исполнительного органа (п. 2 ст. 47 Указа о земле).

Физические лица имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках. Если земельный участок, находящийся в чьей-либо частной собственности или в землепользовании, не огорожен или если частный собственник или землепользователь иным способом не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства частному собственнику или землепользователю (ст. 48 Указа о земле).

Частный собственник или землепользователь вправе требовать от субъекта права частной собственности или землепользования на соседний земельный участок, а в необходимых случаях - от субъектов права частной собственности или землепользования и на иной участок, предоставления права ограниченного пользования этими участками. Право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком может устанавливаться для обеспечения:

1) прохода и проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов;

2) прокладки и эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, теплоснабжения, мелиорации и других нужд частного собственника или землепользователя, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на соседний или иной участок.

Сервитут на соседний или иной участок устанавливается по договору с субъектами права частной собственности или землепользования на эти участки. Субъект права ограниченного пользования земельным участком должен возместить частному собственнику или землепользователю все убытки, связанные с сервитутом. Договором может быть установлена плата за сервитут (ст. 49 Указа о земле).

Распространенным земельным сервитутом является ограниченное пользование чужим земельным участком в связи с необходимостью прогона скота. Скотопрогонные трассы временного (сезонного) пользования могут устанавливаться по постановлению районных (на территории района) или областных (на территории двух и более районов) исполнительных органов по согласованию с частными собственниками или землепользователями, по землям которых пролегает трасса, без изъятия земли у частных собственников или землепользователей. Владельцы скота несут перед частными собственниками или землепользователями ответственность за убытки, причиняемые при перегоне скота по трассе (ст. 50 Указа о земле).

Статья 51 Указа о земле предусматривает установление сервитута на использование земельных участков для изыскательских работ. Разрешение использования земельных участков для проведения геологических, геофизических, поисковых, геодезических, почвенных, геоботанических, землеустроительных, археологических и других изыскательских работ с указанием срока его действия дает районный, городской, поселковый, аульный, сельский исполнительный орган, а на пашне, улучшенных сенокосах и пастбищах, на землях, занятых многолетними насаждениями, а также на землях, отнесенных к категории особо охраняемых природных территорий, и землях лесного фонда - областной исполнительный орган. Сроки проведения, место указанных работ, размеры платежей за использование земель, обязанности по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению, а также другие условия определяются в договоре, заключенном изыскателем с частным собственником или землепользователем.

Законодательством могут предусматриваться и другие сервитуты.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок, в том числе купли-продажи и залога. Сервитут может переходить к другим лицам лишь вместе с правом, для обеспечения которого установлен сервитут.

Сервитут может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя ввиду отпадения причин, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, обремененный сервитутом, не может использоваться по своему назначению в результате такого обременения, частный собственник или землепользователь вправе в судебном порядке требовать прекращения сервитута (ст. ст. 52-54 Указа о земле).

10. О залоге см. комментарий к параграфу 3 гл. 18 ГК.

11. Одним из признаков вещных прав, в отличие от обязательственных, является то, что они должны быть закреплены в законе. Данный признак нашел отражение в той поправке, которая была сделана к подпункту 4 п. 1 комментируемой статьи.

12. Новая редакция п. 2 закрепляет общее положение для всех вещных прав лиц, не являющихся собственниками.

Нормы о праве собственности не могут применяться к вещным правам, если иное предусмотрено законодательством. Ясно, например, что государственное предприятие, имеющее имущество на праве хозяйственного ведения, не может в полной мере распоряжаться имуществом по своему усмотрению, так как это будет противоречить тем ограничениям, которые установлены в ГК для права хозяйственного ведения.

Ясно также, что многие нормы о праве собственности (бессрочность, риск случайной гибели и т.п.) не будут применяться, например, к сервитутам, ибо это противоречит природе сервитута как вещного права.

Дата добавления: 2015-09-06