Заключение договора с клиентом.

Как появляется клиент? Выделим две ситуации: клиент, который нашел вас (позвонил или пришел на рекламу фирмы), и клиент, которого нашли вы (знакомые, рекомендации, расклейка объявлений).

· Юридическое консультирование (включая вопросы гражданского, семейного, жилищного, наследственного права).

· Экспертиза имеющегося в наличии пакета документов, при этом необходимо соблюдение ряда условий:

* проверить, что квартира находится в индивидуальном, а не в государственном жилом фонде (т.е. для вторичного рынка необходимо убедиться, что данная квартира приватизирована);

* нужно удостовериться, что человек, который собирается продать квартиру, является ее собственником;

* правоустанавливаюший документ обязательно должен иметь штамп регистрирующего органа;

* важно, чтобы квартира не была обременена правами третьих лиц, в том числе свободна от регистрации в ней прежних жильцов.

Продать квартиру можно и с обременением, но новый собственник приобретает вместе с квартирой права на нее и это обременение его права собственности.) Основные виды обременения: ипотека, как разновидность залоговых отношений, аренда, арест.

· Составление характеристики объекта (выявление плюсов и минусов). Рекомендуется выезд на объект (самостоятельно оценить состояние объекта, его местоположение, удаленность от транспорта, развитость инфраструктуры и т.д.).

· Определение рыночной стоимости объекта. Основные факторы, влияющие на стоимость объекта:

* район города \ улица;

* тип планировки;

* этаж;

* «дефицитность» (эксклюзивность предложения).

На ликвидность объекта также влияют следующие факторы: физическое состояние, наличие телефонной точки, вид из окна, условия продажи. При определении стоимости объекта недвижимости на вторичном рынке агенты по недвижимости в основном используют метод сравнительных продаж (берется несколько объектов с аналогичными характеристиками и выводится средняя цена продажи объекта). Обычно для определения средней цены на объект агент использует прайс (базу данных города); при этом необходимо учитывать, что в прайсе цены на объекты указаны уже с комиссонными за услуги агентств, которые составляют около 5 % от суммы цены объекта.

· Оценка реальности обмена (если речь идет об обмене). Сопоставление требований (желаний) и реальных возможностей клиента.

Договор на оказание риэлторской услуги. Агент должен уметь объяснить клиенту плюсы работы по эксклюзивному договору. Заключать договор лучше в офисе. В случае необходимости агент должен разъяснить все вопросы, которые могут возникнуть у клиента при ознакомлении с договором, поэтому агенту необходимо знание

собственного договора и умение четко в нем ориентироваться. Агент должен контролировать всех тех, кто подписывает договор (это должны быть собственники, супруг собственника и все совершеннолетние, просто зарегистрированные по данному адресу). Обычно одновременно с подписанием договора клиент подписывает нотариальную доверенность на сбор документов.

Дата добавления: 2015-09-03