Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда.

Техника Эллвуда предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты. Также формула Эллвуда используется для регулярно изменяющихся потоков доходов.

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации:

, где

R – общая ставка дохода для капитализации ЧОД в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y – ставка отдачи на собственный капитал;

К_из – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период:

F₃^Y,t – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

Δ – изменение дохода;

J – коэффициент стабилизации дохода, всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен:

R = Y – К_из × C – d × F₃^Y,t

С-фактор Эллвуда (ипотечным коэффициентом) является основной функцией в технике Эллвуда, это синтез различных соотношений ипотеки и собственного капитала. Он рассчитывается по формуле: C = Y + P × F₃^Y,t – ИП, где

P – часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

F₃^Y,t – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

ИП – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (непервоначального) остатка долга.

Используя предварительно рассчитанные С-факторы, можно рассчитать общий коэффициент капитализации и итоговую величину недвижимости, не прибегая к традиционной технике.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период – процент выплаты кредита(P), определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

, где i – ставка процента по кредиту;

п – полный срок амортизации кредита; t – период владения собственностью.

Независимо от способа расчетов – традиционной техники ИИА или с использованием техники Эллвуда, – результаты должны быть одинаковы.

Дата добавления: 2015-08-03