Тема 5. Договор аренды недвижимого имущества

1. Понятие и отличительные особенности сделок, направленных на передачу недвижимого имущества во временное владение и (или) пользование.

2. Виды сделок, направленных на передачу имущества во временное владение и (или) пользование.

3. Договор аренды недвижимого имущества: понятие, значение в гражданском обороте и виды.

4. Условия, необходимые для заключения договора аренды недвижимого имущества.

5. Особенности договора аренды предприятия.

6. Специфические особенности договора аренды земельных участков.

7. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.

8. Договор безвозмездного пользования (ссуды) недвижимого имущества.

Задача № 1

Ремонтно-эксплуатационная контора заключила договор о передаче в пользование предприятия общественного питания — помещения для столовой, что и было закреплено в договоре. Поскольку ранее помещение использовалось под парикмахерскую, то было определено, что предприятие произведет перепланировку и ремонт помещения. Однако проведение указанных работ откладывалось, а через некоторое время предприятие разместило в нанятом помещении закупленные для хозяйственных нужд материальные ценности — мебель, инвентарь, посуду, столовое белье. По указанной причине предприятие стало вносить арендную плату в пониженном размере как за складское помещение. Контора потребовала оплаты помещения в соответствии с условиями договора и погашения задолженности по арендной плате. Предприятие отказалось выполнить данное требование, сославшись на то, что оно эффективно использует нанятое помещение, а столовую оно разместило в другом помещении, которое нуждается в переустройстве, а данное помещение вполне пригодно для хранения материальных ценностей. После этого контора предъявила иск в арбитражный суд о расторжении договора найма имущества и взыскании задолженности по арендной плате, а также расходов для перепланировки и ремонта помещения.

Решите дело.

Задача № 2

Научно-исследовательский институт арендовал у ООО “Профит” помещение общей площадью 200 кв. м, состоящее из трех комнат, для размещения отдела, работающего по новой тематике, запланированной институтом. Специалисты, приглашенные институтом, после осмотра помещения указали в заключении, что требуется замена перекрытий, без чего комнаты не могут пользоваться по прямому назначению. Институт обратился к ООО с требованием заменить балки чердачного перекрытия и привести комнаты в пригодное для эксплуатации состояние. Одновременно институт сообщил о прекращении перечисления оплаты на время производства ремонтных работ.

Решите дело.

Задача № 3

Производственный кооператив арендовал у МУ “Кинотеатр “Сокол” подвальное помещение для размещения торгового склада. Через месяц из-за неисправностей канализационных труб, находившихся в подвале, он оказался залитым, а кооперативу был причинен имущественный вред в сумме 70 млн руб. Кооператив обратился к МУ возместить причиненный вред. Однако кинотеатр отказался удовлетворить данное требование, указав, что подвальное помещение находилось в пользовании кооператива, а кинотеатр не мог знать о неисправностях канализационных труб.

Решите дело.

Задача № 4

Полное товарищество заключило договор аренды гаража с муниципальным образованием. Согласно договора товарищество принимало на себя обязательство по реконструкции сооружения. Часть гаража должна была использоваться для стоянки легковых автомобилей, а другая переведена в жилое помещение с целью проживания в нем водителя. Все работы должны были закончиться через шесть месяцев. Заключив сделку, товарищество заменило напольное покрытие на деревянный пол, вселило в гараж водителя и никаких других работ не производило. В установленный срок арендная плата не была внесена. Муниципальное образование предъявило иск к товариществу о взыскании арендной платы и о понуждении его к производству всех работ по договору.

Решите дело.

Задача № 5

Хоккейная команда спортивного общества арендовала у муниципального образования стадион для тренировки команды в зимний период. Из-за следовавших друг за другом потеплений ледовое покрытие стадиона растаяло, и команда не могла проводить регулярных тренировок. Арендатор прекратил перечисление арендной платы и потребовал расторжения договора. Муниципальное образование предъявило иск, требуя оплаты аренды и упущенной выгоды, которые оно могло получить, используя это имущество в других целях.

Решите дело.

Задача № 6

Составьте проект договора аренды нежилого помещения между хозяйственными обществами.

Тема 6. Ипотека (залог недвижимого имущества)

1. Понятие залога в гражданском праве.

2. Залоговая сделка: понятие, предмет, участники, содержание.

3. Особенности ипотеки (залога недвижимого имущества).

4. Государственная регистрация ипотеки.

5. Виды ипотеки.

Задача № 1

Супруги Платоновы, нуждаясь в деньгах для завершения строительства коттеджа, приняли решение о заключении кредитного соглашения с банком. Однако Платонов, не поставив в известность свою жену, оформил с предпринимателем Ананьевым договор займа, обеспечив его исполнение ипотекой жилого дома. Договор был оформлен нотариусом и зарегистрирован в учреждении юстиции. Стоимость заложенного жилого дома была определена в размере полученной взаймы суммы. Срок возврата займа определялся в один год с момента подписания договора займа.

По истечении годичного срока Платонов не возвратил Ананьеву долг, в связи с чем последний обратил взыскание на заложенный жилой дом и обслуживающие его строения.

Не согласившись с действиями Ананьева, супруга Ананьева обратилась в суд с иском о признании недействительным договора ипотеки, сославшись на то, что она не давала мужу нотариально удостоверенного согласия на заключение такой сделки.

Какое решение должен принять суд?

Задача № 2

Гражданин Пруткин с семьей из пяти человек, трое из которых являлись несовершеннолетними, проживал в приватизированной квартире в г.Москве. Для улучшения жилищных условий членов своей семьи он взял кредит в АКБ “Спрут”. В обеспечение заключения кредитного договора банк потребовал от заемщика передачи по праву собственности квартиры в пользу работника банка Крутова по договору купли-продажи.

Сделка была нотариально оформлена у нотариуса, который полагался на справку ЖРЭУ о том, что в жилом помещении никто не проживает. Указанный документ носил фиктивный характер. Фактически Пруткин и члены его семьи проживали в заложенной квартире.

За несколько дней до истечения срока оплаты по кредитному договору Пруткин обратился в банк с просьбой принять от него исполнение. Однако сотрудники банка уклонились от получения долга, сославшись на формальные обстоятельства, предложив заемщику явиться через несколько дней для переоформления передачи права собственности на квартиру на его имя.

Когда Пруткин вновь обратился в банк, то ему было заявлено, что он просрочил срок исполнения по кредитной сделке и его титул собственника на жилое помещение восстановлению не подлежит. Крутов предъявил иск о выселении Пруткина и членов его семьи из квартиры. В отношении данного требования Пруткин, действуя за себя и своих несовершеннолетних детей, и его супруга предъявили встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительной.

Как должно быть решено дело?

Составитель доц. Тресцова Е.В.

Дата добавления: 2015-07-20