Тема 1. Понятие и виды объектов недвижимого имущества

1. Понятие недвижимого имущества как социально-экономической категории.

2. Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Юридические признаки недвижимого имущества.

3. Классификация недвижимого имущества.

4. Оборотоспособность недвижимого имущества.

5. Особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества.

Задание № 1

Андреев решил приобрести в собственность садовый домик. Просматривая местную газету, он увидел объявление о продаже садового домика на берегу реки Уводь в десяти километрах от города Иваново в санитарной зоне за сорок тысяч рублей. Позвонив по указанному в объявлении телефону, он выразил желание на покупку, указав, что его устраивает и сам объект, и цена продажи. Продавец указал, что технические документы на садовый домик готовы и договор можно подписать через три дня. Покупатель с этим согласился. Однако, чтобы убедиться в полезности покупки и точно определить ее рыночную стоимость он попросил продавца дать описание самого строения и обслуживающих его построек — сарая и технического сооружения. Но продавец категорически отверг данную просьбу Андреева, указав, что описание объекта дают специально управомоченные государственные органы, о чем составляется технический паспорт. А у него для этого отсутствуют профессиональные знания и навыки, а его познания дают ему возможность описать местоположение садового домика и сориентировать покупателя относительно условия о цене.

Оцените доводы сторон и определите, является ли предмет продажи недвижимым имуществом, может ли он быть реализован на условиях, указанных в объявлении.

Задание № 2

Арапов обратился в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании земельным участком к своему соседу по жилому дому Смирнову, полагая, что последний сместил границу в его сторону и переставил забор. В суде было установлено, что ни истец и ни ответчик не имеют правоустанавливающих документов на земельные участки и пользуются ими фактически, будучи собственниками рядом расположенных жилых домов.

Земельные участки на кадастровом учете не состоят, не сформированы и не имеют кадастровых номеров.

Какое решение должен принять суд? Подлежит ли негаторный иск удовлетворению?

Задание № 3

Индивидуальный предприниматель приобрел по договору купли-продажи оздоровительный комплекс, расположенный на земельном участке, права на который за продавцом не были оформлены. Переход права собственности на нежилое помещение был зарегистрирован за покупателем в учреждении юстиции. При обращении в комитет по земельным ресурсам и землеустройству на предмет оформления правоустанавливающего документа на землю предприниматель получил отказ. В соответствии с земельным законодательством при отчуждении прав на недвижимое имущество должен быть решен и вопрос о судьбе земельного участка, поэтому договор купли-продажи не соответствует требованиям закона и является ничтожным с момента его заключения.

Не согласившись с доводами комитета, предприниматель обратился в суд с требованием об обжаловании неправомерного отказа в выдаче правоустанавливающего документа.

Правомерен ли отказ комитета? Какое решение должен принять суд?

Задание № 4

Попов, будучи жильцом многоквартирного жилого дома, обратился к проживающим в нем гражданам с просьбой дать согласие на приобретение им в собственность колясочной, расположенной на первом этаже с последующим переоборудованием ее телемастерскую.

Жильцы обратились в юридическую консультацию с просьбой дать консультацию по данному вопросу.

Какое разъяснение должен дать адвокат? Измениться ли оно, если нежилое помещение входит в состав кондоминиума?

Задание № 5

Используя нормативные акты, дайте определение кондоминиума, участка недр, нежилого помещения и домовладения. Оцените, являются ли названные объекты недвижимым имуществом.

Тема 2. Правовые основы государственного технического и кадастрового учета недвижимого имущества, его оценки, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственный учет недвижимого имущества и его виды.

2. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества: основы правового регулирования.

3. Правовые начала оценки недвижимого имущества.

4. Понятие и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

5. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Задание № 1

Буданов решил приобрести в собственность жилой дом у Матвеева. При осмотре им было установлено, что жилой дом состоит из двух основных строений под литерами А и А1, а также надворных построек – бани, гаража, двух сараев и технического сооружения. Буданов попросил продавца дать их описание и оценить их рыночную стоимость. Однако Матвеев категорически отверг просьбу покупателя, указав, что описание недвижимого имущества дают специальные органы технической инвентаризации, составляя об этом технический паспорт. А оценка недвижимости проводится специалистом-оценщиком, который дает заключение о рыночной стоимости имущества.

Правомерен ли отказ Матвеева? Какие органы дают описание недвижимости и ее оценку?

Задание № 2

Оглоблин без разрешения органов архитектуры и градостроительства возвел приделок к жилому дома, собственником которого он являлся, утеплил,его, провел отопление, оснастил электрооборудованием. Через три года он решил обменять жилой дом на трехкомнатную квартиру. Для оформления технического паспорта Оглоблин обратился в орган технической инвентаризации. В оформлении технического паспорта ему было отказано по мотиву самовольного строительства приделка и было рекомендовано узаконить права на данное помещение.

Оглоблин обжаловал действия органа технической инвентаризации в суд.

Какое решение необходимо принять? Измениться ли оно, если судом будет установлено, что техпаспорт на жилой дом был выдан со специальным штампом о самовольном строительстве приделка?

Задание № 3

Мухин заключил договор с ОАО “Ивановожелезобетон” о долевом участи в строительстве жилого дома по улице Лазарева г. Иваново. По окончании строительства согласно договора он должен был получить в собственность трехкомнатную квартиру на третьем этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 78 кв.м., в том числе жилой площадью 43 кв.м. Срок сдачи жилого дома был определен в договоре к 30 апреля 2003 года. Однако к июню указанного года жилой дом по акту приемки не был сдан.

Мухин потребовал в судебном порядке предоставить ему квартиру с потребительскими свойствами, указанными в договоре с обществом, а также понудить его к оформлению его права собственности на жилое помещение.

С какого момента возникает право собственности на недвижимое имущество в данном случае? Как может Мухин защитить свои права по действующему законодательству?

Какие документы необходимо иметь для регистрации права собственности на квартиру?

Задание № 4

Прокурор Ивановской области обратился в Арбитражный суд с иском в защиту прав и законных интересов граждан о признании недействительным акта Главы администрации Ивановского района об отводе земельного участка под строительство жилого дома в природоохранной зоне, мотивировав его ссылкой на то, что граница землеотвода проходит в пределах участка вод, что препятствует гражданам реализовывать свое право на водопользование. Кроме того, строительство не согласовано архитектором и не основано на специально подготовленном проекте.

Суд, оценив представленные доказательства, признал акт органа местного самоуправления недействительным.

Оцените правомерность вынесенного судебного решения и укажите, на какие нормативно-правовые акты должен был сослаться суд.

Задание № 5

Бунин решил купить нежилое помещение для осуществления в нем предпринимательской деятельности, связанной с пошивом комплектов рабочей одежды. Агентство недвижимости предложило ему вариант для заключения договора купли-продажи в виде нежилого здания в подвальном помещении многоквартирного жилого дома. Права на указанное помещение были оформлены за строительным трестом в 1997 году и подтверждались регистрационным удостоверением, выданным органом технической инвентаризации. Для исключения поддельности титула собственника за трестом Бунин обратился в учреждение юстиции с просьбой о предоставлении информации о зарегистрированных правах на данное имущество.

Какой ответ должен получить Бунин? На каких принципах основана выдача информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)? К каким документам следует отнести регистрационное удостоверение на нежилое помещение? Можно ли зарегистрировать в ЕГРП ранее возникшее право на недвижимое имущество?

Тема 3. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом: общие положения

1. Понятие и признаки сделок с недвижимым имуществом.

2. Элементы сделок с недвижимым имуществом.

3. Условия действительности сделок с недвижимым имуществом.

4. Особенности правового режима сделок с недвижимым имуществом.

5. Виды сделок с недвижимым имуществом.

6. Признание сделок с недвижимым имуществом недействительными: понятие, порядок, правовые последствия.

Задание № 1

Климов предъявил иск к Воиновой о признании за ним права общей собственности на ¾ жилого дома. Исковые требования мотивированы тем, что указанная доля в праве общей собственности на жилой дом куплена им за 120 000 рублей. На момент предъявления иска он уплатил Воиновой 70 000 рублей, о чем ею составлена расписка в получении денег. В настоящее время от получения оставшейся суммы денег и оформления договора купли-продажи жилого дома она отказывается, ссылаясь на то, что при осмотре жилого дома в сумму 120 000 рублей она включала только жилой дом без обслуживающих его строений — сарая, погреба, бани, хозяйственного сооружения. В цену также не входили плодово-ягодные насаждения, две теплицы. Поэтому Воинова согласна на оформление продажи при условии, что стоимость будет составлять 180 000 рублей.

Климов с доводами Воиновой не согласился, указав, что расписка служит основанием заключения предварительного договора купли-продажи жилого дома. Кроме тог, соседка Воиновой может подтвердить, что при осмотре недвижимого имущества условие о цене было окончательным, а в состав него входило все, что расположено на земельном участке. Поэтому притязания Воиновой носят необоснованный характер.

Как необходимо решить настоящее дело?

Задание № 2

Супруги Бирюковы оформили договор мены своей двухкомнатной квартиры в г. Петрозаводске на трехкомнатную квартиру Шаталовой в г. Ставрополе. Договор мены стороны заключили без предварительного осмотра жилых помещений, полагаясь на описание, представленное собственниками. Приехав в Ставрополь, Бирюковы обнаружили, что полученная по договору квартиру фактически состоит из двух комнат, а третья комната переоборудована под кухню и не является жилым помещением.

Бирюковы предъявили в суд иск о признании договора мены недействительным как заключенного ими под влиянием обмана со стороны Шаталовой. Истцы также просили суд взыскать с ответчиков понесенные ими расходы на переезд из Петрозаводска в Ставрополь и обратно, а кроме того, затраты по оформлению договора, его государственной регистрации и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Какое решение должен вынести суд?

Задание № 3

Кузьмина на основании договора социального найма жилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, занимала две комнаты жилой площадью 25 кв.м в г. Артемовске Кемеровской области. Нанимателем третьей комнаты была ее мать Васина.

В декабре 2002 года Кузьмина обменяла свое жилое помещение на однокомнатную квартиру в г. Кемерово, нанимателем которой являлась Соловьева. В марте 2003 года Соловьева предъявила иск к Кузьминой о признании обмена жилых помещений недействительным. В обоснование своих исковых требований она ссылалась на то, что заблуждалась относительно правовых последствий обмена и имела намерение обменять квартиру в целом, а не две комнаты в ней на жилой дом, собственником которого является Тарасов. Однако обмен не состоялся по причине отказа администрации г. Артемовска выдать обменный ордер.

Решите дело.

Задача № 4

Коммерческий банк предоставил хозяйственному обществу кредит на общую сумму 1,5 млрд. руб. В обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств по кредитному договору общество передало банку в залог принадлежащее ему по праву собственности здание, оцененное независимым оценщиком в 20 млн. руб. Договор залога недвижимости был оформлен письменно. Учитывая высокую государственную пошлину по нотариальному удостоверению ипотеки, стороны отказались от нотариального удостоверения сделки. При этом стороны полагались на дружеские отношения председателя банка и генерального директора общества.

В период действия кредитного соглашения хозяйственное общество было признано банкротом. В период введения процедуры внешнего управления генеральный директор подписал с банком договор купли-продажи здания.

Оцените правомерность действий участников по оформлению ипотеки и договору купли-продажи здания. Измениться ли решение, если будет установлено, что руководители банка и общества являются двоюродными братьями. Какие требования предъявляются к сделкам с недвижимостью организаций, признанных банкротами?

Задача № 5

Курилов купил у Чудова дачу. Сделка была нотариально удостоверена, после чего Курилов передал Чудову деньги в счет покупной цены. Получив деньги, Чудов обязался перед Куриловым оформить переход прав на недвижимое имущество в учреждении юстиции и передать ему свидетельство о государственной регистрации права. Согласившись с предложением, Курилов оформил на свою супругу доверенность с полномочиями на регистрацию своего права собственности на дачу. В течение двух месяцев он звонил Чудову, напоминая ему о том, чтобы тот передал ему нотариально удостоверенный договор купли-продажи дачи и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации его права собственности.

По истечении двух месяцев Чудов объявил Курилову, что тот мало заплатил за его хорошую дачу, поэтому он уничтожил ранее оформленный у нотариуса договор и предложил заключить новую сделку с условием двухкратного повышения цены. Курилов оставил без ответа притязание Чудова по причине своей болезни и в течение двух лет до своей смерти пользовался ею, полагая, что экземпляр договора, хранящийся у нотариуса достаточно защищает его интересы и имущественные права.

Узнав о смерти Курилова, Чудов предъявил к его наследникам иск об истребовании дачи из чужого незаконного владения.

Решите дело.

Задача № 6

Огуловы, вступая в брак, оформили у нотариуса брачный контракт, по условиям которого недвижимость, нажитая в браке, является собственностью супруги, а транспортные средства и доходы от предпринимательской деятельности, в том числе, вложенные в доли, паи, акции хозяйственных обществ — собственностью супруга.

По истечении пяти лет совместного проживания Огуловы расторгли брак, нажив в нем жилой дом, квартиру, две машины, 300 акций ЗАО, долю в уставном капитале ООО.

Произведите раздел указанного имущества и оцените правомерность заключения брачного контракта.

Дата добавления: 2015-07-20