Тема 4. Договор купли-продажи недвижимого имущества

1. Понятие и отличительные особенности договора купли-продажи недвижимого имущества.

2. Условия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

3. Переход прав на недвижимое имущество по договору купли-продажи.

4. Особенности отдельных видов договоров купли-продажи недвижимости (жилого помещения, доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, земельные участки, предприятие как имущественный комплекс).

5. Соотношение государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности на недвижимое имущество.

Задача № 1

В связи с переездом на новое постоянное место жительства Уваров, являющийся членом ЖСК “Амур”, продал свою квартиру Молодцову. Стороны составили договор купли-продажи квартиры и удостоверили его у нотариуса, Молодцов передал деньги за квартиру при оформлении договора у нотариуса, получил ключи от жилого помещения от продавца и стал перевозить в нее мебель. Однако председатель ЖСК Федотов, узнав о состоявшейся сделке, обратился к прокурору с требованием обратиться в суд в защиту интересов потребительского кооператива, так как договор был совершен с целью, противной интересам правопорядка и нравственности. В обоснование своих требований председатель кооператива привел следующие доводы: все жилые и нежилые помещения в ЖСК являются собственностью кооператива, следовательно, Уваров не мог отчуждать чужое имущество, а мог только потребовать возврата выплаченного год назад пая. Кроме того, в ЖСК имеются лица, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, поэтому продажа квартиры нарушает их имущественные права и интересы. Цена сделки превышает в несколько раз строительную стоимость жилого помещения и не учитывает износа недвижимого имущества. Таким образом, Уваров продал квартиру по спекулятивной цене, т.е. совершил сделку, противную основам правопорядка и нравственности.

Какое решение необходимо принять прокурору?

Задача № 2

ООО “Торговый дом “Север” обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении комитета по управлению имущества г. Новосибирска заключить договор купли-продажи здания по ул. Перевальной д. 37 в г. Новосибирске. Истец ссылался на то, что комитет не выдвинул возражений против заключения договора, представленного обществом. В обоснование своих требовании ООО указало, что выкупило в процессе приватизации муниципальное имущество. Право общества на покупку используемого здания предусмотрено п.2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284, и договор подлежит заключению в обязательном порядке. Однако обращение ООО в комитет по вопросу приобретения здания заключением договора не завершилось в связи с разногласиями по цене.

Арбитражный суд своим решением обязал комитет в месячный срок направить истцу проект договора купли-продажи. В случае невыполнения этих действий в установленный срок договор считать заключенным на условиях проекта, предложенного истцом.

В апелляционной жалобе на решение арбитражного суда комитет указывал, что, несмотря на обязанность заключить договор купли-продажи, судом не рассматривался и не обсуждался вопрос о разногласиях сторон по цене выкупаемого здания.

Решите дело.

Задача № 3

Прокурор Костромской области предъявил иск в интересах государства и ОАО “Электроаппарат” о признании недействительным договора купли-продажи железнодорожной ветки, заключенного между филиалом ОАО и ЗАО “СТЕЛЛА”, и возврате сторон в первоначальное положение.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что сделка продажи, в результате которой одна сторона получила участок железной дороги, а другая — два морозильных шкафа общей стоимостью 350 млн. руб., осуществлена в соответствии с намерениями сторон и на согласованных условиях. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. В кассационном порядке законность решения не проверялась. В протесте Генерального прокурора РФ в Высший арбитражный суд РФ предлагалось решение и постановление арбитражного суда отменить и принять новое решение, удовлетворив исковые требования.

В протесте указывалось, что ЗАО “СТЕЛЛА” направило руководителю филиала ОАО письмо с просьбой о продаже железнодорожной ветки от станции Грузовая до станции Крутилино. Из содержания письма следует, что оно является предложением совершить сделку купли-продажи. Филиал обратился к руководству своего общества за разрешением на продажу указанной ветки по цене 350 млн. руб.

Получив такое разрешение, филиал без оформления доверенности на совершение договора и без согласования существенных условий сделки, в том числе и письменной формы договора передал имущество ЗАО “СТЕЛЛА”. Последнее в свою очередь передало филиалу два морозильных шкафа. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи недвижимости не был совершен, а состоялся договор мены, который нельзя признать действительным, так как согласия продавца — ОАО “Электроаппарат”, на совершение такой сделки не было. Кроме того, предметом сделки является не металлолом, а находящаяся в эксплуатации действующая железнодорожная ветка.

Решите дело.

Задача № 4

ЗАО “Таис” обратилось в арбитражный суд с иском к коммерческому банку о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Решением суда в исковых требованиях отказано. Постановлением апелляционной коллегии суда решение отменено, а договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут. В кассационной жалобе ответчик просил постановление апелляционной инстанции отменить, а решение суда первой инстанции оставить без изменения. В обоснование своей просьбы ответчиком указывалось, что между ЗАО и банком заключен договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 5 000 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Долгопрудная, д.13. Договором установлены порядок и сроки оплаты здания. Из имеющихся в деле документов видно, что обязательства по оплате стоимости здания выполнены банком полностью. Согласно договора передача здания банку производится ЗАО в сорокапятидневный срок и оформляется актом приема-передачи, подписываемым уполномоченными представителями сторон после выполнения условия договора об оплате.

Согласно акта приема-передачи спорное здание передано в собственность банка. ЗАО направило в Регистрационную палату г. Москвы письмо о переоформлении свидетельства о праве собственности на банк, так как необходимые средства от банка за проданное здание получены. Недвижимое имущество поставлено на технический учет за банком согласно справке органа технической инвентаризации.

Решите дело.

Задача № 5

Прокурор Калининградской области обратился в арбитражный суд с иском в интересах ЗАО “Астор” к администрации муниципального образования о внесении изменений в договор купли-продажи в части увеличения цены сделки до 4 500 000 000 рублей и взыскании 1 560 000 000 рублей разницы в цене проданного имущественного комплекса предприятия, образовавшейся в результате изменения его балансовой стоимости.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования прокурора удовлетворены. При этом суд исходил из того, что оплата имущества произведена покупателем несвоевременно, договор купли-продажи не исполнен и отношения между сторонами не прекращены. Имущество выбыло из владения ЗАО “Астор” в конце 2001 года, когда произошла переоценка основных фондов.

Ответчик в кассационной жалобе указывал, что между муниципальным образованием и ЗАО был заключен договор купли-продажи имущественного комплекса предприятия по переработке сельскохозяйственной продукции. Решение о продаже имущества ЗАО было принято на общем собрании акционеров в виде неплатежеспособности хозяйственного общества. Сумма договора определена сторонами в размере 2 936 900 000 руб. Указанная сумма была перечислена продавцу на его расчетный счет, а имущество передано покупателю по акту приема-передачи, подписанному сторонами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Ни договором, ни законом не предусмотрена возможность увеличения цены имущества после приобретения его покупателем по договору. В связи с этим отсутствуют правовые основания для изменения договора в части увеличения цены и взыскания разницы в стоимости проданного имущества почти спустя два года после его продажи. Решите спор.

Дата добавления: 2015-07-20