Метод сравнительной единицы

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

, (5)

где

– стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

– коэффициент, учитывающий различия в региональных и отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение = 1);

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

– количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

В российской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам 1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

1. Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.

2. Одинаковое функциональное назначение.

3. Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.

4. Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

В Таблице 1 в качестве примера представлено описание состава конструктивных элементов жилых и общественных зданий с учетом их распределения по группам капитальности.

Таблица 1

Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности

Тип конструктив-ного элемента здания	Группы капитальности
I	II	III	IV	V	VI
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, кирпичные	Деревянные стулья или каменные столбы	Глинобит-ные, грунтовые
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупноблочные, крупнопанельные	Каменные, облегчен-ные, из всех видов кирпича и легких камней	Деревянные рубленые и брусчатые, смешанные (кирпичные и деревянные	Щитовые и каркасно-засыпные сырцовые, саманные и глинобитные	Каркасно-камышито-вые и другие облегченные
Перекрытия	Железо-бетон-ные	Деревянные смешанные (металлические балки и деревянное заполнение	Деревянные
Кровля	Железная, асбестоцементная, черепичная

Также для определения стоимости строительства необходимо располагать информацией о территориальном поясе (региональном местоположении), в котором расположен объект. В таблице 2 представлен пример данных о распределении отдельных регионов по территориальным поясам и климатическим районам.

Таблица 2

Распределение отдельных регионов

на территориальные пояса и климатические районы

Наименование региона	Территориальный пояс	Климатический район
Московская область		II
Ленинградская область		II
Краснодарский край		III
Белгородская область		II
Воронежская область		II
Курская область		II
Липецкая область		II
Орловская область		II

Для определения стоимости строительства единицы сравнения объекта-аналога в базисном уровне цен в составе сборников УПВС составлено описание основных конструктивных элементов по объектам различного типа и представлены таблицы восстановительной стоимости единицы сравнения и удельных весов конструктивных элементов. Например, в таблице 3 представлены данные о величине восстановительной стоимости 1 куб.м. здания магазина, имеющего следующие основные базовые характеристики: «Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные и панельные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, асфальтовые, дощатые, бетонные, керамические. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности II».

Таблица 3

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания

Территориальный пояс	Объем зданий, в куб.м.
до 3 000	до 6 000	до 12 000	свыше 12 000
а	б	в	г
	14,0	10,1	9,1	6,6
	14,7	10,6	9,6	6,9
	15,4	11,1	10,0	7,3
	16,1	11,6	10,5	7,6
	17,5	12,6	11,4	8,3
	25,2	18,2	16,4	11,9
	28,0	20,2	18,2	13,2
	29,5	21,3	19,2	13,9
	37,8	27,3	24,6	17,8

При наличии расхождений в характеристиках объекта-аналога и объекта оценки (см. выражение (5)) все рекомендации о введении дополнительных корректировок к стоимости строительства единицы описываются в Общей части сборников.

После расчета стоимости строительства объекта оценки с применением формулы (5), на основе сборника УПВС может быть определен удельный вес различных конструктивных элементов объекта оценки. В таблице 4 представлены данные по составу и удельному весу конструктивных элементов для здания магазина, описанного выше.

Таблица 4

Удельный вес отдельных конструктивных элементов (в процентах)

Наименование конструктивного элемента	Тип здания
а	б	в	г
Фундаменты
Стены, перегородки и колонны
Покрытия и перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние сантехнические и электротехнические работы
Прочие работы
ИТОГО:

Данные о составе и удельном весе различных конструктивных элементов, представленные в составе сборников УПВС, могут применяться для расчета величины физического износа объекта оценки.

Подводя итог анализу содержания сборников УПВС, следует отметить, что в настоящее время они имеют ограниченное применение. Ведь показатели стоимости были разработаны с учетом нормативов отчислений, технологий и состава строительных материалов, применявшихся почти полвека назад. Поэтому сборники УПВС не рекомендуется использовать для оценки объектов современного строительства.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.

2. Метод разбивки по компонентам

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

, (6)

где

– объем (площадь или иной измеритель) -го конструктивного элемента объекта оценки;

– стоимость строительства единицы объема (площади или иного измерителя) -го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

– общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

– корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

– коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

– предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

3. Метод аналогов

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

1. Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].

2. По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.

3. Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.

4. Метод количественного обследования

Применение метода количественного обследования основывается на детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектно-сметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости нового строительства добавляется прибыль девелопера.

Дата добавления: 2015-07-17