Базовые положения затратного подхода

ТЕМА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА.

3. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИСОТИ СТРОЕНИЙ (УЛУЧШЕНИЙ).

4. ИЗНОС В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ, ВИДЫ ИЗНОСА, СРОКИ ЖИЗНИ УЛУЧШЕНИЙ.

5. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В российской практике оценки недвижимости применение затратного подхода занимает особое место. На начальном этапе формирования рынка недвижимости современной России в условиях дефицита информации о сделках с объектами различного типа, этот подход к оценке являлся наиболее убедительным способом обоснования стоимостных показателей объекта оценки.

БАЗОВЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. В общем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, характерных для объекта оценки.

При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.

2. Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.

Основной ценообразующий фактор – понесенные затраты.

3. Тип исходной информации для применения затратного подхода. Можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.

К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.

Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.

Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.

4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:

- принцип замещения (основной принцип оценки для затратного подхода; согласно этому принципу рациональный покупатель не заплатит за предлагаемую собственность больше той суммы затрат, которая необходима для покупки аналогичного земельного участка и строительства улучшений, обладающих эквивалентной полезностью, с учетом оплаты управления инвестициями в строительство);

- принцип наиболее наилучшего и наиболее эффективного использования (является ключевым для процедуры оценки недвижимости с применением затратного подхода и распространяется как на оценку земельного участка с анализом различных вариантов застройки, так и на улучшения участка с определением варианта использования, который обеспечивает наиболее высокую стоимость объекта оценки на свободном рынке недвижимости);

- принцип спроса и предложения (предусматривает не только возможность изменения цен на свободные земельные участки в зависимости от рыночной конъюнктуры, но и влияние соотношения спроса и предложения на ценообразование в строительстве и уровень компенсаций за управление инвестициями в строительную отрасль);

- принцип остаточной продуктивности (позволяет выделить стоимость земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, исходя из распределения доходов, приходящихся на земельный участок и улучшения);

- принцип оптимальной экономической величины (позволяет определить критерии оценки потребительских свойств улучшений, с одной стороны, и выявить оптимальные геометрические характеристики земельного участка для различных вариантов застройки, с другой стороны; несоответствие размерных параметров земельного участка и улучшений оптимальным экономическим величинам приводит к снижению стоимости объекта недвижимости);

- принцип вклада (в контексте затратного подхода означает, что затраты на создание или усовершенствование объекта недвижимости не всегда создают стоимость, и, как следствие, стоимость созданного объекта не всегда соответствует величине понесенных затрат; иначе говоря, затраты на создание различных улучшений объекта недвижимости не всегда могут обеспечивать положительный вклад в его стоимость).

5. Сфера применения подхода. На практике затратный подход чаще всего применяется в следующих случаях:

· при оценке строящихся, новых и относительно недавно введенных в эксплуатацию объектов, для которых расчет стоимости строительства может быть наиболее точно обоснован;

· при оценке специализированных объектов, не относящихся к доходной или жилой недвижимости, и для которых не могут быть выявлены и применены данные о сделках с сопоставимыми объектами;

· при оценке для целей налогообложения, если налогооблагаемая база должна учитывать затраты на создание имущества;

· при оценке для целей страхования рисков, связанных с нарушением целостности строительных конструкций и для других целей.

Рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых улучшений не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и тридцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта. Кроме этого, элементы затратного подхода традиционно используются для обоснования объемов капвложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов, а также для расчета затрат на снос объекта.

6. В соответствии с ФСО №1 «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

---

Дата добавления: 2015-07-17