Для укрупненной предварительной оценки физического износа

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием
41-60	Имеется много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена

Представленные в составе таблицы 6 признаки и ориентировочные диапазоны физического износа рассматриваются оценщиком в качестве дополнительной информации при проверке результатов расчета величины физического износа с применением рассматриваемых далее методов. Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов:

· метод сравнения продаж;

· метод сроков жизни;

· метод разбиения;

· нормативный метод.

В отличие от первых трех методов, относящихся к «классике» международной оценки, последний метод активно применяется исключительно в отечественной практике.

Метод сравнения продаж является комплексным методом,позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

Рис. 2. Факторы, вызывающие повреждение зданий в процессе их эксплуатации.

3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату оценки.

4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5. Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения реальных продаж оценщик имеет возможность выявить реакцию рынка на старение объекта недвижимости и комплексное влияние на его стоимость окружающей среды и собственно характеристик объекта. Чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж используется при расчете износа, тем более точный результат будет получен при определении накопленного износа объекта оценки.

Пример использования метода сравнения продаж для оценки накопленного износа представлен в таблице 7.

Таблица 7

Дата добавления: 2015-07-17