Особенности расчета величины затрат на строительство

В современных условиях строительства основными участниками процесса создания объектов различного назначения в общем случае могут быть:

· инвестор, располагающий финансовыми ресурсами и планирующий направить эти ресурсы в приобретение земли и строительство недвижимости определенного типа;

· девелопер, разрабатывающий концепцию застройки земельного участка, исходя из варианта наиболее эффективного использования участка и обеспечивающий управление и контроль за реализацией инвестиционного проекта строительства на средства инвестора; в течение последних десяти лет девелопмент начал развиваться как отдельный вид предпринимательской деятельности в сфере строительства, при этом девелоперские компании, по сути, выступают одновременно в качестве инвесторов проекта, разработчика концепции развития объекта и застройщика;

· проектировщик, обеспечивающий разработку проектно-сметной документации на строительство объекта и проведение всего комплекса согласований проекта строительства;

· застройщик, осуществляющий контроль за проведением всего комплекса работ по строительству в соответствии с проектно-сметной документацией; достаточно часто застройщик выполняет функции заказчика и (или) генерального подрядчика, отвечающего за выполнение всех этапов строительных работ, начиная с получения необходимой разрешительной документации на проведение работ и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

· подрядчики (субподрядчики), отвечающие за проведение различных специализированных работ при строительстве объекта на основании договора подряда, который заключается подрядчиками с генеральным подрядчиком или заказчиком.

Таким образом, в процесс строительства объекта вовлекается достаточно большое число участников, согласованные действия которых должны обеспечить реализацию инвестиционного проекта строительства объекта в планируемые сроки и с ожидаемым уровнем доходов для всех участников.

С позиций инвестора, функции которого, как мы уже говорили выше, часто выполняет девелопер, участие в проекте строительства выражается в виде трех основных показателей: стоимостью готового строительного продукта, затратами на строительство и прибылью инвестора, которая определяется как разность первых двух показателей. В оценке недвижимости прибыль инвестора часто называется предпринимательским доходом или прибылью девелопера.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется на основе проектно-сметной документации. Под сметной стоимостью строительства понимают сумму затрат, необходимых для проведения полного цикла строительства в соответствии с проектом. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила (СНиП) и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства. Сметные нормативы обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета всех уровней и целевых внебюджетных фондов. Для всех юридических и физических лиц, финансирующих строительство за счет собственных средств сметные нормативы носят рекомендательный характер.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Сметная норма — это совокупность ресурсов,установленная для принятого измерителя строительных, монтажных и других работ. Ресурсы — затраты труда строителей, время работы строительных машин, потребность в материалах, изделиях и конструкциях. Главной задачей применения сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, необходимых для выполнения соответствующего вида работ как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Система ценообразованияв строительстве объединяет элементные СНиПы, сборники Федеральных единичных расценок (ФЕР-2001), сборники государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) на строительные, монтажные и пусконаладочные работы для объектов социальной сферы, ведущих отраслей промышленности, а также реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений. В формировании системы ценообразования активное участие принимают региональные центры по ценообразованию в строительстве, Межрегиональный центр по ценообразованию в строи­тельстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС) Госстроя России, иные коммерческие и государственные предприятия и организации, занимающиеся сбором и статистической обработкой данных о ценообразовании в регионах. Система ценообразования постоянно развивается, поэтому в процессе выполнения работ по оценке имущества необходимо следить за обновлением соответствующих нормативных баз и документации. Так, например, до 2003 года в системе ценообразования активно использовались сметно-нормативные базы, составленные в ценах 1984 и 1991 гг. Однако, в связи с несоответствием современным технологиям строительного производства применяемых нормативных баз, Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем России) проводится комплекс мероприятий по разработке и внедрению новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве, сформированный по состоянию на 01.01.2000 г. Период до 01.01.2003г. был объявлен переходным, и в течение этого времени допускалось использование сметно-нормативных баз в уровне цен 1991 и 1984 года. В настоящее время проектно-сметная документация должна составляться в базисном уровне цен по состоянию на 01.01.2000 года. Применение старых сметных нормативов допускается только в исключительных случаях (Постановление Госстроя России №16 от 08.04.02).

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений рекомендуется составлять следующую документацию:

1. В составе проекта (рабочего проекта):

· сводку затрат (при необходимости);

· сводный сметный расчет стоимости строительства;

· объектные и локальные сметные расчеты;

· сметные расчеты на отдельные виды затрат;

2. В составе рабочей документации (РД) – объектные и локальные сметы.

Перечисленные сметные документы позволяют заполнять их в определенной последовательности, постепенно переходя от детального анализа стоимости мелких элементов строительства к более крупным по цепочке: локальная смета объектная смета сводный сметный расчет.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

· ресурсный;

· ресурсно-индексный;

· базисно-индексный;

· на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Базисно-индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

Для определения величины затрат на строительство объекта недвижимости основным источником информации о величине сметной стоимости строительства является сводный сметный расчет (ССР). В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ, утвержденной Постановлением Госстроя России №15/1 от 05.03.2004 г., ССР стоимости строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей рассматриваются как документы, определяющие сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводный сметный расчет на строительство составляется в текущем уровне цен. Для формирования стоимости в текущем уровне цен может быть использован базисный уровень цен 2001 года.

В ССР стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1. Подготовка территории строительства.

2. Основные объекты строительства.

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

4. Объекты энергетического хозяйства.

5. Объекты транспортного хозяйства и связи.

6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.

7. Благоустройство и озеленение территории.

8. Временные здания и сооружения.

9. Прочие работы и затраты.

10. Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия.

11. Подготовка эксплуатационных кадров.

12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

ССР составляется в целом на строительство, независимо от числа генеральных подрядных строительно-монтажных организаций, участвующих в нем. Сметная стоимость работ и затрат, подлежащих осуществлению каждой генеральной подрядной организацией, оформляется в отдельную ведомость, составляемую применительно к форме сводного сметного расчета.

В заключение следует отметить, что метод количественного обследования считается наиболее точным, поэтому при необходимости более строгого обоснования величины ПВС объекта оценки оценщики обращаются к консультантам, специализирующимся на составлении смет.

3. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСМОСТИ СТРОЕНИЙ (УЛУЧШЕНИЙ)

При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод аналогов;

· метод количественного обследования;

Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки). Напомним, что с учетом основных этапов формирования ценообразования в строительстве, различают следующие базисные периоды: 1969 г., 1984 г., 1991 г. и 2000 г. Для индексации цен от одного базисного периода к другому в зависимости от периода приведения могут использоваться различные нормативные акты, например, для учета удорожания:

- за период от 1969 г. к 1984 г.: Постановление Госстроя СССР №94 от 01.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»;

- за период от 1984 г. к 1991 г.: Письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.1990г. «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991 г.»;

- за период от 1991 г. к 2000 г. и (или) к текущим ценам: данные региональных центров по ценообразованию в строительстве, ежемесячно или ежеквартально обновляющие информацию об изменении стоимости СМР как в целом по строительству, так и по отдельным видам работ.

Наряду с данными, которые опубликовываются непосредственно в регионах, сведения об изменении цен в строительной отрасли представлены в составе различных специализированных изданий. Наиболее широкое признание в сфере оценки недвижимости получил Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», учредителем которого является московская консалтинговая компания ООО «КО-ИНВЕСТ». Преимуществом данных, представленных в бюллетене, является возможность одновременного получения сведений об изменении индексов во всех регионах РФ, а также наличие не только фактических значений индексов, но и прогнозных данных о возможных значениях индексов, составленных на год вперед.

Таким образом, при необходимости пересчета от базисного уровня цен к текущим ценам стоимости строительства объекта должен применяться коэффициент И_СМР, соответствующий индексу изменения стоимости СМР, который в общем случае определяется как произведение индексов удорожания СМР за периоды, разделяющие дату оценки от базисного уровня цен, в котором рассчитано базовое значение стоимости строительства.

Дата добавления: 2015-07-17