Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке.

Выселение возможно по различным основаниям, от которых зависят последствия выселения:

- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

- без предоставления другого жилого помещения.

Охарактеризуем основания выселения граждан из жилых помещений и их последствия.

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма осуществляется по следующим основаниям:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.

Снос дома является следствием принятия соответствующими органами решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд и снос расположенных на них домов осуществляется по решению органов государственной власти РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления. В ст.86 ЖК обязанность предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений возлагается на органы государственной власти или органы местного самоуправления, принявших решение о сносе.

- жилое помещение подлежит переводу в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое и его последующее переустройство и переоборудование производится с соблюдением требований жилищного законодательства. В нежилые должны переводиться такие помещения, которые по различным обстоятельствам не могут использоваться как жилые. Нанимателю и членам его семьи предоставляется при выселении другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Перевод нежилого помещения в жилое не предусмотрен, поскольку освобождение нежилого помещения от занявших его лиц, хотя и может иметь место, не относится к выселению граждан из жилых помещений, предоставленных им по договору социального найма (Ю.К.Толстой). В ст.87 ЖК обязанность предоставления другого благоустроенного жилого помещения возлагается на наймодателя.

- жилое помещение признано непригодным для проживания.

Жилые помещения признаются пригодными (непригодными) для проживания в порядке, предусмотренном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства от 28.01.2006г. №47.

Основаниями для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, например, снижение до недопустимого уровня надежности здания, либо изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.

- в результате проведения капитального ремонта и реконструкции дома.

При наступлении этого основания выселения возможны два последствия: выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения и предоставление жилого помещения маневренного жилищного фонда (ст. 106 ЖК).

Капитальный ремонт жилого помещения должен осуществляться наймодателем (ч. 2 ст. 65 ЖК). Правила и нормы технической эксплуатации, утвержденные Госстроем России от 27. 09.2003г. №170 содержат перечень работ, относящихся к капитальному ремонту. Реконструкция дома регулируется нормами Градостроительного кодекса РФ. Капитальный ремонт и реконструкция жилого дома производится на основании утвержденного проекта.

В том случае, если жилые помещения после капитального ремонта или реконструкции сохранятся, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи переселяются временно в жилые помещения маневренного фонда (ст. 106 ЖК).

Во всех этих случаях выселения речь идет о выселении граждан из жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в другие благоустроенные помещения, также предоставляемые им по договорам социального найма. Хотя ст. 85 – 89 ЖК смоделированы на выселение в судебном порядке, это не исключает того, что лица подлежащие выселению, добровольно освобождают соответствующее помещение (Ю.К. Толстой).

Что касается вопроса о требованиях, предъявляемых к жилому помещению при выселении по этим основаниям, то они в общем виде определены ст. 89 ЖК. Существенным отличием от ранее действовавшего жилищного законодательства является то, что предоставляемое помещение в этих случаях должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма допускается в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (ст. 90 ЖК).

В этом случае речь идет о расторжении договора по требованию наймодателя. Граждане выселяются в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер предоставляемого другого жилого помещения соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, что на практике и в литературе понимается иногда как выселение в общежитие.

Согласно ст. 105 ЖК жилые помещения предоставляются в общежитиях из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

При выселении на условиях, предусмотренных ст. 90 ЖК жилищные условия выселяемых лиц ухудшаются. Предоставляемое помещение может быть неблагоустроенным, не соблюдается норма предоставления, не соблюдаются правила о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола без их согласия и др. Выселение нанимателя и членов его семьи возможно и в коммунальную квартиру.

Судам необходимо учитывать причины образования у граждан задолженности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги должны признаваться длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, тяжелое материальное положение в связи с болезнью и др. (Е.С. Гетман, В.Н. Симонов).

Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является санкцией за виновное поведение нанимателя или членов его семьи.

К основаниям расторжения договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя относятся:

- использование жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания граждан. Допускаются использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан. Нарушение этих правил влечет возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения после предупреждения наймодателем о необходимости устранения нарушений;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. Выселение по этому основанию требует обязательной совокупности: а) систематичность противоправных действий; б) виновное поведение лица; в) предупреждение наймодателя о необходимости устранить нарушение (Е.С. Гетман, В.Н. Симонов).

- бесхозяйственное отношение к жилому помещению, приводящее к его разрушению.

Под разрушением или порчей жилого помещения понимаются действия направленных на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и др.) либо на их уничтожение (П.И. Седугин).

Следующим основанием для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения ч. 2 ст. 91ЖК называет лишение граждан родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным. Основания и порядок лишения родительских прав урегулированы брачно–семейным законодательством.

Без предоставлении другого жилого помещения граждане могут быть выселены и при наличии других оснований, например, при самовольном переустройстве или перепланировке (ст. 29 ЖК).

8. Договор найма специализированных жилых помещений: понятие, стороны, форма, содержание, права и обязанности сторон

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

- жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения для временного поселения лиц признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ч. 1 ст. 92 ЖК).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам на основании решений собственников таких помещений действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Легальное определение договора найма специализированного жилого помещения дано в ст. 100 ЖК.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства от 26.01.2006г. №42.

В договоре определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. В договоре указываются члены семьи нанимателя.

Назначение специализированных жилых помещений урегулировано ст. 93 – 98 ЖК, правила, порядок и условия предоставления – ст. 104 – 109 ЖК.

Договор найма специализированного жилого помещения следует отличать от договора социального найма. Специфичен субъектный состав (на стороне нанимателя) этого договора, объем прав нанимателя, порядок и последствия расторжения и прекращения договора. Наниматель по этому договору не вправе осуществлять обмен жилого помещения, передавать в поднаем, приватизировать.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договору найма таких помещений применяются правила договора социального найма, касающиеся, в основном, обязанностей нанимателя (см. ч. 5 ст. 100 ЖК).

Выселение граждан из специализированных жилых помещений в случае расторжения или прекращения договора осуществляется в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК).

При выселении из двух видов специализированных жилых помещений – из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях для четырех категорий граждан (см. п. 1, 2, 3, 4 ч. 2 ст. 103 ЖК) установлены иные последствия выселения. Указанные категории граждан выселяются с предоставлением другого жилого помещения. При этом эти граждане не должны пользоваться жилым помещением ни по договору социального найма, ни на праве собственности, не быть членами семьи нанимателя или собственника и должны состоять на учете в качестве нуждающихся.

Дата добавления: 2015-07-15