Предложенных к продаже по округам в 4кв. 2010г.

Таблица 4

	КАО	ЛАО	ОАО	САО	ЦАО
Число объектов
Минимальная цена, руб. за 1 кв.м.
Средняя цена, руб. за 1 кв.м.
Максимальная цена, руб. за 1 кв.м.
Суммарный метраж, в кв.м.
Доля от суммарного метража, %
Средневзвешенная цена продажи, руб. за 1 кв.м.

Анализ рынка недвижимости в г.Омске за период с 01.01.2008г. по 01.01.2011г. позволил выявить следующие тенденции в структуре предложений на земельные участки (рис.13)[8].

Рисунок 14 – Соотношение количества предложений к продаже земельных участков для строительства по административным округам г.Омска

Наибольшее количество предложений земельных участков за анализируемый период было представлено в Кировском АО (57%). Это объясняется наличием большого количества площадей свободных от застройки и возможностью строительства, как единичных объектов, так и современных жилых, гаражных, производственных комплексов и объектов, объединённых единым архитектурным стилем и централизованной инфраструктурой. Следует отметить, что земельные участки под жилую застройку, несомненно, занимают основную долю рынка земельных участков, представленных на продажу (80%), в то время как земельные участки под коммерческую, гаражную застройку и под промышленные объекты занимают около 11%.Стоимость земельных участков под жилую застройку также значительно выше, чем под промышленные объекты и склады.

Публичные оферты о предложении к продаже, приведенные в открытых источниках (газеты, журналы), являясь ценами предложений аналогов, как правило, выше фактических цен сделок купли-продажи. Поэтому указанные цены предложения необходимо корректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки, отличается от цены предложения в меньшую сторону. Величина уторговывания для каждой группы объектов определялась экспертным путем (Приложение №5а табл.).[9]

В таблице 5 приведены минимальные, максимальные значения для величины уторговывания и ее средние значения.

Таблица 5

Площадь земельных участков является фактором, оказывающим значимое влияние на стоимость. Цены земельных участков зависят от их площади, по мнению омских аналитиков. Наблюдается снижение средней цены 1 кв.м. земельных участков при увеличении площади земельных участков. Группой экспертов Комитета по экспертно-аналитической и методологической работе, созданной при НП «Омская коллегия оценщиков» на основе рыночной информации и практического опыта оценочных работ были определены интервалы площадей, в которых наблюдается снижение цен относительно участка площадью до 1000кв.м.[10] Зависимость цены земли от площади земельного участка в г.Омске приведена в таблице 6 (Приложение №5а).

Таблица 6

Анализ рынка земельных участков в г.Омске, в т.ч. и предоставленных для промышленных целей, показывает, что уровень цен по административным округам и зонам внутри округов складывается по разному (Приложение №5а)[11]. Так в зависимости от зоны расположения объекта меняются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м. участка, для сравнения ниже приведен анализ по Октябрьскому АО, где расположен объект оценки, и Ленинскому АО, где расположены объекты, аналогичные оцениваемому (таблица 7, таблица 8 и таблица 9).

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Центрального АО г.Омска

Таблица 7

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Октябрьского АО г.Омска

Таблица 8

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Ленинского АО г.Омска

Таблица 9

Омские аналитики отмечают влияние транспортной доступности на стоимость земельных участков промышленности. Данный фактор учитывает расположение объектов оценки относительно основных транспортных магистралей города. Влияние данного фактора приведено в таблице 10. Список основных транспортных магистралей г. Омска приведён в таблице 11 (Приложение №5а)[12].

Скидка от цены аналогичного земельного участка, расположенного в непосредственной близости от основной транспортной магистрали г.Омска.

Таблица 10

Таблица 11

Существенным фактором, влияющим на стоимость земельных участков промышленности и предназначенных для этих целей, является близость к железной дороге[13] (Приложение №5а). Корректировки на этот фактор приведены в таблице 12.

Таблица 12

Также омские аналитики отмечают зависимость стоимости 1 кв.м. земельных участков пол производственно-складскими объектами от наличия коммуникаций и возможности подключения к ним (Приложение №5а)[14]. В таблице 13 дано обоснование корректировки на эту характеристику.

Изменение цены участка в зависимости от наличия коммуникаций по сравнению с аналогичным участком, на который заведены инженерные коммуникации

Таблица 13

Следует отметить, что срок экспозиции земельных участков, предоставленных для производственных целей на 01.01.2011г. составлял от 6 до 12 месяцев в г.Омске[15].

Таблица 14

Все аналитические исследования проводились по нормализованной выборке данных публичных оферт. В результате анализа рыночных цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, взятых из официальных источников на дату оценки - 01.01.2011г., можно сделать следующие выводы:

· минимальное значение цены предложения за 1 кв.м земельного участка предоставленного для производственно-складских зданий, расположенного в Октябрьском административном округе г. Омска составляет 50 руб., также как и в Ленинском АО, максимальные значения стоимости составляют 1500 руб. по обоим округам.

· среднее значение цены продажи 1 кв.м земельных участков предоставленных для производственно-складских зданий в месте расположения объекта оценки (Промзона в районе ул. 3-я Молодёжная ОАО г.Омска) составляет 500 руб., минимальное значение 200 рублей, максимальное значение -800 рублей что подтверждается публичными офертами из журналов[16].

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, которым является земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3024, расположенный по адресу: г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4, на дату оценки 01.01.2011г. могла находиться в интервале от 6700 000 до 27 000 000 рублей (в соответствии с аналитическими исследованиями рынка земельных участков).

---

Дата добавления: 2015-07-15