Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

· законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству Российской федерации, субъекта федерации и муниципального образования.

· физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.

· экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

· максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

При проведении анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, Оценщик исходил из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:

· земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3024находится в общей долевой собственности (в равных долях) физических лиц Петровских В.К. и Желвакова В.Л., категория – земли населённых пунктов(Приложение №1). Законодательством разрешён оборот земель данного вида разрешённого использования;

· участок расположен по адресу: Омская область, г.Омск, Октябрьский АО, ул.3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4(Приложения №1 и №2), разрешённое использование – для производственных целей, фактическое - занят объектом незавершённого строительства, с предполагаемым использованием под склады и гараж (Приложение №3);

· так как земельный участок расположен в промышленной зоне города Омска (ПЗ-1129 в соответствии с Генпланом г.Омска), с развитой инфраструктурой (инженерные коммуникации, подъездные пути).Следует отметить, что фактическое использование земельного участка является экономически целесообразным (Приложение №2 и №3);

· на момент оценки земельный участок использовался собственниками по назначению для размещения производственных зданий (склады и гараж),что является наиболее эффективным использованием (объект незавершён строительством на дату осмотра и составления отчёта).

Учитывая все приведенные выше аргументы, можно предположить, что наиболее эффективным использованием данного участка, является существующее использование -для производственных целей(размещения склада и гаража).

Требование о проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) установлено п. 10 ФСО № 1.

Состояние регионального рынка недвижимости Омской области и г.Омска обусловлено сочетанием ряда факторов, а также их изменением во времени. Это социально-экономическая ситуация на макро и микро-уровне, политика федеральных и региональных властей в сфере строительства, политика ведущих банков и рыночная стратегия профессиональных участников рынка. Самое непосредственное влияние на уровень цен недвижимости оказывают такие социально-экономические характеристики региона как административный статус населённого пункта и экономический тип, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, уровень доходов населения, степень деловой активности инвесторов и застройщиков[1](Приложение №5). Анализ региональных особенностей субъекта и города Омска, социально-экономические показатели и другая информация, влияющая на уровень цен на недвижимость приведена в 7 главе настоящего отчёта.

Дата добавления: 2015-07-15