Определение рыночной стоимости земельного участка

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки незастроенных земельных участков в чистом виде не применим. При этом элементы затратного подхода применяются в части расчета затрат на воспроизводство или замещение улучшений земельного участка в методе остатка в рамках доходного подхода. Так как улучшения на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120308:3024, площадью 33405 кв.м. не зарегистрированы и информация о характеристиках этих объектов не представлена Заказчиком, этот подход для расчётов не применялся.

Доходный подход. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, то есть отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Также отсутствует публичная информация о величине арендной платы за идентичные земельные участки.

Учитывая изложенное выше, принято решение, что использование при расчетах рыночной стоимости доходного подхода не корректно, поэтому доходный подход для оценки земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3024, площадью 33405 кв.м. не применялся.

Сравнительный подход и методы в рамках этого подхода базируются на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным подходом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым земельным участком. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Анализируя рынок земельных участков, предоставленных для производственных целей в г.Омске на дату оценки 01.01.2011г., Оценщик выявил 4 объекта-аналога, близких по местоположению к оцениваемому объекту (рис.15). Дальнейшие расчёты проводились в рамках сравнительного подхода.

Рисунок 15 – Схема расположения объектов-аналогов относительно оцениваемогоземельного участка

Влияние на рыночную стоимость земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, оказывают кроме экономических факторов, местоположение, наличие ж/д путей на земельном участке, его площадь. Эти показатели были учтены при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта. Все объекты аналоги выставлены на продажу 22.11.2010г. (Приложение №4).

За период с начала 4 квартала 2010 до даты оценки (01.01.2011г.) изменения в ценах на земельные участки в аналитических изданиях отмечено не было, поэтому в последующих расчётах не учитывалась корректировка на дату оценки. Результаты сбора и анализ информации об объектах-аналогах представлены в таблице 15.

Все участки-аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, поэтому поправка на права не вводилась.

Характеристики объектов-аналогов оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3024

Таблица 15

Расчёт рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3024методом сравнения продаж

Таблица 16

---

Дата добавления: 2015-07-15