Земли сельскохозяйственного назначения

1.1. Спортивные и спортивно-технические сооружения.

Спортивные и спортивно-технические сооружения не могут быть расположены на землях сельскохозяйственного назначения.

Основная цель использования земель сельскохозяйственного назначения – нужды сельского хозяйства. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (п. 1 ст. 77; п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ). Соответственно, использовать их под размещение и строительство спортивных и спортивно-технических объектов не допускается.

Два наиболее очевидных пути – размещение таких объектов на землях населённых пунктов или на землях особо охраняемых территориях. Для этого требуется перевод земель сельскохозяйственного назначения в соответствующую категорию земель.

Относительно земель сельскохозяйственного назначения, ФЗ о переводе земель, по сути, выделяет перевод земель сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения и перевод остальных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Вероятно, земли сельскохозяйственного назначения (кроме угодий) можно переводить в другие категории земель без ограничений (во всяком случае, ни Земельный кодекс РФ, ни ФЗ о переводе земель ничего об этом не говорят). Для сельскохозяйственных угодий определены особенности их перевода в земли других категорий (ст. 7 ФЗ о переводе земель), так как они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ).

Часть 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель устанавливает исключительные случаи, в которых допускается переводить земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Для целей размещения спортивных и спортивно-технических сооружений подходят два исключения:

1) отнесение соответствующей территории к землям рекреационного назначения (п. 2 ч. 1 ст. 7);

2) установление (изменение) черты[182] населённого пункта (п. 3 ч. 1 ст. 7).

Земли рекреационного назначения относятся к категории земель особо охраняемых территорий (гл. 17 Земельного кодекса РФ) и предназначены для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности (п. 1 ст. 98 Земельного кодекса РФ). В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (п. 2 ст. 98). Размещение спортивных и спортивно-технических объектов будет являться функциональным использованием земель данной категории по прямому назначению.

Установление (изменение) границы населённого пункта производится путём утверждения генерального плана городского округа или городского или сельского поселения (п. 1 ст. 84 Земельного кодекса РФ). Следовательно, принятие (утверждение) генерального плана, предусматривающего включение соответствующей территории в состав территории населённого пункта и, таким образом, меняющего границу населённого пункта (при наличии необходимых согласований – ст. 25 Градостроительного кодекса РФ), является переводом земли в земли населённых пунктов (ч. 1 ст. 8 ФЗ о переводе земель).

При таком подходе в генеральном плане городского округа или поселения следует произвести соответствующее функциональное зонирование территории, предусматривающее размещение конкретных спортивных и спортивно-технических объектов. Факт утверждения генерального плана будет являться обоснованием перевода соответствующего участка из состава земель одной категории в другую, в данном случае – и состава земель сельскохозяйственного назначения в земли населённых пунктов.

1.2. Объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (в том числе объекты связи и энергоснабжения).

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Объекты инженерной и транспортной инфраструктуры в данном контексте не могут быть размещены на землях сельскохозяйственного назначения, поэтому требуется их перевод в земли других категорий.

Как и в случае со спортивными и спортивно-техническими объектами здесь два исключения относительно земель сельскохозяйственных угодий:

1) строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утверждённого в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов (п. 6 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель);

2) установление (изменение) черты населённого пункта (п. 3 ч. 1 ст. 7).

Земельный кодекс РФ отдельно выделяет такую категорию земель, как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (гл. 16). Соответственно, данная единая категория подразделяется на:

1) земли промышленности;

2) земли энергетики;

3) земли транспорта;

4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

5) земли для обеспечения космической деятельности;

6) земли обороны и безопасности;

7) земли иного специального назначения.

Объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (в том числе объекты связи и энергоснабжения), предусмотренные Программой, можно отнести именно к этой категории земель. В случае их планируемого размещения на землях сельскохозяйственного назначения (независимо от наличия сельскохозяйственных угодий) следует осуществить перевод в земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Другой вариант – включение данных объектов в границу населённого пункта. В этом случае необходимо разрабатывать и утверждать генеральный план поселения или городского округа с соответствующим функциональным зонированием – смотри выше.

1.3. Объекты здравоохранения.

К объектам здравоохранения Программа относит больницы и поликлинику. На землях сельскохозяйственного назначения они располагаться не могут. Перевод в земли населённых пунктов (самый очевидный выбор) возможен в следующих случаях:

1) для сельскохозяйственных угодий: при отсутствии других вариантов размещения (п. 9 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель);

2) для остальных территорий в составе земель сельскохозяйственного назначения: в любых случаях.

1.4. Объекты туристической инфраструктуры.

Статья 7 ФЗ о переводе земель, посвящённая особенностям перевода земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий, не содержит прямых исключений, связанных с объектами туристической инфраструктуры. Однако, можно воспользоваться универсальным случаем – установление (изменение) границы населённого пункта. В этой ситуации необходимо иметь функциональное зонирование на землях сельскохозяйственных угодий (в генеральном плане), предусматривающее размещение гостиничных комплексов и других подобных объектов. Перевод допускается при согласовании и утверждении генерального плана.

Планирование размещения объектов туристической инфраструктуры на остальных территориях в составе земель сельскохозяйственного назначения (не на угодьях) с последующим переводом земель допускается без ограничений.

Необходимо отметить, что относительно всех объектов Программы перевод земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий допускается, даже если кадастровая стоимость данных угодий на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (сельскохозяйственных угодий опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования и др.). Это правило распространяется только на случаи, связанные:

· с установлением или изменением черты населенных пунктов (п. 3 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель);

· со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов (п. 6 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель).

Соответственно, не допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий, если их кадастровая стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в случаях, связанных:

· с отнесением соответствующей территории к землям рекреационного назначения (п. 2 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель);

· с размещением объектов здравоохранения, при отсутствии других вариантов размещения объектов (п. 9 ч. 1 ст. 7 ФЗ о переводе земель).

Дата добавления: 2015-07-18