Договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда

Типовые договоры каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 №42. Этим документом утверждены следующие типы договоров:

1) Типовой договор найма служебного жилого помещения

2) Типовой договор найма жилого помещения в общежитии

3) Типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда

4) Типовой договор найма жилых помещений фондов временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев

ДНЖП заключается в простой письменной форме в виде единого документа. Наймодатель – ОГВ или ОМСУ, унитарное предприятие или учреждение, в ведение которого находится учреждение специализированного фонда. Предмет – изолированное ЖП, пригодное для проживания. Наймодатель обязан передать ЖП свободное от прав других лиц. Также как и по договору социального найма наймодатель осуществляет капитальный ремонт и обеспечивает предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг. Наниматель обязан своевременно вносить плату и коммунальные платежи и использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и производить текущий ремонт. Если одновременно с нанимателем вселяются члены его семьи, то должны быть указаны в договоре. При этом круг членов семьи определяется по правилам ст.69 ЖК РФ.

Члены семьи имеют равные права, связанные с использованием ЖП, дееспособные члены несут солидарную ответственность по обязательствам. В случае прекращения семейных правоотношений бывшие члены семьи сохраняют право собственности на ЖП. Однако это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного ЖП - права пользования прекращается, и они могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилья. В этих случаях субсидиарному применению подлежат нормы параграфа 4 гл. 31 ЖК: если у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилья отсутствует основание для приобретения другого жилья, либо отсутствует основание для использования другого жилья, либо имущественное положение бывшего члена семьи такого, что это не позволяет ему обеспечить себя другим жильем – суд может сохранить за таким членом семьи право пользования служебным жильем на определенный срок, указанный в решение суда. Законодатель не решает вопрос для тех ситуаций, когда наниматель прекращает трудовые отношения с наймодателем и подлежит выселению. При этом право пользования за бывшим членом семьи нанимателя сохраняется на определенный судом срок. Если семья не распалась, то выселяют всех без предоставления другого жилья, и при этом им не может быть предоставлено другое жилье даже, несмотря на отсутствие оснований и возможностей приобретения жилья.

Наниматель по договору специализированного найма не вправе производить обмен ЖП и предоставлять его в поднайм.

Расторжение договора специализированного найма:

По соглашению сторон; наймодатель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке только через суд по основаниям, предусмотренным ЖК. Специальные основания: для нанимателей служебного жилья в общежитиях – прекращение либо трудовых отношений, либо отчисление из учебного заведения. Для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев – утрата или лишение статуса вынужденного переселенца и беженца либо приобретение вынужденным переселенцем или беженцем другого постоянного жилья либо вынужденный переселенец или беженец без уважительных причин свыше 6 месяцев подряд отсутствовал по месту жительства либо после предоставления жилья наймодателем были выявлены содержащиеся в представленных документах несоответствующие действительности сведения.

Прекращение договора специализированного найма:

Может быть прекращен в силу наступления определенных жилищных законодательством событий: утрата и разрушение жилого дома, снос дом, другая чрезвычайная ситуация; истечение срока действия, при этом срок действия таких договоров не всегда определяется конкретной датой, он может быть определен наступлением какого – либо события.

Договор найма ЖП в общежитии может прекращаться в случае истечения срока сезонной работы, при прекращении ТД. Договор найма в помещении маневренного фонда прекращается по истечении срока или отпадении оснований занимать такое помещение, если лица, проживающие в таком помещении, самостоятельно решили свою жилищную проблему.

В ряде случаев в отношении помещений, находящихся в здании общежитий может иметь место переход права собственности – речь идет только о рабочих общежитиях, которые находились на ПХВ государственных или муниципальных унитарных предприятиях. Особенность в том, что наймодатель и работодатель совпадал в одном лице, как наниматель и работник. Если здание такого общежития в порядке приватизации государственного или муниципального предприятия приобреталось другим лицом, то судьба заключенных договоров найма зависела оттого, сохраняет ли новый собственник производственный режим предприятия или нет. Если производственный режим сохранятся, то новый собственник становится наймодателем.

В ряде случаев здания подобных общежитий не передаются новому собственнику – новый собственник приобретает только само предприятие как имущественный комплекс. В этих случаях возникает вопрос о правовой судьбе таких общежитий. До 1 марта 2005 г. подобные объекты не относились к какой – либо балансовой принадлежности. После данной даты такие объекты передаются в ведение ОМСУ и зачисляются в состав муниципального ЖФ, т.е с каждым из жильцов заключается договор социального найма, при этом они сохраняют право на приватизацию.

Выселение граждан из специализированных ЖП:

По общему правилу выселение из помещений любой категории специализированного фонда осуществляется исключительно в судебном порядке и без предоставления другого ЖП.

Отдельные категории граждан подлежат выселению из служебного жилья и из жилых помещений в общежитиях только с предоставлением других ЖП:

· Члены семей военнослужащих и сотрудников силовых министерств и ведомств РФ, при условии, если эти сотрудники погибли, умерли или пропали без вести, непосредственно при исполнении служебных обязанностей. В этом случае не имеет значение, являлся ли сам военнослужащий или другой сотрудник нанимателем или членом семьи нанимателя;

· Лица, достигшие пенсионного возраста;

· Инвалиды I, II группы, инвалидность которых наступила либо вследствие трудового увечья по вине работодателя, либо вследствие профессионального заболевания, ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих служебных обязанностей;

Предоставление других ЖП осуществляется по общим правилам: предоставляемое помещение должно отвечать санитарно – техническим требованиям и находиться в черте конкретного населенного пункта, а благоустроенность значения не имеет. Если служебное жилье было предоставлено до 1 марта 2005 то выселение из служебного жилья производится по прежнему ЖК.

Дата добавления: 2015-07-14