Прекращение ДА

Может быть прекращен в любой момент по соглашению сторон и в силу общих обстоятельств, указанных в главе 26 ГК.

Однако некоторые основания, предусмотренные гл.26, применяются к отношениям аренды с учетом специальных правил, закрепленных в параграфе 1 главы 34 ГК: арендные обязательства не прекращаются в случае смерти гражданина (ч.2 ст.617 ГК) – в случае смерти арендатора, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследникам, т.е арендодатель не вправе отказать наследнику в пользовании имуществом на оставшийся срок действия договора. Данное правило можно изменить договором.

Переход права собственности или иных вещных прав к другому лицу на основании договора, в силу реорганизации также не является основаниям для изменения или расторжения данного договора, т.е новый собственник становится арендодателем.

Ст.619 и 620 ГК регламентируют порядок досрочного прекращения ДА по инициативе одной из сторон в силу допущенных существенных нарушений в силу другой стороны. Перечень существенных нарушений не является исчерпывающим, стороны могут при заключении договора указать и иные основания его досрочного прекращения. Они могут быть сформулированы в виде «отменительных» условий – указание на событие, которые неизвестно наступит ли.

По требованию арендодателя ДА может быть досрочно расторгнут по решению суда в следующих случаях:

1) Если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначением имущества либо эти нарушения являются неоднократными;

2) Арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество;

3) Если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока или периода платежа не вносит арендную плату;

4) Если договором установлена обязанность арендатора в определенный срок произвести капитальный ремонт, то неисполнение данной обязанности – повод для прекращения договора

Арендодатель не может сразу обратиться с иском в суд, он обязан соблюсти досудебный порядок: направить письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение, и если арендатор не отреагирует на данное предупреждение, можно обращаться в суд. При не соблюдении данного порядка СОЮ может возвратить исковое заявление, а АС, то суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут по следующим основаниям:

1) Если арендодатель не предоставляет арендатору имущество;

2) Арендодатель создает арендатору препятствия в использовании имуществом;

3) Если переданное арендатору имущество содержит в себе недостатки, препятствующие использованию, они являются скрытыми и не были заранее оговорены;

4) Если арендуемое имущество в силу объективных обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования: применяется такая норма в тех случаях, когда в аренду передается технически сложные объекты, которые используются при производстве. Органы экологического надзора устанавливают повышенные требования к ПДК.

Арендатор также должен направить арендодателю письменное уведомление о расторжении договора.

По истечении срока действия договора возможна его пролонгация (продление) – если арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом при истечении срока, не встречая возражений со стороны арендатора, то договор считается продленным на тех же условиях, и прекращается по основаниям, предусмотренным в ч.2 ст.619 ГК. Также у арендатора может возникнуть право на преимущественное заключение договора, когда договор прекращается (секундарное право) – если по окончанию срока действия договора арендатор снова собирается предоставлять имущество, то арендатор должен направить арендодателю письменное извещение о своем желании заключить договор на новый срок. Данное право – это не право на заключение договора, это право преимущественное перед другими потенциальными арендаторами. Оно реализуется при наличии следующих условий:

1) Арендатор надлежащим образом исполнял обязанности;

2) Арендатор заранее предупредил о своем желании;

3) Арендатор согласен с новыми условиями использования имущества, которые арендодатель предлагает другим арендаторам;

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора по достаточным основаниям, например, дальнейшее нежелание сдавать имущество в аренду. Это возможно, но соблюдением срока: в течение 1 года после прекращения первоначального договора. Однако если арендатор узнает о передаче в аренду раньше, чем 1 год, он вправе обратить с иском в суд: ответчик – новый арендатор, арендатор требует перевести права и обязанности на него по вновь заключенному договору аренды), то такой отказ считается правомерным.

Дата добавления: 2015-07-14