Договор аренды

Понятие, признаки, форма и содержание ДА

ДА (договор имущественного найма) – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) индивидуально – определенную непотребляемую вещь за плату во временное владение и пользование или в пользование, а арендатор обязуется использовать вещь по назначению, своевременно вносить арендную плату и по прекращению договора вернуть ту же самую вещь в том же самом состоянии с учетом нормального износа.

1) Консенсуальный договор

2) Двустороннее обязывающий

3) Возмездный

По внешним признакам ДА имеет некоторое сходство с договором найма жилого помещения, но на самом деле это 2 разных самостоятельных типов договора, каждый со своей самостоятельной нормативной базой. Когда предметом договора выступает жилое помещение, предоставляемое гражданину для целей проживания, то это не ДА, это договор найма жилого помещения, который регулируется правилами главы 35 ГК, а ДА – глава 34 ГК. Только в одном случае по ДА может передаваться жилое помещение – если арендатор ЮЛ. Если граждане заключили договор, предметом которого выступает жилое помещение, и назвали его «договор аренды», то в случае возникновения спора суды применяют главу 35 ГК.

Нормы параграфа 1 главы 34 ГК содержат общие положения о ДА (классическая аренда), нормы параграфов со 2 по 6 закрепляют специальные нормы, закрепляющие отдельные виды арендных договоров: договор проката; договор аренды ТС, существующих в 2 разновидностях (подвидах): аренда ТС без экипажа и аренда ТС с экипажем; договор аренды зданий и сооружений; договор аренды предприятия; договор финансовой аренды (договор лизинга).

При регулировании арендных отношений, исходя из данной структуры норм, применяется принцип горизонтальной иерархии норм – специальная норма вытесняет общую (см. лекцию о ДКП).

Субъекты ДА:

Участниками такого договора могут быть любые субъекты ГП. Учитывая, что сдача вещи в аренду является актом распоряжения, то по общему правилу на стороне арендодателя выступает собственник данной вещи либо лицо, которое уполномочено на данное распорядительное действие (ст.608 ГК). Постановление ВАС от 17.11.11 г. в ред. Постановления Пленума ВАС от 25.01.13 г. «О некоторых вопросах применения правил ГК о договоре аренды» №73 и №13 дает следующее разъяснение:

· ДА может быть заключен лицом, которое в момент заключения договора еще не обладает правом собственности, поскольку по смыслу ст.606 ГК арендодатель принимает на себя обязанность предоставить имущество во временное владение и пользование.

· Исполнение этого договора считается распорядительным актом, следовательно, именно к этому момента арендодатель должен быть собственником. Если арендодатель так и не приобрел право собственности (не купил, не достроил), то договор все равно считается заключенным, но исполнен быть не может.

· По мнению ВАС, арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

· Если арендодатель, не являющийся собственником все – таки передал вещь арендатору, то это рассматривается как акт распоряжения неуправомоченным лицом, но при этом доводы арендатора, который уже пользуется арендуемым имуществом и это пользование не оплачивает о том, что право собственности на эту вещь не принадлежит, судом во внимание не принимается. Это значит, что это не освобождает такого арендатора от внесения платы за пользование вещью.

Формулировка ст.606 ГК содержит разделительный союз «или», т.е «…владение и пользование или в пользование» из этого делается вывод о том, что исполнение ДА со стороны арендодателя может либо сопровождаться передачей арендуемой вещи во владение арендатора либо напротив вещь не передается и остается в обладание арендодателя. А арендатор допускается только к ее использованию. В первом случае вещь передается арендатору во владение по передаточному акту либо иному документу, свидетельствующему об исполнении арендодателем своей обязанности. Если арендатором выступает ЮЛ, то арендуемая вещь учитывается на его балансе, при этом у него возникает «производный владельческий титул» - арендатор считается законным владельцем имущества на период действия ДА:

· Арендатору, как законному владельцу доступны вещно – правовые иски, которые он может предъявлять любым третьим лицам, включая и самого собственника, защищая свое владение (виндикационный и негаторные иски). Данное право титульного арендатора прямо следует из смысла ст.305 ГК.

· Свои права арендатор защищает в рамках заключенного договора и законным владельцем он не признается.

При владельческой аренде на арендатора возлагаются дополнительные обязанности:

- обязанность обеспечивать сохранность имущества;

- обязанность содержать за свой счет арендуемое имущество;

- своевременно проводить текущий ремонт;

- может быть возложена обязанность производить капитальный ремонт;

- обязан вернуть имущество по передаточному акту;

Дата добавления: 2015-07-14