Форма ДА и его государственная регистрация

ДА может заключаться в 2 формах:

1) Устная – в силу п.1 ст.609 может быть заключен только между гражданами, если срок такого договора не превышает 1 год. На практике стороны вообще срок не определяют, и данный пункт к ним не применим. В случае возникновения спора стороны могут ссылаться на показания свидетелей.

2) Письменная – хотя бы один из участников ЮЛ, независимо от срока. Несоблюдение такой формы лишает стороны ссылаться на показание свидетелей, кроме тех случаев, когда в силу прямого указания закона несоблюдение письменной формы влечет недействительность ДА (ст.626, 633, 655, 658)

В силу п.2 ст.609 ГК, если предметом договора является недвижимость, то договор подлежит гос регистрации, независимо от срока действия, если иное не установлено законом. А иное установлено – ст.31 ЗК – аренда ЗУ, где гос регистрация договора требуется, если пользования свыше 1 года, договор аренды зданий и сооружений – срок свыше 1 года требуется гос регистрация.

Содержание договора:

Для классической аренды единственное существенное условие – предмет договора. Предмет ДА – только вещь, не теряющая натуральных свойств в процессе использования. Вещь должна быть индивидуально определена для цели передачи. В договоре должны быть указаны все индивидуальные признаки, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих условий договор считается не заключенным.

Предмет договора может быть индивидуализирован не в самом тексте договора, а в иных, подписанными сторонами, документах, которые подтверждают соглашение о наличии определенного имущества (передаточный акт, акт приема - передачи).

Позиция ВАС в вышеуказанном Постановлении Пленума дает следующие разъяснения:

· Если арендуемая вещь в самом договоре должным образом не индивидуализирована, однако договор фактически исполняется, например, вещь передана арендатору и спор между ними отсутствует, то стороны не могут оспаривать этот договор, ссылаясь на его незаключенность.

Срок ДА

Если срок не был определен, то договор считается заключенным на неопределенным срок и такой договор может быть прекращен в любой момент по инициативе любой из сторон. Любая сторона вправе отказаться от договора, направив другой стороне письменное извещение. Если предмет ДА – движимая вещь направляется не менее чем за 1 месяц, при недвижимом – не менее чем за 3 месяца. При наступлении указанных сроков договор считается заключенным.

Цена ДА

Всегда выражается в размере арендной платы. Формы арендной платы:

· Денежная форма; если стороны не оговорили конкретную форму платы, то будет денежной.

· Натуральная форма – внесение арендной платы продукцией, стоимость который должна быть пропорциональна стоимости пользования; в виде оказания услуг, суммарная стоимость которых пропорциональна стоимость пользования; когда по договору на арендатора возлагается обязанность произвести капитальный ремонт, то арендная плата может выражаться в полной стоимости капитального ремонта; либо сочетание этих норм. В тех случаях, когда предусмотрена натуральная форма оплаты в различных вариациях судебная практика трактует данные договоры как смешанные, т.е к отношениям сторон помимо норм гл. 34 ГК применяются нормы о соответствующих договорах.

При отсутствии в договоре условия о цене, это не освобождает арендатора от внесения платы за пользование. Просто в этом случае арендодатель, требующий внесения арендной платы и взыскания задолжности должен будет доказать, что за аренду подобного вида имущества при сходных условиях имущества уплачивается определенная цена.

Основная цель ДА – передать имущество во владения и пользование, но он может быть заключен с условием перевода имущества в собственность арендатора при наступлении определенных в договоре обстоятельств – договор аренды преобразуется в договор купли – продажи с применением соответствующих норм гл.30 ГК.

Дата добавления: 2015-07-14