Основная часть. Актуальность исследования

Введение

Актуальность исследования. Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. Одним из способов удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Приобретение квартир гражданами на рынке первичного жилья по договору долевого участия в строительстве неразрывно связано с государственной регистрацией такого договора. Тем не менее существует множество коллизий и пробелов в законодательстве, касающихся процесса государственной регистрации такого вида договора.

Изложенное обуславливает актуальность исследования, направленного на анализ особенностей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости, а также на разработку теоретических положений и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Предметом исследования является непосредственно сам договор долевого участия в строительстве.

Основными целями исследования являются выявление особенностей государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, его проблем и путей их решения.

Для достижения указанных целей были обозначены следующие задачи:

1. определение порядка государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, сроков его осуществления, также перечня необходимых документов;

2. исследование действующего законодательства, регулирующего отношения по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве;

3. анализ теоретических и практических проблем, возникающих в процессе государственной регистрации договора долевого участии в строительстве;

4. выработка рекомендаций по совершенствованию российского законодательства, регулирующего отношения, возникающие при государственной регистрации договора долевого участии в строительстве;

Основная часть

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает защиту прав и интересов участников строительства.

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) должна: в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Последний, в свою очередь, обязуется уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства. Для этого застройщик должен представить в регистрирующий орган разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества, где надо указать его местоположение и находящиеся в его составе жилые и нежилые помещения и планируемую площадь каждого из них.

С 01.01.2014 вступили в силу статьи 1, 3, 4, 5 Федерального закона от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 294-ФЗ). Согласно нововведениям законодательства с 01.01.2014 застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Одновременно вносятся соответствующие изменения в статью 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так, на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются один из следующих документов в зависимости от выбранного способа обеспечения: либо договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. А если договор страхования заключен в отношении каждого участника долевого строительства, то застройщик обязан представить соответствующий договор страхования на государственную регистрацию каждого последующего договора участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что непредставление указанных договоров может быть основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При этом, в течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по вышеуказанному основанию, Росреестр уведомляет о таком отказе орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве проводится в 5-дневный срок (за исключением первого договора, срок регистрации которого составляет 30 дней). За государственную регистрацию договора долевого участия взимается государственная пошлина. Для юридического лица она установлена в размере 4000 рублей, для физического лица – 200 рублей.

Регистрации подлежат и договоры долевого участия, подписанные сторонами до сдачи объекта в эксплуатацию, но поданные на регистрацию после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поскольку в данном случае стороны договора, как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2008 № А49-6314/07, вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, отказ в регистрации сделки по причине введения дома в эксплуатацию недопустим. В определении Высшего Арбитражного суда РФ от 22.04.2009 № 4918/09 также указывалось, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, фактические отношения по которым возникли до сдачи объекта в эксплуатацию.

Лицо, заключившее договор долевого строительства, может уступить свое право требовать с застройщика квартиры (нежилого помещения) по завершении строительства объекта недвижимости другому лицу. В этом случае заключается договор уступки права требования, который также подлежит государственной регистрации. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до подписания сторонами передаточного акта. И она возможна только после уплаты дольщиком цены договора участия в долевом строительстве или при одновременном переводе долга на нового участника. За государственную регистрацию договора уступки прав требования уплачивается госпошлина в размере 200 рублей, срок регистрации – пять дней.

Регистрация договора уступки права требования, заключенного сторонами после ввода дома (здания) в эксплуатацию и наступления срока передачи объекта долевого строительства, возможна при наличии сведений о том, что данный объект долевого строительства застройщиком не передавался уступающей стороне, и одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства в ее адрес не направлялось.

Регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется, когда объект долевого строительства полностью построен. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, - это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, который составляется между застройщиком и участником долевого строительства. С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и уступки права требования по нему является, прежде всего, гарантией того, что участник долевого строительства приобретает объект, свободный от прав третьих лиц, исключается возможность продажи одного объекта недвижимости нескольким лицам.

С одной стороны, государственная регистрация сделки призвана со стороны государства защитить права участника, а с другой стороны, существуют юридические пробелы, которые могут поставить участника долевого строительства в весьма неопределенное положение.

Так, например, отсутствие регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию в законодательных актах влечет неопределенность в правовом статусе сторон.

Рассмотрим данную проблему на примере конкретного спора, рассмотренного ФАС Северо-Кавказского округа (Постановление от 9 января 2008 г. N Ф08-8190/07 по делу N А32-10099/07-34/261). Будучи добросовестным застройщиком, общество возвело многоквартирный жилой дом с соблюдением установленных требований в предусмотренный договором срок. С дольщиками заключались договоры участия в долевом строительстве, каждый из которых проходил процедуру государственной регистрации. Как это широко распространено, договоры с дольщиками заключались на протяжении всего периода строительства дома. Часть договоров представлена на регистрацию спустя несколько дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Отказывая в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, регистрирующий орган указал на ограничение возможности регистрации моментом ввода дома в эксплуатацию, притворный характер сделки, прикрывающей куплю-продажу готового жилья, невозможность регистрации договора, обязательства по которому исполнены.

Обжалуя отказ в государственной регистрации, застройщик привел следующие возражения: «Нормы ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Закона о долевом строительстве и ч. 1 ст. 20, ч. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до сдачи дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию».

Заключенный при изложенных обстоятельствах договор не может рассматриваться как притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу готового объекта недвижимости. В Постановлении от 2 августа 2005 г. N 2601/05 Президиум ВАС РФ указал, что по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника (застройщика) на совершение притворной сделки для признания сделки притворной недостаточно. Однако на момент подписания договора ни одна сторона не знала о времени выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, поскольку это зависит не от их субъективной воли, а от деятельности муниципальных органов.

Представленный на регистрацию договор исполнен: денежные средства получены застройщиком в полном объеме, квартира передана дольщику по акту приема-передачи.

На основании этого предлагается установить конкретный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.

Также практика государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве показывает, что значительное количество вопросов возникает при подготовке документов для регистрации застройщиками. Связаны они, в первую очередь, с игнорированием или незнанием указанными лицами требований действующего законодательства, предъявляемых к порядку заключения и содержанию договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним. Статистика показывает, что практически по всем заявлениям, представляемым на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, принимаются решения о приостановлении государственной регистрации. В целях решения данной проблемы предлагается проводить рабочие встречи сотрудников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с представителями крупных застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов для обсуждения проблемных вопросов, связанных с качеством подготовки документов организациями-застройщиками, также рекомендуется опубликование на сайтах Управлений Росреестра субъектов РФ единой памятки «Что нужно знать застройщику при подготовке документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства», где бы затрагивались проблемные вопросы государственной регистрации соответствующих сделок.

Выводы:

Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

1. Договор долевого участия в строительстве – это это договор, в котором одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Государственная регистрация договора – обязательное условие. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства в 5-дневный срок (за исключением первого договора, срок регистрации которого составляет 30 дней) с обязательным предоставлением перечня необходимых для регистрации документов.

4. Результат оказания услуги:

· Зарегистрированный договор долевого участия в строительстве;

· Решение об отказе в государственной регистрации прав;

· Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.

5. Государственной регистрации также подлежит договор уступки права требования, которая допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до подписания сторонами передаточного акта. Она возможна только после уплаты дольщиком цены договора участия в долевом строительстве или при одновременном переводе долга на нового участника.

6. Проблемы государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и возможные пути их решения:

- Отсутствие регламентированного срока подачи документов на государственную регистрацию в законодательных актах:

· установление конкретного срока подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, а также всех его изменений и соглашения о расторжении, а также ввести санкции для стороны, на которую возложена обязанность по регистрации договора в случае пропуска срока.

- Низкое качество подготовки документов для регистрации застройщиками, связанное с игнорированием или незнанием указанными лицами требований действующего законодательства, предъявляемых к порядку заключения и содержанию договоров участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним:

· проведение рабочих встреч сотрудников Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с представителями крупных застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов для обсуждения проблемных вопросов, связанных с качеством подготовки документов организациями-застройщиками;

· опубликование на сайтах Управлений Росреестра субъектов РФ единой памятки «Что нужно знать застройщику при подготовке документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства», где бы затрагивались проблемные вопросы государственной регистрации соответствующих сделок.

Список использованной литературы:

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12. 12. 1993 г. (в изм., внесенными ФКЗ от 21.07.2014 №11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм., внесенными ФЗ от 12.03.2014)

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (с изм., внесенными ФЗ от 21.07.2014 № 222-ФЗ)

4. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 12.03.2014)

5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм., внесенными ФЗ от 23.07.2013 №241-ФЗ)

6. Закон ЧР от 25.11.2011 № 67 «О защите прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Чувашской Республики» с изм., внесенными Законом ЧР от 30.07.2013 №37)

Учебная литература:

1. Абрамов А. Долевое строительство: история и практика [Текст] / А. Абрамов // Жилищное право. - 2013. - №2.

2. Александров М. Комментарий к статье Михаила Лазукина «Долевое участие в строительстве» [Текст] / М. Александров, М. Смородинов, Н. Андрианов // Жилищное право. - 2013. - №2. Дикун А.В. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве [Текст] / А.В. Дикун // Северо-Кавказский юридический вестник. - 2009. - №4.

4. Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть [Текст] / А.Н. Кайль. - М.: Омега-Л, 2008. - 185 с.

5. Садиков О.Н. Гражданско-правовые последствия нарушения договорных обязательств [Текст] // Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 10 / Под ред. В.Ф. Яковлева. - М.: Юридическая литература, 2008.

6. Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения [Текст]: дис…. канд. юрид. наук / И.И. Харитошин. - М., 2009.

Дата добавления: 2015-07-12