Параграф 3. Виды сервитутов

При рассмотрении существующих в законодательстве разновидностей сервитутов необходимо, по нашему мнению, сразу оговориться, что перечень сервитутных прав не является исчерпывающим, так как любое право пользования лица чужой вещью, при наличии указания законодательного акта на случаи, условия и пределы, при которых собственник обязан допустить пользование его имуществом другими определенными лицами (т.е., если такому праву будет придана абсолютность и независимость от прав собственника, и если это право будет ограничено в объеме и целью пользования до какого-то одного естественного свойства вещи), будет относиться к сервитуту в широком смысле. Не ставя изначально задачу определить ограниченный круг прав сервитутного типа, нами предпринята попытка изучения наиболее распространенных видов сервитута в широком смысле слова, а также разработка основных классифицирующих признаков вещных прав сервитутного типа, которые позволили бы выделить их из числа вещных прав и в перспективе сформулировать легальное определение сервитута (как разновидности прав на чужую вещь) в законодательстве.

Земельный сервитут. Наиболее ярким примером права ограниченного пользования чужим имуществом является земельный сервитут, хотя предусмотренные законодательством отдельные его виды или их определения спорны.

Легальное определение земельного сервитута дается Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, "О земле" от 22 декабря 1995 г. (далее - Указ о земле), в соответствии с которым сервитутом признается право граждан и юридических лиц на ограниченное целевое пользование земельным участком, находящимся на праве частной собственности или праве землепользования у других лиц, т. е. ограниченное целевое пользование чужим земельным участком.

Земельный сервитут является самостоятельным вещным правом и не является разновидностью права землепользования или права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности. Имея много схожих черт, сервитут и право землепользования или право пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, отличаются по содержанию, целям, объему и характеру правомочия пользования. Земельный сервитут, в отличие от права землепользования или права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, устанавливается в интересах собственника соседнего земельного участка, либо обладателя иного имущественного права для возможности осуществления этим лицом в полной мере пользования своим земельным участком, либо осуществления имущественного права, с которым связывается установление сервитута (например, для проведения геологоразведочных работ).

Земельный сервитут содержит в себе правомочие по пользованию чужим земельным участком, имеющее ограниченное целевое назначение и в строго ограниченном своим назначением объеме пользования какими-то естественными свойствами земельного участка (например, если это право прохода - то только по использованию соседнего участка для прохода через него, если это сервитут для производства геологоразведочных работ - то только использование земельного участка в объеме, необходимом для производства этих работ). В то время, как право землепользования или право пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, предоставляется обладателю этого права для непосредственного извлечения выгоды из земельного участка, непосредственного использования земельного участка, и правомочие пользования при этом не обусловлено никакими другими правами. К тому же, в отличие от сервитута, право землепользования (пользования земельным участком, находящимся в частной собственности) содержит в себе, если только иное не установлено договором, правомочие пользования в полном объеме, ограниченное разве что целевым характером категории земли. Категория земли ограничивает правомочие пользования не только обладателя права землепользования или права пользования земельным участком, находящимся в частной собственности, но и правомочие пользования в праве частной собственности на земельный участок, что является характерной особенностью использования земли в имущественном обороте.

По буквальному толкованию определения земельного сервитута, данного Указом о земле, следует, что он устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или предоставленном физическим или юридическим лицам на праве землепользования. Дискуссионным остается вопрос, возможно ли установление сервитута в отношении земельного участка, не находящегося в частной собственности и не предоставленного никому на праве землепользования (как правило, к таким землям относятся земли запаса)? По нашему мнению, если существуют обстоятельства для установления сервитута, то нет никаких препятствий для установления сервитута и в отношении земель, не находящихся в частной собственности или не предоставленных государством физическим или юридическим лицам в землепользование. В этом случае сервитут будет устанавливаться в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии со ст. 11 Указа о земле, центральные исполнительные органы по управлению земельными ресурсами или его органы на местах, в зависимости от категории земель и компетенции определенного государственного органа по управлению ими, должны будут представлять и защищать интересы государства - собственника земли, в отношении которой устанавливается сервитут.

Земельный сервитут возникает только в случаях, предусмотренных Указом о земле или иными законодательными актами. Несмотря на то, что в ст.ст. 47 и 52 Указа о земле отмечается возможность установления других, кроме предусмотренных в Указе о земле, видов земельных сервитутов на основании законодательства, необходимо отметить невозможность установления сервитута на основе нормативного акта ниже уровня законодательного. Это вытекает из содержания п. 6 ст. 188 ГК, предусматривающего случаи возникновения абсолютных прав на чужое имущество только на основании законодательного акта и имеющего в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК приоритет перед Указом о земле в части регулирования имущественных (гражданских) отношений. К тому же иное толкование ст.ст. 47 и 52 Указа о земле приведет к их коллизии с п. 5 ст. 4 этого же Указа, в соответствии с которым установленные земельным законодательством права граждан и юридических лиц, а, значит, и право частной собственности на земельный участок и право землепользования, не могут ограничиваться актами, в т. ч. и нормативными, исполнительной власти и местных представительных и исполнительных органов, и такие акты не приобретают юридической силы и не подлежат исполнению.

Конструкция законодательного закрепления случаев возникновения сервитута, его правовое регулирование, предусматривающее независимость прав обладателя сервитута от прав собственника или иного лица, обладающего обремененной сервитутом вещью на основании иных, чем право собственности, вещных прав, обеспечивает праву сервитута абсолютность. В частности, абсолютность земельного сервитута проявляется в возложении обязанности на всех третьих лиц, в т. ч. и на собственника, (землепользователя) земельного участка, обремененного сервитутом, в воздержании от действий, могущих повлечь нарушения прав обладателя сервитута, с момента установления данного права и, следовательно, наделение обладателя права сервитута абсолютно-правовой защитой своего права, в т. ч. и против собственника или землепользователя этого земельного участка.

Непосредственно независимость прав обладателя сервитута от прав собственника либо от прав землепользователя обремененного сервитутом земельного участка закреплена в п. 1 ст. 53 Указа о земле, в соответствии с которым сервитут сохраняется в случае перехода права собственности или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу.

Объектом земельного сервитута, закрепленного в Указе о земле, является такая разновидность недвижимой вещи (недвижимого имущества), как земельный участок. Появление земельного сервитута в имущественном обороте стало возможно с либерализацией государственной политики в отношении вопроса оборотоспособности земли в гражданских (имущественных) отношениях и отказом государства от права исключительной собственности на нее. Несомненно, такое решение было продиктовано задачами проводимой экономической реформы по переориентации экономики и имущественных отношений в целом на рыночные устои, вовлечением земли в имущественный оборот. Законодательное же закрепление рыночных принципов по использованию земли в имущественных отношениях состоялось с принятием Указа о земле, Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" от 23 декабря 1995 г. (далее - Указ об ипотеке), Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 25 декабря 1995 г. (далее - Указ о регистрации прав на недвижимость).

Однозначно и безусловно можно отметить, что земельный участок является недвижимой вещью, и легальное закрепление этого нашло отражение в ст. 1 Указа "О земле", в ст. 1 Указа об ипотеке, в ст. 1 Указа о регистрации прав на недвижимость и в произведенных соответствующих изменениях и дополнениях ст. ст. 117, 118 ГК.

Наиболее дискуссионными и сложными вопросами являются виды земельных сервитутов, закрепленные в Указе о земле, и, в соответствии с этими разновидностями, их содержание и основание их возникновения. Определение сервитутов изначально ставит задачу отграничения их от такого института гражданского права, как ограничение права собственности в силу закона так называемого права участия. В этом плане ряд названных в Указе о земле разновидностей сервитутов очень сложно отнести к вещным правам, и они представляют собой скорее ограничения права собственности в силу закона.

Так, ст. 48 Указа о земле в качестве сервитута рассматривает право нахождения физического лица на чужих земельных участках и право прохода через них. При этом п. 1 названной статьи предусматривает право любого физического лица свободно, без каких-либо разрешений, находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках. Пункт 2 же предусматривает право прохода любого лица через земельный участок, если такой участок не огорожен или иным образом не обозначен запрет на проход без разрешения через него. И в первом, и во втором случаях нельзя никак определить конкретного обладателя данного права. Указанные нормы устанавливают право всех сограждан данного общества на совершение определенных активных действий в отношении земельного участка, в то же время устанавливает обязанность обладателя, как правило, собственника, а иногда и иного лица, обладающего земельным участком на основании вещного права - права постоянного землепользования, терпеть со стороны третьих лиц те действия, которых собственник или землепользователь мог бы и не допускать в соответствии с содержанием права собственности на земельный участок или права землепользования.

Конструкция данного права не соответствует конструкции абсолютного права, предполагающей определенного, конкретного правообладателя активного субъекта, и неограниченный круг обязанных лиц - пассивных субъектов, сограждан активного субъекта. Вещному же праву всегда свойственны черты абсолютного права, так как этот признак, помимо объекта права, является определяющим для него и выделяющим его из всей массы имущественных прав. Поэтому весьма сложно ст. 48 Указа о земле относить к институту земельного сервитута, так как из ее содержания не вытекает определение какой-либо разновидности вещного права сервитута. Скорее, эта норма должна содержаться в разделе II Указа о земле "Право собственности и иные вещные права на землю", и содержание этой нормы должно распространяться на определение пределов осуществления права собственности и иных вещных прав.

Даже по внешним признакам право прохода через неогороженный земельный участок или необозначенный запретом на проход сложно отнести к вещному праву земельного сервитута. В соответствии с Указом о регистрации прав на недвижимость сервитута подлежат регистрации. Вопрос, как технически будет осуществляться регистрация подобных прав, не имеет ответа. Несомненно, необходимость регистрации всех видов сервитутов весьма спорна, и, возможно, для регистрации сервитута необходим какой-то критерий - например, временной срок, как это сделано для регистрации права аренды, но если отвлечься от необходимости регистрации сервитута, то и в этом случае право прохода (в соответствии со ст. 48 Указа о земле) никак нельзя отнести к сервитутам или вещным правам из-за неопределенного круга управомоченных лиц.

Если обратиться к гражданскому законодательству Российской Федерации, то и там вопросы земельных участков общего пользования и доступа на этот земельный участок рассматриваются в ст. 262 ГК Российской Федерации отдельно от земельного сервитута, непосредственно после ст. ст. 260, 261 ГК Российской Федерации, посвященных общим положениям о праве собственности на землю и объекту этого права.

В теории права конструкция обязанности собственника (или обладателя иного вещного права) терпеть со стороны третьих лиц какие-то определенные действия, которых он мог не допускать в силу содержания своего права собственности, либо обязанности собственника (или обладателя иного вещного права) чего-то не делать из того, что он мог бы по содержанию своего права собственности делать, определяется как ограничение права собственности в силу закона (193). Этот вопрос относится скорее к институту права собственности, к вопросу ограничения права собственности в интересах общества, иных собственников, но отнюдь никак не к какой-то отдельной разновидности вещных прав. Как, впрочем, и рассматриваемое право никак нельзя отнести к земельному сервитуту. Поэтому необходимо признать, что в Указе о земле понятием "сервитут" охватываются как вещные права, так и определенный институт ограничения права собственности на землю или права землепользования.

Статья 49 Указа о земле предусматривает классический пример земельного реального сервитута, связанного с правом собственности или землепользования на соседний земельный участок. В соответствии с данной статьей владелец какого-либо земельного участка вправе требовать предоставления права ограниченного пользования соседним земельным участком либо несколькими соседними земельными участками в случае, если иного способа осуществления своего права собственности и удовлетворения законных интересов без установления сервитута нет. Правомочия ограниченного пользования чужим земельным участком, как правило, предусматривает получение пользы от использования естественных свойств земельного участка как части земной поверхности - право прохода через чужие земли, прокладки и эксплуатации коммуникационных линий - электро-, водо-, тепло- и иных линий снабжения.

В то же время данный вид земельного сервитута предусматривает использование и иных свойств земли, помимо вытекающих из свойств земельного участка как неотъемлемой части земной поверхности, что вытекает из неисчерпывающего перечня нужд, в соответствии с которыми устанавливается данная разновидность земельных сервитутов. Нет никаких препятствий для установления сервитута для использования водоема, находящегося на соседнем участке, например, для водопоя скота, забора воды для мелиорации и т. д. Главным условием для возможности установления сервитута является, по нашему мнению, невозможность осуществления своего права собственности правообладателем сервитута без установления ограниченного пользования чужим земельным участком, его естественными свойствами.

В то же время необходимо указать на подпункт 1 п. 2 ст. 49 Указа о земле, в соответствии с которым право прохода и проезда через соседний участок, помимо причины отсутствия другого пути к своему участку, предусматривает также такие случаи, как крайняя затруднительность или несоразмерные расходы. Сервитуты изначально обусловлены экономическими причинами, а также конфликтом интересов различных собственников. Установление сервитута всегда ведет к ограничению собственника обремененного имущества в пользу правообладателя сервитута в связи с публичными, общественными интересами определенной социально-правовой системы. Поэтому предоставление законодателем предпочтения одному субъекту сервитута, безусловно, ведет к ущемлению интересов другого. Классически сервитут произошел в связи с невозможностью осуществления права собственности одних лиц без установления сервитута (194). К тому же возникновение сервитута всегда экономически обосновано, в чем проявляется зависимость права от экономических либо социальных предпосылок. В этом плане возникает естественный вопрос обоснованности расширения случаев установления сервитута прохода и проезда с причины невозможности иного прохода к своему участку до установления сервитутов в связи с крайней затруднительностью и несоразмерностью расходов при использовании другого пути.

Несомненно, развитие общества вносит коррективы в те или иные воззрения юриспруденции, но все же законодатель, превнося новшества в существующие институты права, должен руководствоваться и общепринятыми воззрениями и не должен волюнтаристски изменять облик того или иного института. Возможность же установления сервитута (при возможности иного пути) в виде прохода через соседний участок в связи с крайней затруднительностью или несоразмерностью расходов при использовании иного возможного пути, который не влиял бы на права собственника соседнего участка, может повлечь, в связи с большой степенью субъективизма при определении понятий несоразмерности или крайней затруднительности, к необоснованным стеснениям собственника обременяемого земельного участка, к обесцениванию понятия частной собственности на землю, к снижению социальной стоимости земли как объекта имущественных отношений.

Сервитутные отношения в рассматриваемом случае оформляются договором. При этом договор об установлении сервитута имеет особенности, во-первых, в виде ограничения принципа свободы договора для его участников. Такая возможность предусматривается ст. 380 ГК, в соответствии с которой понуждение к заключению договора возможно в случаях, когда это прямо предусмотрено ГК, законодательными актами или добровольно принятым обязательством. В нашем случае понуждением к заключению договора является законодательное закрепление случаев, когда собственник земельного участка вправе требовать установления права ограниченного и целевого пользования соседним земельным участком. При этом сервитут может быть установлен как по соглашению сторон удовлетворению собственником требования заявителя об установлении сервитута (когда возможность его установления предусмотрена законодательными актами) и согласования сторонами условий такого договора, так и по решению суда - в случае отсутствия добровольного соглашения сторон об установлении сервитута либо недостижения соглашения по условиям договора об установлении сервитута и удовлетворении требований об этом в судебном порядке.

Основное содержание соглашения в таком договоре - вопрос об установлении сервитута - вещного, абсолютного права на удовлетворение каких-то естественных (не производственных) нужд за счет чужого земельного участка. При достижении такого соглашения сторонами могут согласовываться, помимо этого, вопросы типа: где конкретно обладатель сервитутного права может проходить или проезжать через обремененный участок; где конкретно по земельному участку допускается проведение линий электро-, теплоснабжения и т.п.; либо иные условия, связанные с удовлетворением иных нужд и иных свойств чужого земельного участка, когда сервитут устанавливается не для прохода (проезда) либо прокладки коммуникаций. Пользование обладателя земельного сервитута будут всегда ограничено пределами, предусмотренными договором об его установлении.

Несмотря на отсутствие прямой нормы о возможности судебного порядка установления сервитута, либо разрешения спора об условиях договора об установлении сервитута, такая возможность должна быть признана, так как в случае признания земельного сервитута вещным, а, значит, и абсолютным правом, должен быть механизм его возникновения вне зависимости от воли обязанных лиц, в т. ч. и собственника обременяемого участка. Коль скоро условия об установлении сервитута, закрепленные в законодательном акте об установлении сервитута, существуют, то и процесс установления вещного права не должен зависеть от воли обязанных лиц, в т. ч. собственника обременяемого участка. Для предотвращения различного толкования возможности обращения в суд при недостижении добровольного соглашения по установлению сервитута либо по условиям договора об этом, предпочтительно было бы дополнить ст. 49 Указа о земле нормой, прямо предусматривающей возможность разрешения этих вопросов судом.

Необходимо в связи с вышеуказанным отметить, что п. 3 ст. 47 Указа о земле неприменим к ст. 49 этого же Указа, так как в последнем случае норма не предусматривает непосредственно установление сервитута, а только предусматривает условия, при которых может возникнуть данное вещное право - невозможность, крайняя затруднительность или несоразмерные расходы прохода (проезда), либо невозможность обеспечения определенного собственника соседнего земельного участка без установления сервитута. Поэтому п. 3 ст. 47 Указа о земле не регулирует, с нашей точки зрения, спорные вопросы и их разрешение в судебном порядке самого момента установления сервитута, что, безусловно, требует урегулирования этого либо в ст. 47, либо в ст. 49 Указа о земле.

Другой особенностью договора об установлении земельного сервитута, предусмотренного ст. 49 Указа о земле, является возникновение из данного договора вещных правоотношений, т. е. установление договором вещного права и абсолютно-правовой обязанности всех сограждан, в т. ч. и самого собственника обремененного земельного участка, не препятствовать осуществлению данного вещного права. Как правило, из договоров возникают обязательственные относительные отношения (например, из договора купли-продажи возникает два обязательственных относительных правоотношения - право покупателя требовать передачи покупаемой вещи и обязанность продавца передать вещь, а также право продавца требовать уплаты стоимости продаваемой вещи и обязанность покупателя уплатить деньги). В то же время существует ряд договоров, не порождающих обязательственных правоотношений, либо порождающих, помимо обязательственных правоотношений, также и иные - вещные, авторские и др. Возможность возникновения из договора вещного или иного абсолютного правоотношения, а, значит, и вещного или иного абсолютного права, не является редкостью. Так, из авторских договоров также возникают абсолютные авторские правоотношения. К тому же возможность возникновения из договора вещных или иных абсолютных прав закреплена законодательством. В соответствии со ст. 379 ГК из договора могут возникнуть как обязательственные, так и вещные, авторские или иные правоотношения.

Сторонами договора об установлении земельного сервитута может быть предусмотрена также плата за пользование чужим земельным участком, размер которой в этом случае, соответственно, должен быть согласован при заключении договора об установлении сервитута.

Сервитутное право, как определенное ограничение права собственности, может нанести собственнику обремененного земельного участка определенные убытки, например, изъятие земель из сельскохозяйственного или иного экономического оборота, снижение естественной ценности земли. К тому же фактор риска убытков, безусловно, возрастает в связи с тем, что сервитутом предоставляется, хотя и ограниченное и целевое, но все же пользование чужой землей. Поэтому ст. 49 Указа о земле справедливо предусматривает санкцию для случаев нанесения убытков использованием чужого земельного участка на основании сервитута, предусматривая обязанность управомоченного сервитутом лица по возмещению нанесенных убытков, связанных с сервитутом. Безусловно, вопросы возмещения убытков должны решаться с учетом платы за сервитут, если она предусматривается. Плата за сервитут должна учитывать естественное ухудшение земельного участка в связи с установлением сервитута, значит, убытки должны возмещаться в части, превышающей плату.

Ст. 50 Указа о земле предусматривает такую разновидность сервитута, как скотопрогонную трассу временного (сезонного) пользования. Данный вид сервитута является, по нашему мнению, разновидностью сервитута, урегулированного ст. 49 Указа о земле, и поэтому нормы последней статьи полностью применимы к этой разновидности земельного сервитута, с особенностями, вытекающими из ее сущности и содержания.

Основным различием между сервитутом в виде права пользования соседним или иным земельным участком и сервитутом в виде скотопрогонной трассы временного (сезонного) пользования является установление последнего вида сервитута в пользу конкретного лица и без всякой связи с правом собственности на соседний или иной земельный участок. В отличие от сервитута в виде права пользования соседним или иным земельным участком, относящимся к реальным сервитутам, сервитут в виде скотопрогонной трассы временного (сезонного) пользования относится к личным сервитутам.

Другой особенностью данного вида земельного сервитута является основание его установления - не соглашение сторон, а правовой акт индивидуального применения государственного органа - постановление районных или областных исполнительных органов. При этом местный исполнительный орган обязан согласовать вопрос об установлении сервитута с частным собственником или землепользователем земельного участка, обременяемого сервитутом. Именно при согласовании исполнительным органом с частным собственником или землепользователем обременяемого земельного участка вопросов установления скотопрогонной трассы достигается определение содержания и пределов права на прогон скота, в частности, границы этой трассы, вопросы оплаты, если она предусмотрена, и т.п.

Необходимо в связи с этим отметить то, что собственник или землепользователь обремененного земельного участка, а также лицо, заинтересованное в установлении сервитута, наделены, в соответствии с п. 4 ст. 47 Указа о земле, правом обжалования в суд акта исполнительного органа об установлении сервитута в виде скотопрогонной трассы временного (сезонного) пользования.

Другой особенностью данной разновидности сервитута является срочный (ограниченный сроком или сезоном) характер. Право ограниченного пользования чужим земельным участком в виде скотопрогонных трасс временного (сезонного) пользования может быть ограничен как определенным сроком (например, на два года), так и определенным ежегодным сезонным сроком (например, определенным календарным сроком для прогона скота с летних пастбищ на зимовье, и наоборот).

Ст. 51 Указа о земле предусматривает другую разновидность земельного сервитута. В соответствии с данной статьей возникновение права сервитута связывается не с правом собственности или землепользования соседним участком, а определенным правом на осуществление геологических, геофизических, поисковых, геодезических, почвенных, геоботанических, землеустроительных, археологических и других изыскательских работ, которым наделяются конкретные физические и юридические лица. При этом наделение физических или юридических лиц правами на осуществление определенных изыскательских и иных работ уполномоченным на это государственным органом не влечет автоматически право сервитута, а является только основанием для предоставления определенными, в зависимости от категории земель, местными исполнительными органами права ограниченного пользования чужим земельным участком для производства предусмотренных работ определенному конкретному лицу, т. е. для установления сервитута необходим правовой акт местного исполнительного органа. Сервитут в виде права ограниченного пользования чужим земельным участком для производства изыскательских работ по способу его наделения относится к личным сервитутам.

Но акт местного органа не влечет возникновение сервитута. Для возникновения данного вида сервитута законодатель предусмотрел сложный состав - помимо акта местного исполнительного органа для возникновения сервитута необходимо заключение договора между изыскателем и собственником (землепользователем) обремененного земельного участка.

Изыскательские работы, безусловно, могут повлечь ухудшение свойств земли. Для предотвращения вредных последствий установления такого вида сервитута п. 3 ст. 51 Указа о земле предусматривает императивную норму об обязанности изыскателя не позднее, чем в двухмесячный срок после окончания работ привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования по прямому назначению.

В п. 1 ст. 53 Указа о земле закреплено правило о сохранении сервитута при переходе права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, в отношении которого установлен сервитут (будь то личный или реальный), к другому лицу, что является принципиальным и неотъемлемым положением в правовом регулировании вещных прав, обеспечивающим их абсолютность.

Земельные сервитуты не могут использоваться в качестве самостоятельного предмета сделки, в частности, купли-продажи и залога. Этот признак, безусловно, свойственен не только земельному, но и всем сервитутам, установление которых связывается либо с определенным лицом (личные сервитуты), либо с определенным правом на соседний или иной земельный участок или иную недвижимость (реальные сервитуты). При этом п. 2 ст. 53 Указа о земле предусматривает условия перехода реального сервитута - переход права, для осуществления которого установлен реальный сервитут, к другому лицу не влечет прекращение сервитута, но ведет к переходу права сервитута к тому же лицу. На личные сервитуты п. 2 ст. 53 Указа о земле не распространяется. Личные сервитуты в виде скотопрогонных трасс временного назначения и права на использование земельных участков для изыскательских работ не могут переходить к другому лицу (кроме разве что случаев универсального правопреемства). Например, отзыв лицензии на недропользование и выдача лицензии новому недропользователю требует установления сервитута в отношении нового недропользователя в общем порядке, но никак не в виде перехода сервитута к новому недропользователю.

Одним из центральных оснований прекращения сервитута является отпадение причин, по которым он был установлен, в частности, появление возможности иного пути прохода, проезда, прекращение изыскательских работ, отзыв права или окончание срока изыскательских работ и т. п. Помимо этого, срочный сервитут безусловно прекращается с окончанием срока, на который он был установлен. В случае спора по вопросу о прекращении сервитута такой спор, безусловно, может быть решен в судебном порядке по заявлению заинтересованного лица.

Помимо этого, сервитут может быть прекращен в судебном порядке по требованию собственника или землепользователя обремененного земельного участка в случаях, когда земельный участок не может использоваться по своему назначению в результате обременения сервитутом. Данная норма предоставляет защиту права собственности от такого ограниченного пользования чужим имуществом третьим лицом, которое ведет к невозможности использования имущества самим собственником, и предусматривает пределы дозволенности установления сервитута, т. е. пределы ограничения права собственности одних лиц в пользу права собственности - других.

Несмотря на исключение по регистрации сервитутов, предусмотренное ст. 55 Указа о земле для сервитутов, возникающих непосредственно из нормативно-правового акта, необходимо отметить общеобязательность регистрации всех видов сервитутов в силу требований Указа о регистрации прав на недвижимость, вне зависимости от оснований возникновения. Одной из задач регистрации прав на недвижимость является публичность, общедоступность и общеизвестность прав на недвижимое имущество, в т. ч. и обременении. Именно из этих принципов регистрации прав на недвижимость и вытекает обязательная регистрация всех обременений, и сервитутов в их числе, на земельный участок как объект гражданских отношений, и именно из этих соображений наиболее предпочтительно было бы исключить из ст. 55 Указа о земле случаи освобождения от регистрации сервитута и привести ее в соответствие с законодательством о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Иные сервитуты. Неизученными и не освещенными наукой гражданского права в настоящий период являются некоторые личные сервитуты на жилище, примерами которых являются право пожизненного проживания в жилом помещении, а также право пользования чужим имуществом, предоставленное в силу завещательного отказа. Несмотря на отсутствие легального определения сервитутов, в т. ч. и их деления на реальные и личные, абсолютный характер определенных имущественных прав по ограниченному использованию чужого имущества, осуществление которых непосредственно связывается с определенным лицом, и использование в качестве объекта вещи непосредственно объединяют данную группу вещных прав с сервитутами, в т. ч. и земельными. В то же время особенности рассматриваемых имущественных прав требуют определения их как особой группы сервитутов, исторически уже обозначенной теорией права (со времен римского права) как личные сервитуты. Это же продиктовано задачей классификации имущественных вещных прав на чужую вещь, их систематизацией в законодательстве, разработкой общих принципов возникновения, осуществления, прекращения и правового регулирования вещных прав, что, несомненно, отвечает задачам развития и применения норм гражданского права и будет способствовать легальному определению сервитутов в законодательстве.

Право пожизненного проживания в жилище может возникнуть как в силу установления отдельных разновидностей рентных отношений, так и в силу завещательного отказа.

По условиям обязанности по предоставлению содержания с иждивением при установлении ренты возможно установление условий обеспечения потребностей получателя ренты-иждивенца жилищем. Именно в этих случаях возникает абсолютное право получателя ренты в ограниченном пользовании жилищем плательщика ренты. Ограниченность этого права определяется тем, что получатель ренты в этом случае не имеет ни права собственности, ни права владения или распоряжения жилищем, но имеет право ограниченного пользования жилищем для проживания в нем. Абсолютность данного права не зависит от замены стороны - плательщика ренты. Право это бессрочно, но прекращается со смертью правообладателя, то есть данное право непосредственно связано с личностью получателя ренты.

В силу завещательного отказа на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное помещение, может быть возложена обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной ее частью. В этом случае у лица, в пользу которого произведен отказ, возникает вещное право, которое можно, безусловно, отнести к личным сервитутам.

Абсолютность права пользования жилищем отказополучателем проявляется в следовании этого права за судьбой жилища - при переходе права собственности на жилище к третьим лицам право пожизненного пользования отказополучателя сохраняется.

Связанность этого права с личностью отказополучателя проявляется в том, что это право неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит по наследству. Следовательно, смерть отказополучателя влечет прекращение такого права. Тесная связь права пожизненного проживания с личностью отказополучателя и его ограниченность проявляется и в том, что право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является, по общему правилу, основанием проживания в этом жилище членов его семьи.

Законом Республики Казахстан "О жилищных отношениях" введены новые виды сервитутных прав, в частности, право члена семьи на пользование жилищем (личный сервитут) и право доступа в помещение, принадлежащего члену кондоминиума на праве раздельной (индивидуальной) собственности для ремонта или замены общего имущества кондоминиума, которые могут быть произведены только из помещения такого собственника (реальный сервитут). Безусловно, такое же право имеет и собственник смежного помещения.

Эти и иные новые права сервитутного типа не нашли еще широкого отражения в имущественном обороте, в отношении этих прав не сложилась в достаточной степени практика правового регулирования, и его освещение требует отдельного их изучения в дальнейшем. В то же время необходимо отметить, что правовое регулирование этих сервитутов во многом схоже с правовым регулированием земельных сервитутов, так как они относятся к единой группе вещных прав, объединенных единством социально-экономической и правовой природы происхождения, одинаковым объемом и содержанием правомочий обладателя данного вида вещного права.

Дата добавления: 2015-07-10