Параграф 2. Вещное право на кооперативную квартиру

Рядом важных особенностей отличается вещное право члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива на свою квартиру.

Жилищный кооператив - это объединение граждан, которое создается для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответственно, члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК) обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина ("проживание"), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано далее. Столь же логично толковать термин "проживание" не только применительно к члену кооператива, но и к членам его семьи.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный "жилищный" характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.

В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобретаемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.

Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но, тем не менее, приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них - это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодательными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни ограничить правомочия пользования кооперативными квартирами, непосредственно установленные законом. Член кооператива сам определяет формы пользования каждым конкретным помещением своей квартиры. На объем и содержание права пользования не влияет наличие у члена кооператива права собственности на другие жилые помещения.

Даже с учетом общего целевого назначения кооперативной квартиры рассматриваемое право члена жилищного кооператива включает возможность использования части квартиры или даже всей кооперативной квартиры по нежилому назначению в соответствии с п. 2 ст. 56 Жилищного закона.

Речь, конечно, идет об использовании своего жилища по нежилому назначению непосредственно членом кооператива. Предоставление квартиры с этой целью другому лицу выходит за пределы права пользования и необходимо включает элементы правомочия распоряжения, поэтому будет рассмотрено ниже.

Право пользования жилищем включает, естественно, запрет принудительного проникновения в квартиру других лиц. И в этой части правомочия члена кооператива равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции Республики Казахстан).

Неотделимо от права пользования правомочие владения кооперативной квартирой; оно служит обеспечением самой возможности использования ее для проживания. Поэтому право владения кооперативной квартирой длится столько же, сколько длится право пользования для проживания и может быть принудительно ограничено или прекращено лишь одновременно с ограничением или прекращением права пользования.

Следует отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т. е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 Гражданского кодекса.

Значительной спецификой (по сравнению с правомочиями собственника) обладает принадлежащее члену кооператива правомочие распоряжения кооперативной квартирой, поскольку именно возможность распоряжения наиболее четко выделяет собственника вещи из круга других лиц, владеющих или пользующихся ею, а член кооператива таким собственником квартиры не является.

В прошлом, начиная с послевоенных лет развития в СССР жилищно-строительной кооперации, член кооператива по закону был полностью лишен права свободно распоряжаться квартирой, он не мог ее продать, подарить, передать по наследству. Даже обмен кооперативной квартиры на другое жилище, сдача кооперативной квартиры внаем зависели от решения, которое выносили по этому вопросу органы управления кооперативом. Член кооператива имел права передавать по наследству только свои паенакопления (паенакопления, но не квартиру).

Существенно раздвинули границы правомочий распоряжения кооперативной квартирой некоторые подзаконные правовые нормативные акты, принятые в первые месяцы перестройки и разрешившие члену кооператива передавать свои права на квартиру другому лицу по своему выбору. Это сразу открыло возможность продавать право на жилое помещение и вообще отчуждать его по воле правообладателя, что не освобождало приобретателя права от необходимости вступить в кооператив и подчиняться его уставу. Практически стал распоряжаться квартирой не кооператив, а владелец квартиры.

Следующий шаг в этом направлении был сделан Жилищным кодексом Республики Казахстан, принятым 1 июля 1992 г. Кодекс признал права члена кооператива на раздел жилого помещения, на передачу прав на квартиру другим лицам, в т. ч. - по завещанию, и другие правомочия (ст. ст. 98, 101 и 103). Такие права (во всяком случае - часть из них) и порядок их осуществления должны были определяться уставом ЖК, но закон признавал их правомерность.

И, наконец, действующий Закон "О жилищных отношениях". Ст. 60 этого закона весьма определенно предоставляет члену кооператива право, выходя из кооператива, указать другое лицо, которому он желает передать свои кооперативные права и обязанности. При этом кооператив не вправе отказаться от принятия упомянутого лица в члены ЖК. Таким образом. Закон признал, что член кооператива может непосредственно, по своему усмотрению распоряжаться правом на квартиру, и этим подтвердил автономность таких прав, их вещный характер.

Подчеркнем, что речь идет о распоряжении не самой квартирой, ибо член кооператива не обладает правом собственности на нее (собственником квартиры остается ЖК), а вещным жилищным правом на квартиру.

Помимо этого, согласно ст. 56 Закона "О жилищных отношениях", владельцу кооперативной квартиры принадлежат некоторые другие распорядительные правомочия: сдавать квартиру (или ее часть) внаем, использовать ее по нежилому назначению, вселять в помещение временных жильцов и другие. Эти правомочия, их границы и порядок осуществления должны предусматриваться уставом кооператива, но нельзя упускать из виду, что устав принимается самими членами кооператива. Поэтому уставные ограничения - это по существу не ограничения, а самоограничения, которые неизбежно определяют условия осуществления и границы многих субъективных гражданских прав.

Все рассмотренное выше позволяет сделать вывод, что право члена жилищного кооператива на полученное от кооператива жилище - это особое вещное право, распространяемое только на жилые помещения, собственником которых является жилищный кооператив.

Мы полагаем, что для возникновения такого права необходима совокупность, как минимум, четырех юридических фактов:

принятие лица в члены кооператива;

внесение установленной уставом или решением общего собрания необходимой суммы в счет паенакоплений данного лица;

решение общего собрания о закреплении квартиры за данным членом кооператива;

фактическое получение квартиры, т. е. вступление во владение жилищем.

Иногда все они совпадают, иногда - не совпадают по времени, иногда требуют дополнительных юридических фактов, но необходимость четырех названных выше фактов непосредственно вытекает из закона и при первоначальном вступлении лица в жилищный кооператив следуют в изложенном порядке. В случаях же, когда к другим лицам переходит уже существующее жилищное право на помещение, процедура может изменяться. Так, при передаче права могут совпадать принятие лица в кооператив и закрепление за приобретателем определенной квартиры; при наследовании, передаче права пользования помещением другому лицу, проживающему в той же квартире, требуется наличие дополнительных юридических фактов: наследственное преемство, расторжение брака, семейные отношения между отчуждателем и приобретателем права и т. п.

Другие лица могут иметь на квартиру права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.

За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 Гражданского кодекса, ст. 32 Закона "О браке и семье" от 17 декабря 1998 г.), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. Распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Практически, если стороны не договорились об ином, супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и ограниченном распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В свое время, когда в послевоенные годы в бывшем СССР начала развиваться жилищная кооперация, Ш. Д. Чиквашвили предложил ввести в отношения жилищной кооперации понятие коллективного (супружеского) членства, при котором и муж, и жена признавались бы членами кооператива с одним голосом и с правом пользоваться одной квартирой. Официальной поддержки это предложение не получило, но в реальной практике так это и бывает. Включение названного понятия в акты законодательства практически ничего бы не изменило, но закрепило бы:

а) законность участия в принятии решений супруга члена кооператива без получения формального полномочия от другого супруга;

б) возможность избрания во все руководящие органы кооператива супруга члена кооператива. Впрочем, и эти действия уже нередки в практике жилищных кооперативных отношений.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.

Здесь же следует рассмотреть прочность связей между членством в кооперативе, вещным правом на кооперативную квартиру и правом на паенакопления. Как правило, все три права принадлежат одному субъекту и в одной связке передаются другому лицу в порядке универсального и сингулярного правопреемства. Но возможны разрывы. Так, супруг члена кооператива может обладать правом на паенакопления и правом на квартиру, но не быть членом кооператива (об этом было сказано выше).

К раздельно проживающему наследнику умершего члена кооператива может перейти право на паенакопления, но не право членства в кооперативе и не права на кооперативную квартиру. Длительность разрыва между правом на квартиру и членством в кооперативе может быть весьма продолжительной (в частности, при признании права на квартиру за супругом члена кооператива). Разрыв же между правом на квартиру и правом на паенакопления недопустим, и при его появлении по объективным основаниям должен быть аннулирован в короткий срок.

Связь между членством в кооперативе и вещным правом на кооперативную квартиру представляется не столь однозначной, когда гражданин, в соответствии со ст. 60 Жилищного закона, выходит из кооператива, оставаясь проживать в кооперативной квартире. Выходящий из кооператива гражданин лишается права на членство и на паенакопления. Что же касается вещного права на квартиру, то оно сохраняется в объеме, предусмотренном соглашением между теми, кто передает и кому передается право на квартиру члена кооператива. Если в соглашении об этом ничего не сказано, то право лица, вышедшего из кооператива, но оставшегося проживать в квартире, должно приравниваться к праву члена семьи владельца кооперативной квартиры, о котором пойдет речь далее.

В кооперативной квартире, помимо члена кооператива и членов его семьи, имеющих право на часть паенакоплений, могут проживать и члены семьи, такого права не имеющие, а также иные лица: наниматели, временные жильцы, гости и др.

Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы:

а) возникающие по воле члена кооператива;

б) возникающие в силу объективных обстоятельств;

в) принудительное прекращение.

Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.

В течение многих лет всякий выход члена жилищного кооператива из его состава рассматривался в качестве акта, прекращающего жилищные права без правопреемства. Сохранялось лишь право вышедшего члена кооператива на возврат внесенных им в кооператив паенакоплений. Воля вышедшего юридически никак не влияла на возникновение права на оставленное жилое помещение у нового владельца. Далее кооператив своим решением, независимым от воли предшествующего владельца квартиры, принимал в свой состав нового члена ЖК, передавал ему права на квартиру и принимал у него сумму, адекватную сумме паенакоплений, выплаченную прежнему владельцу.

Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.

Новый закон от 16 апреля 1997 г. по существу повторил это правило (п. 2 ст. 60).

Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.

Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.

Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.

Невозможность использования жилища по назначению - его разрушение или полное уничтожение - означает ликвидацию Объекта права, а, значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, нечрезвычайными причинами, в т. ч. небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещение ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит - и права на него.

Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.

К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание в виде общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2 п. 2 ст. 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, "О земле", от 22 декабря 1995 г.).

Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен на условиях, определенных судом.

Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит - и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. ст. ст. 63 - 67 Указа "О земле").

Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива,прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Более конкретно это означает, что квартира может перейти:

А) к наследнику по завещанию, каковым может быть любое лицо, указанное наследодателем, в т. ч. - и не член его семьи, в т. ч. - лицо, не проживавшее в квартире. Такой логический вывод можно сделать из правила п. 2 ст. 60 Жилищного закона. Поскольку этот пункт предусматривает право члена кооператива при жизни передать право на квартиру любому лицу, в т. ч. и постороннему, ранее там не проживавшему, нет оснований для запрета свободно распоряжаться правом на квартиру на случай смерти, т. е. в завещании. Но члены семьи умершего, проживавшие в квартире вместе с ним, сохраняют свои права;

Б) к наследникам по закону. При отсутствии завещания право на квартиру переходит к наследникам в порядке установленной очередности. Но здесь наследственная ситуация осложняется, по нашему мнению, тем, что право члена кооператива носит в значительной степени личный характер, так как квартира предоставлялась для личного проживания (конечно, проживания вместе с семьей). Поэтому к наследнику умершего члена кооператива, проживавшему вместе с ним в кооперативной квартире, переходит и право на паенакопления, и право на квартиру при условии, конечно, вступления наследника в кооператив. Наследник же, не проживавший вместе с умершим членом кооператива, должен получить в порядке наследования паенакопления умершего. Оставшийся же проживать в квартире член семьи умершего, даже не входящий в круг лиц, призванных к наследству, сохраняет свои права на жилище и сохраняет преимущество вступления в кооператив, но обязан выплатить сумму паенакоплений живущим отдельно наследникам умершего, призванным к наследству. Более четко этот порядок был определен ст. 103 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.

Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры. Данные основания уже достаточно полно освещались в юридической литературе применительно к выселению нанимателей без предоставления другого жилого помещения.

Но есть еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, - исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправдано, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно - денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям - право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Следует заострить внимание на последствиях такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона, это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства; п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан "О собственности", подпункт 5) ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).

Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе. Необходимость ответа на первый вопрос вытекает из того, что ст. 12 Закона и ст. 235 Гражданского кодекса связывают возникновение права собственности на жилище только с внесением членом кооператива всей суммы паевого взноса. Но другие статьи Гражданского кодекса (118, 155, 236 и 238) связывают возникновение права собственности на недвижимость с моментом ее государственной регистрации.

Так когда же возникает право собственности на квартиру - со дня внесения взноса или со дня регистрации? Ответ имеет весьма важное практическое значение.

Так, Алматинский суд рассматривал дело по иску И. к ЖСК о признании истца собственником кооперативной квартиры, ранее принадлежавшей его сестре С. И., также проживал в этой квартире. Обстоятельства дела таковы. С., будучи членом жилищно-строительного кооператива, внесла всю сумму паевого взноса, а через несколько дней после этого оформила завещание, назначив И. своим единственным наследником. Она подготовила все документы для регистрации права собственности на квартиру, однако скоропостижно скончалась, не успев завершить регистрацию.

Жилищный кооператив принял решение о выселении И. из указанной квартиры, выплате ему паенакоплений С. и о передаче квартиры другому лицу, принятому в члены кооператива. Мотивом решения послужило то, что С. еще не успела зарегистрировать квартиру и, значит, не стала ее собственницей. Поэтому И. имеет право только на паенакопления. Суд отказал в иске, согласившись с мотивировкой ответчика (ЖСК). Дело неоднократно пересматривалось и, в конце концов, И. был признан собственником спорной квартиры.

Такое решение представляется правильным. Оно основывается на том, что внесение полной суммы пая - это основной правообразующий волевой акт, направленный на приобретение права собственности на квартиру. Регистрация надлежащим образом оформляет результаты такого акта, но сама по себе права не образует. Член кооператива, внесший пай, приобретает право на регистрацию, и если он умер, не успев зарегистрировать оплаченную квартиру, то право на должное оформление собственности в числе других имущественных прав переходит к наследникам умершего. К тому же новая редакция ст. 155 Гражданского кодекса установила, что сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. В данном же случае законодательные акты (ст. 235 ГК и др.) связывали завершенность сделки (внесение паевого взноса) не с регистрацией, а с окончательным паевым расчетом.

Ответ на второй вопрос сводится, по нашему мнению, к тому, что преобразование вещного жилищного права на кооперативное жилище в право собственности не ведет к автоматическому выходу из кооператива.

Утративший ныне силу Жилищный кодекс Республики Казахстан 1992 г. называл (ст. 100) полное внесение паевого взноса за квартиру среди других оснований прекращения членства в жилищном кооперативе, но новый закон вполне обоснованно отказался от такого предписания. Ведь выход из состава кооператива - сугубо добровольное действие. Признавать члена кооператива выбывшим помимо его воли - значит исключить его из кооператива, однако подобного действия закон не предусматривает.

Преобразование права на квартиру одного, нескольких или даже всех членов ЖК в право собственности преобразует дом, который был единым объектом собственности жилищного кооператива, в объект кондоминиума, но органом управления таким домом может оставаться жилищный кооператив, ибо ст. 42 Закона допускает такую форму управления объектом кондоминиума. Конечно, член кооператива, превратившись в собственника своей квартиры, приобретает все правомочия собственника, прежде всего - правомочия свободно, не требуя согласия кооператива, распоряжаться своей квартирой. Он не может также быть исключенным из кооператива, ибо исключение, предусмотренное ст. ст. 59 и 61 Закона, направлено на лишение члена кооператива прав на кооперативную квартиру, а собственника нельзя путем исключения из кооператива лишить этого права.

Конечно, по своей воле собственник волен выйти из состава кооператива, поскольку кооператив - добровольное объединение. Но он (собственник) остается участником кондоминиума, и, следовательно, у него сохраняются предусмотренные ст. 36 Закона обязанности по содержанию дома как единого жилищного комплекса. Поскольку обязанности, накладываемые кооперативом, все равно нужно исполнять, то собственник квартиры напрямую заинтересован в том, чтобы принимать участие в определении этих обязанностей, т. е. заинтересован в сохранении своего членства в кооперативе.

В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий и др. признаки, определенные главой I настоящей работы) такое право может быть отнесено к категории вещных прав.

Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.

Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены в первом разделе настоящей главы.

Дата добавления: 2015-07-10