Параграф 1. Вещные права участников жилищного кондоминиума

Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего следует назвать права участника кондоминиума. Кондоминиум - новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно - осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.

Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).

Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.

Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.).

Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.

Во-первых, кондоминиум - это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) - группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие - всем собственникам сообща.

В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются (271).

Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)" от 28 октября 1997 г. Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (См. ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" (ВВС РФ, 1993, N 3, ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 N 2275 (САПП. 1993. N 52. ст. 5079).

В Законе Российской Федерации "О товариществах собственников жилья" от 26 июля 1996 г., а также в ст. ст. 290 - 291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе (272). Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).

В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества (273).

Таким образом это - так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой - определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.

Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение - обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо оттого, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество (274).

В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.

В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное - по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества ограниченного пользования (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме, помимо жилых помещений могут быть нежилые, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).

Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а, значит, - не вправе распоряжаться ею.

Между тем, на пройденном уже пути приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников. Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Ст. ст. 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.

Согласно ст. 31 Закона, кондоминиум образуется в домах, принадлежащих двум или более собственникам помещений. Это подтверждает объективную природу кондоминиума, для образования которого не требуется решений, согласований, каких-либо разрешительных актов и т.п. Кондоминиум образуется лишь в силу того факта, что в доме есть несколько раздельных собственников, каждому из которых принадлежит индивидуальная собственность на помещение или несколько помещений, и есть элементы дома, принадлежащие всем собственникам. Как только в многоквартирном доме появляются хотя бы два собственника (это, например, возможно, если в государственном доме приватизирована только одна квартира), дом становится объектом кондоминиума, независимо от того, было ли произнесено это слово хотя бы одним из собственников. И далее: как только исчезает множественность собственников на один объект недвижимости, прекращается общая собственность на определенные части такого объекта, прекращается и кондоминиум. Это может быть, например, вследствие перехода права собственности на весь дом к одному лицу.

Основания прекращения кондоминиума также объективны, поэтому для прекращения не требуется принятия решения, приказа, постановления.

Закон устанавливает государственную регистрацию объекта кондоминиума (ст. 32 Закона). Но это - регистрация не субъекта, а объекта права. Поэтому само по себе отсутствие регистрации объекта кондоминиума при наличии условий его образования не доказывает отсутствие кондоминиума как такового. Но юридические правомочия его участников, границы таких правомочий, возможность образования органов управления кондоминиумом и вообще его правовой статус приобретают полную силу лишь с момента регистрации.

Поскольку кондоминиум - это смешанная форма собственности, к ее различным элементам применимы общие нормы об индивидуальной собственности участника на принадлежащее ему помещение и об общей долевой собственности на общее имущество, входящее в состав объекта кондоминиума. Такие нормы применимы с учетом, конечно, особенностей правового режима кондоминиума, установленных законом. К этим особенностям, в частности, относится (ст. 34 Закона) равенство прав всех участников кондоминиума (собственников помещений) на управление общим имуществом.

Ст. 37 Закона допускает исключение из равенства прав, вытекающее из характера помещения, находящегося в собственности участника кондоминиума. При осуществлении управления общим имуществом собственник нежилого помещения не вправе участвовать в решении вопросов, не затрагивающих интересов такого собственника. Аналогичным образом и собственник жилых помещений кондоминиума не вправе участвовать в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений.

При управлении объектом кондоминиума действует принцип: одно жилище (независимо от размера и количества комнат) - один голос. Этот принцип сформулирован ст. ст. 43 и 47 Жилищного закона, говорящих об образовании кооператива собственников помещений и об общем собрании членов КСК, но он вполне применим к решению всех вопросов управления объектом кондоминиума. Следовательно, лицо, имеющее право собственности на несколько жилищ одного кондоминиума, имеет такое же количество голосов при решении вопросов использования общего имущества. И, напротив, из ст. 33 Закона вытекает, что несколько собственников одного жилища имеют одну долю в общем имуществе и поэтому - один голос в управлении.

На членов кондоминиума возлагаются также определенные обязанности. Прежде всего - участвовать во всех расходах, необходимых для содержания жилого здания в надлежащем состоянии. Такая обязанность должна исполняться независимо от того, проживает ли участник кондоминиума в своем помещении или живет в другом месте, в т. ч. - в другом государстве. Но, в отличие от равенства прав, объем участия в общих расходах различен и, как правило, зависит от размеров помещений, принадлежащих участнику кондоминиума. По соглашению участников при определении размера расходов могут учитываться и другие обстоятельства, например, - состав семьи участника кондоминиума.

В тех домах, в которых имеются и жилые, и нежилые помещения, различаются обязанности их собственников, поскольку собственники первых не участвуют в расходах, связанных только с нежилыми помещениями, и наоборот (ст. 37 Закона).

Важной обязанностью собственников помещений является предоставление возможности доступа в жилище, если это необходимо для обеспечения нормальной эксплуатации всего кондоминиального комплекса или его части (ст. 38 Закона). Например, необходимо перекрыть движение воды в связи с аварией водопроводной системы, а перекрытие возможно лишь в квартире, куда запрашивается доступ. При этом доступ в условиях аварийной или иной чрезвычайной ситуации возможен без предварительного предупреждения.

Собственник вправе возмездно или безвозмездно вселить в свое помещение других лиц (наниматели, родственники, гости и т. п.), которые вправе только пользоваться предоставленным помещением, но не могут им распоряжаться, не могут участвовать в управлении кондоминиумом. Однако и они несут субсидиарную обязанность по содержанию жилого здания в силу п. 2 ст. 36 Закона.

Это правило имеет важное практическое значение, ибо нередки случаи, когда собственник кондоминиальной квартиры, выезжая из места постоянного проживания, сдает ее в аренду на несколько лет, заверив арендатора, что в арендную плату включены все или определенные платежи. Здесь весьма возможно применить п. 2 ст. 36, принудительно взыскивая с арендатора всю задолженность.

Поскольку объект кондоминиума функционирует в качестве единого жилого комплекса, имеющего нераздельную общую систему жизнеобеспечения, он должен и управляться как единый объект. Формы управления могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна форма. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой нанятым управляющим, третий - кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.

Какие же возможны формы управления? Ответ дает ст. 42 Жилищного закона. Во-первых, - совместное управление домом, осуществляемое всеми собственниками, сообща решающими общие вопросы.

Такая форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов. Но она целесообразна лишь при небольшом количестве собственников. Закон допускает такую форму только при наличии от 2-х до 4-х участников. При этом следует также учитывать, что большинство обязанностей участников, связанных с жизнеобеспечением всего дома, неделимы и поэтому в соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса такие обязанности и ответственность за их неисполнение носят солидарный характер. Это означает, например, что, если собственники не договорятся между собой, как они будут оплачивать ремонт теплопровода, подающего горячую воду непосредственно в дом, то ремонтная фирма вправе взыскать всю сумму оплаты с любого из собственников, не вникая в их внутренние расчеты и перерасчеты.

Во-вторых, собственники вправе нанять специально для управления объектом кондоминиума физическое или юридическое лицо, которое будет представлять собственников перед всеми другими лицами, обеспечивающими деятельность кондоминиума. Распределение прав, обязанностей и ответственности устанавливается при этом договором собственников с таким управляющим.

В-третьих, собственники помещений могут образовать потребительский кооператив собственников квартир (КСК) в жилых домах или собственников помещений (КСП) в домах, где участниками кондоминиума являются собственники не только жилых, но и нежилых помещений. Правовое положение КСП тождественно правовому положению КСК.

В-четвертых, по желанию собственников возможен выбор другой организационной формы, не противоречащей закону. При этом, как уже говорилось, нельзя смешивать организационную форму управления жилищным комплексом (т. е. фигуру субъектов управления) с самим этим управляемым жилищным комплексом, т. е. с объектом управления.

Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одной организационной структурой (например, одним кооперативом), вправе выйти из этой структуры и образовать свою отдельную структуру управления.

Вместе с этим закон не запрещает, напротив, прямо предусматривает (п. 4 ст. 42) заключение собственником жилого помещения индивидуального договора об оказании жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг с организациями, оказывающими подобные услуги. Такие договоры возможны при любой форме управления объектом кондоминиума. Разумеется, собственник, заключивший договор, освобождается от участия в общих расходах по оплате услуг, предусмотренных названным договором. Но при этом следует учитывать, что не все услуги, обеспечивающие жизнедеятельность дома, могут быть индивидуализированы. Некоторые из них могут оказываться только всем собственникам помещений единой массой. Участие в оплате таких услуг возлагается и на тех собственников, которые заключили индивидуальные договоры.

Практика показывает, что оптимальной формой управления объектом кондоминиума является КСК. Здесь в меньшей степени проявляются конфликты интересов между собственниками и органами управления объектом кондоминиума, минимизированы накладные расходы, применимы традиционные формы контроля, учета воли и интересов каждого собственника при решении общих вопросов. Кооператив собственников квартир образуется на добровольной основе и функционирует, как и все другие потребительские кооперативы, через выборные органы: это общее собрание, правление и председатель правления. Ревизионная комиссия функционирует как орган контроля. К деятельности кооператива собственников квартир применимо общее кооперативное законодательство. Особенности правового режима КСК определены специальной главой 7 (ст. ст. 42-51) Закона.

Форма управления свободно избирается собственниками помещений. Столь же свободно она может быть изменена, т. е. одна форма по решению большинства собственников может быть заменена другой.

При выборе формы управления возможны три затруднительные ситуации.

Первая связана с периодом, длящимся до того момента, когда собственниками будет избрана определенная форма управления. Этот период не может быть более месяца со дня регистрации кондоминиума, и до его завершения все собственники несут солидарную ответственность по всем обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами (о солидарной ответственности нами уже говорилось). Именно она является стимулирующим фактором скорейшего выбора и создания формы управления.

Вторая ситуация - собственники не избирают никакой формы управления либо предлагают несколько разных форм, ни одна из которых не может набрать большинства голосов. В этом случае должна применяться форма кооператива собственников квартир, которой Закон явно придает приоритетное значение. Поэтому п. 5 ст. 42 определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управления любой из собственников, а в домах, где уже приватизирована часть жилых помещений, также и государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе инициировать образование КСК. Само образование производится учредительным собранием собственников, приобретающих затем права и обязанности членов кооператива.

Однако далее необходимо соблюдение двух условий проведения учредительного собрания - наличия кворума, т. е. присутствия на собрании не менее половины собственников помещений, и принятия решения о создании кооператива большинством не менее, чем 2/3 голосов участников собрания или их доверенных лиц (ст. 43 Закона).

Если на собрании не набирается требуемый кворум, оно признается несостоявшимся и собирается повторно; повторное собрание считается состоявшимся независимо от числа участников. Закон не дает четкого ответа на вопрос о том, как быть, если на первом (состоявшемся) или повторном собрании предложение об образовании КСК не набирает требуемого большинства голосов. Такая ситуация практически маловероятна, но юридически возможна. Мы полагаем, что при подобных обстоятельствах участники вправе простым большинством от числа собственников помещений избрать иную форму управления кондоминиумом. В случае же, когда такого большинства не будет, факт образования кооператива подтверждается любым количеством голосов участников учредительного собрания или их доверенных лиц.

Третья ситуация - несмотря на образование кооператива, некоторые собственники помещений не желают в него вступать и не принимают никакого участия в управлении делами кооператива. Это, конечно, их право, ибо вступление в любой кооператив - добровольное дело вступающего. Но все участники кондоминиума, в т. ч. и те, кто не желает вступать в кооператив, обязаны подчиняться решениям органов управления кооператива, определяющим размер и формы участия всех собственников в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектом кондоминиума, относящиеся к использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Закона).

Таким образом, перед собственником, не принимающим участия в принятии решения, стоит дилемма: либо исполнять решения, не принимая участия в их принятии, либо использовать возможность оказывать влияние на принятие решений путем участия в управлении делами кооператива, т. е. превратиться в полноправного его члена, тем более, что вступление собственника в КСК не требует каких-либо формальностей.

Некоторые авторы полагают, что права и обязанности собственника квартиры в кондоминиуме, не пожелавшего вступить в КСК (в России товарищество собственников жилья), должны определяться договором, заключаемым собственником с товариществом (275). Вряд ли подобное толкование закона будет воспринято практикой. Собственник, не желающий вступить в КСК, столь же просто может уклониться от заключения договора. Вопрос целесообразно решать прямым предписанием закона, правилами, обязательными и для тех участников общей собственности на жилищный комплекс, которые не вступают в КСК.

Последующее осуществление своих вещных жилищных прав реализуется собственником жилого помещения в рамках деятельности кооператива собственников квартир.

В реальной практической жизни образование кооперативов собственников квартир в Казахстане проводилось в порядке очередной массовой компании, без выявления подлинной воли и желания собственников приватизированных жилых помещений. Органы управления КСК нередко формировались без проведения общих собраний. А сами кооперативы создавались как правопреемники прежних государственных жилищных органов, охватывали десятки домов, целые жилые кварталы. Рядовые собственники квартир были настолько отдалены от органов управления КСК, что реально не могли влиять на принимаемые решения и контролировать их исполнение, не могли проводить никаких проверок, в т. ч. финансовых. Нередко к руководству КСК пробирались нечестные люди, о чем много писалось в казахстанской периодической печати. Проводились даже специальные конференции, посвященные таким вопросам.

В настоящее время для нормальной деятельности кооперативов собственников квартир в основном создана нормативная правовая база и накоплен значительный опыт. Недостатки и ошибки, допущенные в начальный период массового образования КСК, должны быть устранены и исправлены.

Заключительное положение сводится к тому, что участники кондоминиума, наряду с правом собственности на принадлежащее им жилище, имеют вещное право на все общее имущество, принадлежащее им на праве общей долевой и неделимой собственности. Такое право обладает всеми признаками, характеризующими, согласно главе I настоящей работы, вещное право, в частности, включает правомочия владения, пользования и распоряжения индивидуально-определенной вещью. Признак следования за правом индивидуальной собственности на помещение, входящее в основную часть жилищного комплекса, является абсолютным правом, которое во многом непосредственно определяется законом и из которого вытекает возможность его защиты вещно-правовыми исками против любых нарушителей.

Дата добавления: 2015-07-10