Фінансування за рахунок облігаційних позик і сертифікатів

Однією з досить поширених форм залучення коштів гро­мадян і юридичних осіб у будівництво житла став випуск облігаційних позик. Учасниками такої схеми виступають за­мовник, позичальник-емітент, фінансовий агент (організатор) та кредитор. При цьому функції кредитора виконують; на відміну від усіх інших моделей фінансування нерухомості, ті, хто бажає придбати житловий об'єкт. Як емітент можуть ви­ступати державні органи, юридичні особи, що мають права на проведення житлового будівництва, мають відведену в установленому порядку земельну ділянку під будівництво та не­обхідну проектну документацію. Можливе поєднання функцій замовника та емітента. Як організатори випуску й обігу облігаційних позик можуть виступати інвестиційні бан­ки, що призначаються емітентом для підготовки і проведення всіх операцій, пов'язаних з випуском облігаційної житлової позики на умовах гарантованого розміщення всього обсягу випуску. Однією з головних функцій організатора звичайно є пошук кредиторів (як юридичних, так і фізичних осіб).

В сучасних розвинутих країнах частка облігаційних позик фінансового ринку (у тому числі спрямованих на фінансуван­ня нерухомості) складає, як правило, від 10-15 до 60-65%, що свідчить про важливу роль облігацій як альтернативного джерела фінансування інвестиційних процесів на ринку неру­хомості.

До останнього часу в Україні зберігалися несприятливі макроекономічні умови для організації облігаційних позик. Об'єктивними стримуючими причинами були: висока інфля­ція та вартість позикових коштів, експлуатація боргових ринків з боку держави, нестабільність економічної й політич­ної ситуації в країні.

Проте у міру стабілізації економічної обстановки в країні, поступове формування стабільного ринку цінних паперів об­лігаційні позики набувають все більшого розповсюдження.

Прискорений розвиток ринку облігаційних позик дозво­лить вирішити низку важливих завдань, зокрема:

- залучити додаткові інвестиції в житловий сектор рин­ку нерухомості, у повній мірі залучивши вільні гро­шові кошти юридичних осіб й заощадження населення;

-підвищити інвестиційну привабливість ринку нерухо­мості окремих регіонів, сприяючи при цьому розвитку відповідного сегменту ринку цінних паперів;

-забезпечити професійним учасникам ринку нерухо­мості додаткові можливості для здійснення професій­ної діяльності за рахунок появи нових фінансових інструментів. Облігація - це цінний папір, що засвідчує відношення по­зики між її власником й організацією, що її випустила. Голов­на перевага облігації полягає в тому, що вона є найдієвішим і ефективним інструментом, що дозволяє, не перерозподіляю­чи власність на нерухомість, акумулювати засоби інвесторів й забезпечити розвиток житлового сектора ринку нерухомості.

Облігаційна позика засвідчує:

-факт надання власником цінного паперу грошових коштів емітенту;

-зобов'язання емітента повернути утримувачу облігації суму основного боргу (або її еквівалент - житлову пло­щу) після закінчення обумовленого терміну;

-зобов'язання емітента виплачувати утримувачу об­лігації фіксований дохід у вигляді відсотка від номі­нальної вартості або іншого майнового еквівалента. Згідно Закону України "Про цінні папери і фондову біржу" облігація - цінний папір, що засвідчує внесення її власником грошових коштів і підтверджує зобов'язання відшкодувати йому номінальну вартість цього цінного паперу в передбаче­ний в ньому строк з виплатою фіксованого процента. Об­лігації усіх видів розповсюджуються серед підприємств і гро­мадян на добровільних засадах. Відповідно до чинного зако­нодавства в Україні випускаються облігації таких видів: об­лігації внутрішніх республіканських і місцевих позик, об­лігації підприємств.

Облігації повинні мати такі реквізити: найменування цінно­го паперу "облігація"; фірмове найменування і місцезнаход­ження емітента облігації; фірмове найменування або ім'я по­купця (для іменної облігації) номінальну вартість облігації; строки погашення, розмір і строки виплати процентів (для процентних облігацій); місце і дату випуску, а також серію і номер облігацій; підпис керівника емітента або іншої уповно­важеної особи, печатку емітента.

Крім основної частини до облігації може додаватися ку­понний лист на виплату процентів. Купон на виплату про­центів повинен містити такі основні дані: порядковий номер купона на виплату процентів; номер облігації, за якою випла­чуються проценти; найменування емітента і рік виплати про­центів.

Облігації, запропоновані для відкритого продажу з наступ­ним вільним обігом (крім безпроцентних облігацій), повинні містити купонний лист.

Досвід використання таких цінних паперів засвідчує зобо­в'язання емітентом в облігаційному контракті регулярної та своєчасної виплати процентів у вигляді фіксованого або пла­ваючого (змінного) процента. Як правило, в тому числі й в Україні, найчастіше зустрічаються облігації з фіксованою процентною ставкою. Змінна процентна ставка зустрічається переважно на міжнародному ринку цінних паперів. В такому випадку, остання встановлюється раз у півріччя у вигляді доплати до ставки пропозиції на лондонському міжбанківсь­кому ринку.

Існує ціла система поділу облігацій на види в залежності від тих чи інших критеріїв, за якими можна розподілити такі цінні папери. Слід виділити види облігацій:

1) в залежності від того, хто виступає емітентом тако­го цінного паперу облігації поділяють на:

- державні (облігації внутрішньої та зовнішньої дер­жавної позики);

- місцеві (випускаються сільськими, міськими, об­ласними та іншими відповідними радами); інституційні (облігації підприємств);

2) в залежності від місця реєстрації основного офісу емі­тента і території, на якій облігації знаходяться в обігу:

- вітчизняні; іноземні;

3) в залежності від способу виплати винагороди:

процентні (дохідні); дисконтні;

- конвертовані;

- безпроцентні (цільові позики);

4) в залежності від строку обігу на ринку цінних паперів:

- короткострокові (випускаються в обіг на строк до 1 року);

- середньострокові (від 1 до 5 років);

- довгострокові (строком понад 5 років);

- безстрокові;

- дострокові (з правом дострокового погашення);

5) в залежності від будь-яких обмежень на обіг:

-з вільним обігом (на пред'явника);

- з обмеженим обігом (іменні);

- ті, що знаходяться поза обігом;

6) за ступенем надійності:

-забезпечені (під заставу майна, цінних паперів);

- незабезпечені (беззаставні);

7) інші види облігацій (облігації відкладеного фонду, серійні облігації, облігації з розширенням, облігації з фіксованою, змінною та індексованою ставкою тощо).

В рішенні про випуск облігації обов'язково зазначається: мета випуску; вид облігацій; загальна сума емісії; кількість облігацій; номінальна вартість; порядок і терміни розміщен­ня; порядок оплати тощо.

Основними перевагами облігаційної позики як інструмен­ту залучення інвестицій на ринок нерухомості є:

< можливість мобілізації значних обсягів грошових коштів і фінансування великомасштабних інвестицій­но-будівельних проектів без загрози втручання інвес­торів в управління їх реалізацією;

< можливість маневрування при визначенні характерис­тик випуску - всі параметри облігаційної позики (об­сяг емісії, процентна ставка, терміни, умови обігу та погашення і т.д.) визначаються емітентом самостійно з урахуванням характеру здійснюваного інвестиційно-будівельного проекту;

< можливість акумуляції грошових коштів приватних інвесторів (населення), залучення фінансових ресурсів юридичних осіб на достатньо тривалий термін й на більш вигідних умовах з урахуванням реальної еконо­мічної ситуації та стану фінансового ринку;

< забезпечення оптимального поєднання рівня прибут­ковості для інвесторів і рівня витрат емітента на підго­товку й обслуговування облігаційної позики;

< підвищення інвестиційної привабливості житлового будівництва для сторонніх інвесторів;

< можливість збуту облігацій на вторинному ринку;

< випуск похідних фінансових інструментів;

< можливість обмеження кола інвесторів;

< залучення іноземних інвесторів.

Головним недоліком використання облігаційних позик на нестабільному ринку нерухомості можна вважати те, що емі­тент, звичайно, ризикує й завжди існує можливість того, що облігаційна позика не буде успішною в перспективі.

Іншим чинником, що стримує розвиток ринку облігацій­них позик в Україні, є встановлення ряду законодавчих ви­мог, що обмежують їх випуск. Так, відповідно до Закону Ук­раїни "Про цінні папери та фондову біржу" при випуску об­лігацій емітент повинен дотримуватись таких формальних умов:

< номінальна вартість усіх випущених облігацій не по­винна перевищувати 25% розміру статутного капіталу емітента або величини забезпечення, наданого емітен­ту третіми особами;

< випуск облігацій допускається після повної сплати ста­тутного капіталу.

Державні облігаційні житлові позики в Україні особливо­го поширення не набули, хоча, як свідчить досвід нашого найближчого сусіда - Росії, вони є перспективним інструмен­том і ринку цінних паперів, і ринку нерухомості.

Дієва схема облігаційної житлової позики дає громадянам нагоду поступово накопичувати засоби на придбання житла шляхом одержання облігацій. Накопичивши необхідний па­кет облігацій, громадянин має право обміняти його на житло відповідної площі. Як правило, облігації житлової позики дають право на придбання житла в будинках, збудованих муніципалітетом. Облігації житлової позики можуть носити коротко-, середньо- й довгостроковий характер.

Емітент може погасити облігації трьома способами: гро­шовими коштами, виходячи з ринкової вартості 1 м² загальної площі збудованого житла, житлом, обміном на облігації по­дальших серій. Кожна облігація дає право на отримання пев­ної кількості площі житла (не менше 0,1 м²). Термін їх обігу може сягати 30 років. Так, наприклад, у Росії граничний термін - 10 років. Ціна облігацій встановлюється на основі собівартості будівництва та індексується відповідно до зміни вартості будівництва житла. За умов відмови від придбання житла облігації купуються за поточною номінальною ціною.

Громадяни, які бажають придбати житло й за умови купівлі не менш як 30% від необхідної кількості облігацій житлової позики, мають право укласти з емітентом договір купівлі-продажу на придбання житла за умови оплати вар­тості, що залишилася.

В цій схемі прямі договірні відносини між кредитором і емітентом замінюються на систему випуску та розміщення спеціальних цінних паперів, що дають право власникам на отримання згодом житла, під яке емітент здійснює емісію; тобто облігації житлової позики гарантуються нерухомістю -незавершеним будівництвом у вигляді житла, що знаходить­ся за конкретними адресами. Розвиток договірних відносин між учасниками даної схеми представлений на рис. 10.1.

Номінальна вартість наступної партії облігацій (для другої черги житлового будівництва) буде на 14% вище у зв'язку із запланованим зростанням собівартості будівельно-монтаж­них робіт. Фахівці підтверджують, що до завершення будів­ництва реальна вартість облігацій перевищить номінальну не менш, ніж на 20%.

Рис. 10.1 Договірні відносини за схемою фінансування житла з використанням облігацій житлової позики:

1 - договір про виконання зобов'язань між замовником й емітентом облігацій;

2 - договір про виконання зобов'язань фінансового агента;

3 - договір купівлі-продажу облігацій житлової позики;

4 - договір погашення облігацій житлом.

Перевагою облігацій житлової позики перед схемами іпо­течного кредитування є відсутність загрози виселення з жит­ла у разі втрати громадянами платоспроможності. Окрім цьо­го, участь у схемах з житловими облігаціями не вимагає пост­ійного внесення щомісячних платежів, часто обтяжливих для сімейного бюджету.

Недоліком такої схеми є її конкретний адресний характер, що не завжди зручно для жителів.

Для подальшого розвитку ринку облігаційних позик необ­хідно:

- вивчення класичного західного досвіду та визначення меж можливого його застосування з урахуванням ук­раїнської дійсності;

-вивчення й аналіз інвестиційних можливостей ринку цінних паперів щодо ринку нерухомості;

-пошук готових або розробка нових інвестиційно-буді­вельних проектів, для реалізації яких доцільна органі­зація облігаційних житлових позик.

В умовах, коли багато суб'єктів ринку нерухомості виму­шені шукати нові варіанти залучення коштів, облігаційні по­зики можуть стати ефективним інструментом фінансування нерухомості.

Окремим випадком облігаційної позики з метою фінансу­вання житлового будівництва є випуск і продаж накопичу­вальних житлових сертифікатів. З іншого боку, за схемою організації застосування житлових сертифікатів для фінансу­вання житлового будівництва - це різновид договорів пайо­вої участі, але з більш високою ліквідністю та обов'язковою індексацією номінальної вартості залежно від певного індек­су (наприклад, індексу споживчих цін або так званого буді­вельного коефіцієнта - індексу цін в будівництві). Номіналь­на вартість житлового сертифіката встановлюється в одини­цях загальної площі житла, а також у її грошовому еквіва­ленті. Схема індексації номінальної вартості житлового сер­тифіката встановлюється під час його випуску та залишаєть­ся незмінною протягом певного терміну.

Дата добавления: 2015-11-03