Інвестування об'єктів нерухомості

Під інвестуванням розуміється вкладення грошових коштів й інших капіталів у реалізацію різних проектів з метою отри­мання прибутку. Розрізняють приватні, державні, іноземні та спільні інвестиції.

Приватні інвестиції - це вкладення засобів громадянами (частіше усього шляхом придбання акцій, облігацій та інших цінних паперів), а також підприємствами й організаціями не­державної форми власності.

Державні інвестиції здійснюються республіканськими, ре­гіональними та місцевими органами влади за рахунок засобів бюджетів, позабюджетних фондів і позикових засобів.

Іноземні інвестиції здійснюються іноземними громадяна­ми, юридичними особами та державами.

Спільні інвестиції - це вкладення суб'єктів даної країни й іноземних держав.

Нерухомість є одним з найважливіших об'єктів інвестицій. Дохід від прямих інвестицій в об'єкти нерухомості та цінні папери, забезпечені нерухомістю, при ефективному уп­равлінні може перевищувати відсотки на позичковий капітал і дохід по інших цінних паперах. При цьому купівля об'єктів нерухомості, як засобів забезпечення зобов'язань, вельми приваблива для інвесторів, оскільки об'єкти нерухомості є реальним активом і мають більшу надійність, оскільки більш "прозорі" для оцінки ризиків і розрахунків прибутковості.

Суб'єктами інвестиційної діяльності у сфері нерухомості є всі учасники реалізації інвестиційних проектів: інвестори, забу­довники, виконавці робіт, користувачі об'єктів нерухомості, постачальники, банківські, страхові та посередницькі органі­зації, фонди тощо.

Інвестори - фізичні та юридичні особи, що здійснюють вкладення власних, позикових й залучених засобів у формі інвестицій в об'єкти нерухомості та забезпечують їх цільове використання.

Як інвестори можуть виступати:

< уряд і суб'єкти країни в особі органів, уповноважених управляти державним майном або наділені майновими правами;

< органи місцевого самоврядування, муніципалітети в особі органів і служб, на те уповноважених у законо­давчому порядку;

< підприємницькі об'єднання, організації та інші юри­дичні особи;

< спільні організації;

< зарубіжні організації й інші юридичні особи;

< вітчизняні та зарубіжні фізичні особи;

< іноземні держави в особі органів, що уповноважені їх урядами;

< міжнародні організації.

Щоб реалізувати інвестиційні проекти у сфері нерухомості, необхідні: розробка техніко-економічних обґрунтовувань, проведення інженерних досліджень, розробка проектної доку­ментації на будівництво та зведення будівель і споруд, проведення робіт з реконструкції, укладання договорів з підряд­ними будівельно-монтажними організаціями на здійснення будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних робіт тощо. Інвестори можуть здійснювати функції замовника самостійно через відповідні служби або через посередників - юридичних або фізичних осіб, що наділені необхідними правами розпо­рядження інвестиціями в межах, визначених інвестором.

Виконавцями робіт при реалізації інвестиційних проектів у сфері нерухомості виступають дослідницькі, проектно-буді­вельні, пусконалагоджувальні та інші організації, що вико­нують роботи з інженерних й інженерно-геологічних досліджень, проектування будівель і споруд, їх зведення, освоєння виробничих потужностей.

До виконавців відносять й інжинірингові фірми, які не ма­ють власних виробничих потужностей, але мають фахівців-менеджерів і виступають як генеральні підрядчики з реалізації інвестиційних проектів, залучаючи для виконання робіт буді­вельні, монтажні та інші організації на умовах субпідряду. Фахівці-менеджери формують та реалізовують організацій­ний план здійснення всіх робіт у межах інвестиційного проек­ту, забезпечують ув'язку робіт всіх організацій, залучених до будівництва.

Здійснення інвестиційних проектів у сфері нерухомості зв'язано з використанням великого обсягу будівельних мате­ріалів, конструкцій, виробів, технологічного устаткування, в тому числі нестандартного, електровиробів, кабельної про­дукції, труб, прокату металів. Тому важливими учасниками інвестиційних проектів є постачальники зазначеної продукції та їх дилери.

Велику групу суб'єктів інвестиційної діяльності у сфері не­рухомості складають так звані інституційні інвестори, до яких належать: страхові та інвестиційні компанії, житлові коопера­тиви, пайові інвестиційні фонди, фонди індивідуального жит­лового будівництва тощо. Призначення вказаних організацій - залучення вільних засобів населення, господарюючих суб'єктів і спрямування їх з метою інвестування.

Сукупність намірів і практичних дій з метою здійснення інвестиційних вкладень в об'єкти нерухомості та забезпечен­ня заданих фінансово-економічних, виробничих й соціальних результатів є інвестиційним проектом.

Інвестиції в нерухомість за видами активів, в які вони вкла­даються, підрозділяють на реальні, фінансові та інвестиції в нематеріальні активи. У вітчизняній економіці переважають реальні інвестиції. В країнах з розвинутою ринковою еконо­мікою велику роль відіграють фінансові інвестиції, пов'язані з придбанням, формуванням портфеля цінних паперів та їх реалізацією, купівлею і реалізацією фінансових зобов'язань, а також з випуском й реалізацією цінних паперів. Фінансові інвестиції поділяють на прямі (акції, облігації, векселі та інші цінні папери) й непрямі (трастове пасивне інвестування тощо).

Фінансове інвестування в житлові цінні папери, забезпе­чені об'єктами нерухомості або іпотечними кредитами (застаними), є опосередкованим інвестуванням. Житлові фінансові інвестиції в більшості своїй доповнюють реальні інвестиції, тобто більшість інвестицій зрештою стає реальною, пройшовшими технологічне коло.

До інвестицій в нематеріальні активи відносять вкладення на придбання майнових прав і прав володіння земельними ділянками, лісовими масивами та іншими об'єктами нерухо­мості.

Залежно від напрямів вкладень інвестицій, мети їх реалі­зації інвестиційні проекти у сфері нерухомості класифікують як житлові, виробничі, комерційні, фінансові, екологічні та ін. До екологічних відносять проекти, результатом яких є створення природоохоронних об'єктів, поліпшення пара­метрів діючих підприємств і т.д.

Інвестування нерухомості - це придбання конкретного об’єкта нерухомості або житлових інвестиційних інструментів зметою отримання прибутку. Будь-який об'єкт нерухомості в ринковій системі з розвинутою економікою й сформованим (шиком - це не лише стабільний актив, але й нерухомість, що приносить дохід. Існує декілька теорій, згідно з якими придбання житла в особисту власність також розглядається як інвестиційне вкладення в нерухомість, що приносить дохід. Дійсно, в країнах з ринковою економікою, будь-який об'єкт нерухомості дає приріст вартості (капіталу) в часі та прино­сить постійний дохід власнику. Таким чином, конкретний об'єкт нерухомості є інвестиційним інструментом, аналогіч­ним акціям, облігаціям й іншим цінним паперам.

В Україні на фоні бурхливого розвитку ринку державних і корпоративних цінних паперів дотепер не сформувалися інве­стиційні інститути, що забезпечують ліквідність та відкритість ринку, з одного боку, і залучення заощаджень громадян для інвестицій у нерухомість, з іншого. Тому дер­жавна політика на ринку нерухомості, спрямована на збільшення доходів від використання нерухомого майна, по­кликана забезпечити залучення колективних інвестицій в не­рухомість за умови створення системи ефективного захисту прав вкладників, що дозволить відновити довір'я до інвести­ційних інститутів.

Основними інструментами такої політики повинні стати жорстке регулювання діяльності інститутів, що здійснюють інвестування в нерухомість, і обов'язкове, нормативно закріп­лене розкриття інформації про діяльність інвестиційних інсти­тутів й інших професійних учасників ринку.

Інвестиції в нерухомість можуть здійснюватися шляхом прямого придбання об'єкта нерухомості або прав на нього з метою подальшого розвитку; купівлею будівель і споруд з метою їх експлуатації та отримання доходу.

Інвестування в нерухомість здійснюється за допомогою різноманітних інвестиційних інструментів і технологій. Найбільш широко застосовуються: власний та позичковий капітал, іпотека, боргові зобов'язання, взаємно-пайові фонди. Проте постійно йде пошук нових шляхів й форм у цій галузі. Функція фінансування - переміщення фінансових ресурсів від джерел фінансування до кінцевих інвесторів реальних інвестицій - є однією з основних в системі інвестування у сфері нерухомості.

В країнах з розвинутою ринковою економікою терміни "інвестування" та "фінансування" часто вживаються в одна­ковому значенні.

Відмінною рисою вкладення інвестицій в нерухомість на сучасному етапі є велика інтегрованість в загальний кредитно-інвестиційний сектор.

Фінансування об'єктів нерухомості за допомогою лише класного капіталу (або непозичкових засобів): розрахунок покупця та продавця при здійсненні операції за рахунок тільки власних засобів - здійснюється досить рідко. Фінансу­вання об'єктів нерухомості за рахунок виключно позичково­го капіталу відноситься більшою мірою до спеціальних видів фінансування (будівельні кредити, різні види муніципального фінансування), які вимагають особливих технологій фінансу­вання, кредитування й страхування. При цьому сама позичко­ва форма може мати складну структуру, що складається з ряду кредитів і позик. Фінансування придбання населенням житла за допомогою лише позичкових засобів також є досить рідкісним й вимагає додаткового страхування або іншого додаткового забезпечення.

Основна форма вкладення інвестицій в об'єкти нерухо­мості - змішане фінансування. При цьому позичковий капітал також може складатися з кількох видів кредитів або позик. Власний капітал може бути внесений одноразово, наприклад уформі пайової участі, а може нагромаджуватися за рахунок різних систем заощаджень, житлових кооперативів, страхо­вих полісів, різних рахунків, продажу наявного майна та інших зовнішніх джерел накопичень.

Таким чином, інвестування об'єктів нерухомості в ук­раїнській економіці, особливо в пореформенний період відіграватиме значну роль в економічному зростанні, яке спо­стерігається протягом останніх років.

Дата добавления: 2015-11-03