Основні розрахункові операції

При використанні порівняльного (ринкового) підходу спо­чатку підбирають об'єкт нерухомості аналогічний оцінюва­ному, з відомою ринковою ціною; після порівняння їх техні­ко-економічних параметрів фіксуються відмінності та вно­сяться відповідні поправки у вартісному вигляді, визначаєть­ся базова вартість. Оскільки не існує двох абсолютно однако­вих об'єктів нерухомості за усіма даними параметрами, вини­кає необхідність коректування цін продажу об'єктів зіставлен­ня.

Таким чином, вартість об'єкта нерухомості, визначена да­ним методом дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з поправками, що враховують його відмінність від оцінюваного об'єкта:

А=Ц_п ± ∑К_КОр,

де Ц_п - продажна ціна аналогічного об'єкта (сукупності однорідних аналогів); К_ко - сума поправочних корек­тувань.

Загальний алгоритм використання порівняльного методу при оцінці об'єктів нерухомості відмінний від попередньо розглянутих нами алгоритмів витратного та дохідного ме­тодів оцінки (рис. 7.1).

Рис. 7.1 Загальний алгоритм розрахунків за умов по­рівняльного методу

Розглянемо послідовно основні операції розрахунку:

1. Збір порівняльних даних.

Оцінювач збирає максимально можливу кількість інфор­мації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості. Джерела­ми інформації можуть слугувати: власне досьє оцінювача; Internet, BBS, електронна база даних; ріелтерські фірми; досьє брокерів з нерухомості; нотаріуси; архіви кредитних установ (іпотечні банки); страхові компанії; будівельно-інвестиційні компанії; регіональні відділення ФДМУ тощо.

2. Вивчення угод.

Оцінювач повинен бути впевнений, що операція відбулася між двома незалежними сторонами та на сплачену ціну не вплинули ніякі чинники, в тому числі й родинні відносини між сторонами.

3. Тимчасові корегування.

Досить часто оцінювач має в своєму розпорядженні інфор­мацію про операції, які відбулися кілька років тому. В умовах економіки з високим рівнем інфляції потрібно знати точну дату операції, щоб внести поправки при аналізі даних.

4. Коригування за відмінностями порівнюваних об'єктів не­рухомості.

Як вже було сказано, в реальній практиці важко знайти аб­солютно схожі об'єкти нерухомості за розміром, місцем роз­ташування, конструкцією, плануванням та іншими парамет­рами. В цій ситуації оцінювач повинен керуватися принци­пом, що будь-яка інформація краще, ніж її відсутність. Вихо­дячи з природи й власного досвіду оцінювач визначає відмінності між порівнюваними об'єктами нерухомості, вира­жає їх в тій або іншій формі.

5. Винесення рішення щодо вартості об'єкта нерухомості.

На основі результатів, отриманих на попередньому етапі обчислюється вартість об'єкта нерухомості шляхом розрахун­ку середнього арифметичного підсумків, отриманих по кож­ному із порівнюваних об'єктів за допомогою коректувань. Слід пям'ятати, що існує небезпека прийти до неправильного висновку про вартість об'єкта нерухомості, якщо об'єкти для зіставлення спочатку були обрані як не аналогічні за більшістю параметрів.

ТЕМА 8. ДЖЕРЕЛА ФІНАНСУВАННЯ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Фінансові ресурси - це грошові кошти, що є у розпоряд­женні підприємницької організації та призначені для здійснення поточних витрат і витрат з розширеного відтво­рювання, виконання фінансових зобов'язань й економічного стимулювання працюючих. Фінансові ресурси спрямовують також на розвиток об'єктів невиробничої сфери, споживання, накопичення, до спеціальних резервних фондів тощо.

Фінансові ресурси формуються за рахунок цілого ряду джерел. Розрізняють дві групи джерел на основі права влас­ності: власні та запозичені. Можлива більш детальна класи­фікація: власні й прирівняні до них засоби; ресурси, мобілізо­вані на фінансовому ринку; грошові надходження в порядку перерозподілу.

До власних джерел фінансування відносять:

- амортизаційні відрахування, що спрямовані підприєм­ницькою організацією на просте відтворювання основ­них фондів;

- засоби, залучені в результаті випуску та подальшого продажу акцій;

- відрахування від прибутку, що залишаються у розпо­рядженні організації (чистий прибуток), й спрямову­ються на приріст оборотного та основного капіталу;

- суми, що виплатили страхові компанії чи установи у вигляді відшкодування збитку від стихійних лих;

- засоби, що виділяються вищестоящими холдинговими, акціонерними компаніями, фінансово-промисловими групами на безповоротній основі;

- добродійні внески та ін.

Частка власних засобів становить на цей час близько 80% усіх засобів. Основним джерелом інвестування у складі внутрішніх засобів є амортизація, її частка коливається від 70 до 93% (в середньому по підприємницькому сектору).

До зовнішніх джерел фінансування належать:

< асигнування державних і місцевих бюджетів, різних фондів підтримки підприємництва, що надаються на безвідплатній основі;

< іноземні інвестиції, що надаються у формі фінансового паю або іншої матеріальної або нематеріальної участі у статутному капіталі спільних підприємств, а також у формі прямих вкладень міжнародних організацій;

< різні форми позикових засобів, у тому числі кредити, що надаються державою та фондами підтримки підприємництва на зворотній основі (у тому числі на пільгових умовах);

< кредити банків, інвестиційних фондів і компаній. Залучення кредитних ресурсів розширює можливості підприємницької організації, сприяє зростанню віддачі влас­ного капіталу.

Дата добавления: 2015-11-03