Тема 6. Дохідний підхід до оцінки об'єктів нерухомості

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів най­більш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепро­дажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіта­лізація доходу та дисконтування грошового потоку.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідацій­на вартість, вартість ліквідації тощо.

Дохідний підхід на відміну від ринкового та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з погляду інвестора. Об'єкт нерухомості в цьому випадку роз­глядається тільки як джерело доходу. До недоліків даного підходу відноситься побудова всіх розрахунків на основі про­гнозованих даних і попередніх висновків експертів. Вартість об'єктів нерухомості, що приносять дохід визначається вели­чиною доходу яку даний об'єкт, як очікується, приноситиме в процесі всього терміну свого економічного життя.

Економічний зміст дохідного підходу

Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків при використанні прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій (рис. 6.1):

Рис. 6.1 Алгоритм розрахунків дохідного підходу

1. Визначення майбутнього валового доходу. Ґрунтуючись на даних річних балансових звітів та звітів про фінансові ре­зультати підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід.

2. Вирахування операційних витрат. Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Даний вид витрат показує витрати, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отриман­ня валового доходу.

Операційні витрати прийнято поділяти:

< на умовно-постійні, не залежні від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (податок на майно, страхові вне­ски тощо);

< умовно-змінні, що змінюються залежно від ступеня ви­користання та завантаження об'єкта (плата за кому­нальні послуги, прибирання, вивіз сміття);

< резерви заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних й інтер’єрних), особливо тих, які найбільш схильні до зносу (наприк­лад, покрівля, сантехніка, ліфтове устаткування).

3. Розрахунок й коректування чистого (операційного) до­ходу. Коректування чистого доходу залежить від підприємця. Припустимо, 70% доходу буде витрачено на орендну плату та інші виробничі витрати, тоді підприємець може отримати у вигляді винагороди до 30% від валового доходу. За високого рівня конкуренції дохід підприємця може скоротитися.

4. Оцінка й мультиплікатор гудвіл (Оксфордський словник англійської мови визначає гудвіл як "привілеї, передавані продавцем бізнесу покупцю; список клієнтів або покупців, що визнається як окремий елемент вартості бізнесу". Міжнарод­ний комітет із стандартів бухгалтерського обліку вважає, що гудвіл -це "різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого й ринковою ціною його активів". Обидва визначення характе­ризують додаткову вартість, отриману в результаті індивіду­альних особливостей ведення бізнесу та додану до вартості оцінюваної нерухомості).

Щоб визначити вартість гудвілу потенційного власника, оцінювач повинен виконати ряд операцій (рис. 6.2).

Рис. 6.2 Порядок визначення вартості гудвілу потенційного власника

5. Визначення остаточної вартості нерухомості. При цьому можуть використовуватися методи: капіталізації доходів (ме­тод прямої капіталізації); дисконтованих грошових потоків і техніка залишку.

Дата добавления: 2015-11-03