Види вартості об'єктів нерухомості

Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну та вартість (рис. 4.1).

Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної операції купівлі-продажу, що відбулася. Оскільки ціна в будь-якій ре­альній передбачуваній операції пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, досить часто ці терміни використовують як си­ноніми.

Рис. 4.1 Вартість, ціна й затрати

Ціна операції може значно відрізнятися від ринкової вар­тості. Ця різниця, залежить від ряду причин, наприклад, наявності аналогів або стабільності ринку.

Вартість - це грошовий еквівалент власності.

Ринкова вартість об'єкта нерухомості - це найвірогідніша ціна, за якою він може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції.

Таким чином ринкова вартість є предметом торгу і може як підвищуватися, так і знижуватися.

Поняття вартості об'єкта нерухомості може розглядатися з різних позицій. Так розрізняють ринкову вартість, вартість заміщення, споживчу, відновну, інвестиційну, страхову, вартість оподаткування, ліквідаційну, первинну, залишкову, заставну, вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства й об'єкта нерухомості при існуючому використанні тощо.

Споживча вартість (вартість при існуючому викорис­танні) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкрет­ного власника, який не збирається виставляти його на ринок.

Відновна вартість визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта. Тут використовуються такі ж архітектурні рішення, застосову­ються аналогічні будівельні конструкції та матеріали, навіть якість будівельно-монтажних робіт, так само відтворюються моральний знос і недоліки архітектурних рішень відтворюва­ного об'єкта.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта нерухомості, корисність якого еквівалентна корисності оцінюваного об'єкта, але збудовано­го в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів прогресивних матеріалів і конструкцій, л також сучасного устаткування.

Інвестиційна вартість - ціна об'єкта нерухомості, що виз­начається виходячи з його прибутковості для конкретної осо­би для досягнення заданої інвестиційної мети. Інвестиційна вартість розраховується виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації, й може бути як більшою, так і меншою за його ринкову вартість. Даний вид вартості носить суб'єктивний характер.

Вартість страхування об'єктів нерухомості розраховуєть­ся на основі відновної вартості або вартості заміщення об'єк­та, що знаходиться під загрозою знищення (або руйнування). На базі вартості страхування об'єкта визначаються суми страховок, виплати та відсотки.

Вартість оподаткування об'єктів нерухомості майна юри­дичних і фізичних осіб визначається акредитованими норма­ми при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості об'єкта нерухо­мості. В даний час така оцінка об'єктів нерухомості здійснюється за нормативною методикою з урахуванням інвентаризаційної вартості об'єкта нерухомості та базується на відновній вартості.

Ліквідаційна вартість визначається, якщо об'єкт нерухо­мості повинен бути відчужений у строк менший за звичайний термін служби аналогічних об'єктів і є чистою грошовою су­мою, яку власник об'єкта нерухомості може отримати при його ліквідації або примусовому продажу.

Вартість утилізації є чистою грошовою сумою, яку влас­ник об'єкта нерухомості може отримати при повній ліквідації останнього.

Первинна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витра­ти на придбання або створення об'єкта на момент початку його використовування.

Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.

Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продов­женні форми його функціонування в умовах можливого про­дажу на ринку.

Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майно­вого комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування виробництва, яке сформувалося[2].

Заставна вартість - вартість з метою забезпечення кредиту.

Вартість спеціалізованих об'єктів - вартість об'єктів, які через свої специфічні особливості не можуть бути продані на ринку.

Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування та розпорядження об'єктом.

4.3. Принципи та етапи оцінки.

В Україні оцінка майна проводиться з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Процес оцінки об'єктів нерухомості можна розділити на шість етапів.

1 етап - визначення завдання та укладання договору.

2 етап - план оцінки.

3 етап – збір і підтвердження інформації.

4 етап – вибір методу оцінки.

5 етап – узгодження результатів оцінки, які зроблені різними методами.

6 етап – звіт про результати оцінки.

Для проведення оцінки майна в Україні застосовують такі основні методичні підходи: витратний, дохідний та порівняльний.

Дата добавления: 2015-11-03