Іпотечний ринок

Модель іпотечного ринку можна будувати виходячи зі схем іпотечного кредитування: це буде або однорівневий іпо­течний ринок, або дворівневий. Розглянемо модель дворівне­вого іпотечного ринку, яка залучає більше число учасників і складніша в організації, але більш ефективно діє.

Іпотечний ринок представлений трьома взаємозв'язаними ринками:

1. Ринок іпотечних кредитів (первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора та позичальника, між якими виникають зобов'язання, визначені договором іпотеч­ного кредитування. Учасниками первинного ринку виступають громадяни й іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, що надають громадянам кредити під заставу неру­хомості (рис. 9.6). Якщо кредитором є банк, то для нього важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які він може видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам (для вирішення цього зав­дання організовується вторинний іпотечний ринок).

Рис. 9.6 Ринок іпотечних кредитів

В межах ринку іпотечних кредитів термін "іпотека" озна­чає заставу об'єкта нерухомості з метою отримання іпотечно­го кредиту, при цьому об'єкт нерухомості, як правило, зали­шається у власності позичальника та у разі неплатоспромож­ності заставника вимоги кредитора погашаються з виручки від продажу цього об'єкта нерухомості або шляхом його пе­реходу у власність кредитора.

Таким чином, первинний ринок є частиною іпотечного ринку, яка охоплює всю сукупність діяльності заставодержа­телів (кредиторів) і заставників (позичальників), які вступа­ють у відповідні зобов'язальні відносини.

2. Ринок іпотечних цінних паперів (вторинний іпотечний ринок).

На цьому ринку здійснюється продаж застав за вже нада­ними іпотечними кредитами. Організація, що надала кредит під заставу об'єктів нерухомості, випускає цінні папери, забез­печені заставами, й пізніше продає їх іншим інвесторам.

Таким чином, на вторинному іпотечному ринку відбу­вається формування сукупного кредитного портфеля іпотеч­ної системи за рахунок трансформації прав за зобов'язаннями і договорами про іпотеку (застав) у знеособлені цінні папери і розміщення їх серед довгострокових інвесторів. На ринку іпотечних цінних паперів "іпотека" розглядається вже як за­става, що засвідчує права заставодержателя на об'єкт нерухо­мості, і вільно обертається на ринку.

Вторинний іпотечний ринок зв'язує позичальника і креди­тора на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акуму­ляцію грошових коштів і направляючи фінансові потоки в іпотечні кредити.

Щоб іпотечні цінні папери могли отримати правовий ста­тус обігу на іпотечному ринку, вони повинні відповідати та­ким вимогам:

< обертатися (здатність купувати і продаватися на рин­ку нерухомості). Будучи оборотоздатним цінним папе­ром, застава передається шляхом здійснення чергово­го передавального напису (потрібна лише подальша державна реєстрація передачі);

< доступність для цивільного обороту (можливість бути об'єктом операцій з нерухомістю);

< стандартність (форми і зміст);

< документальність (наявність всіх передбачених законо­давством реквізитів);

< регулювання і визнання державою;

< ліквідність.

Ринок іпотечних цінних паперів теж ділиться на первинний і вторинний.

На первинному ринку - здійснюється початкове розміщен­ня іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона виникнення застав, забезпечених нерухомістю, пов'я­зана із створенням умов надання значному числу інвесторів можливості отримання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і надання майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів слід вважати: перетворення майнових прав на нерухомість застав­ника в ліквідну (грошову) форму; можливість їх використову­вання як заставу під іпотечний кредит.

Загальна схема організації роботи по випуску іпотечних облігацій виглядає таким чином:

1. Емітент формує пул застав.

2. Емітент оформляє бланковий передавальний напис на заставі, після чого передає всі документи по пулу іпотек депозитарію для перевірки, сертифікації і подальшого зберігання протягом всього терміну дії пулу. Висновок по перевірці де­позитарію передає іпотечному агентству, що діє в рамках да­ної схеми (або емітенту). Емітент також направляє пакет до­кументів для оформлення гарантії (список іпотечних позик, що становлять пул; проспект емісії цінних паперів; висновок документального хранителя по позиках) на розгляд і затвер­дження в агентство по іпотечному кредитуванню.

3. Агентство іпотечного кредитування перевіряє отримані документи і, якщо вони відповідають необхідним критеріям, перекладає право вимоги за іпотекою, що становить пул, на себе і видає гарантію на цінні папери, що випускаються. При цьому емітент зобов'язаний обслуговувати пул, для чого агентство укладає з ним договір на обслуговування і дові­реність.

4. Емітент публікує проспект емісії і розміщує цінні папери. При розміщенні в реєстрі, що ведеться реєстратором, відкри­ваються рахунки власників із зарахуванням на них цінних паперів.

5. В ході дії пулу емітент веде обслуговування іпотеки, що становить пул, облік і контроль платежів позичальників, аку­мулює дані платежі, переоформляє застави, іпотечні догово­ри.

6. Всі платежі від позичальників по іпотеці перераховують­ся на спеціальні рахунки, списання з яких проводяться тільки у визначених випадках: на оплату гарантії агентства по іпо­течному кредитуванню, для компенсації послуг, задіяних у схемі учасників і на виплату відсотків і основної суми боргу за облігаціями.

Дана схема випуску облігацій припускає передачу прав вимоги за іпотечними кредитами від емітента до агентства іпотечного кредитування на весь час дії пулу. В договорі може бути закріплено право агентства повернути емітенту застави від пулу при неплатоспроможності позичальників за іпотекою. При цьому агентство наділяє емітента повноважен­нями обслуговування іпотечних кредитів, що становлять пул, на підставі агентської угоди.

Вторинний ринок іпотечних цінних паперів - це ринок, на якому відбувається їх оборот. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їх ліквідності і попит на іпотечні цінні папери. Стимулюван­ня операцій на вторинному ринку припускає такі дії креди­торів, як видача поручительств за позичальників за кредита­ми, що переуступаються і довірче управління правами вимо­ги за іпотечними кредитами.

3. Ринок нерухомості. На цьому ринку відбуваються опе­рації з конкретними об'єктами, зокрема купівля-продаж об'єктів нерухомості, подальша застава яких забезпечує по­дальше функціонування первинного і вторинного іпотечних ринків (рис. 9.7).

Розглянемо взаємодію первинного і вторинного іпотечних ринків, а також ринку нерухомості. Потенційний позичаль­ник звертається до іпотечного банку за кредитом. У клієнта є певні вимоги до об'єкта нерухомості. На підставі наданої по­зичальником і перевіреної співробітниками банку інформації про доходи робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту і графіка щомісячних платежів, про­водиться підбір об'єкта нерухомості. При ухваленні банком позитивного рішення про видачу кредиту:

Рис.9.7 Ринок нерухомості

Між банком і позичальником укладається кредитний договір, а потім договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості.

Між банком і позичальником укладається договір іпотечного кредитування.

Позичальник страхує власне життя, об'єкт нерухомості і право власності на нього.

Іпотечне агентство також можепроводити розрахунок суми кредиту і платежів, аналізувати можливість придбання позичальником об'єкта нерухомості. В цьому випадку кре­дитний договір і договір іпотечного кредитування також ук­идаються з банком, але через деякий час агентство викупає дану заставу і виводить її на рівень ринку іпотечних цінних паперів.

Таким чином, банк створює первинний ринок цінних па­перів. Він може зберігати видані застави у власному портфелі пінних паперів або продати їх іншим інвесторам. При цьому інвестори створюють вторинний ринок застав. Купуючи застави, інвестори забезпечують банки додатковими грошови­ми коштами для надання нових кредитів. Працюючі на вто­ринному ринку компанії також можуть зберігати іпотечні кредити у власному інвестиційному портфелі або випускати цінні папери, забезпечені заставами.

Покупцями вказаних цінних паперів можуть виступати комерційні банки, інвестиційні і пенсійні фундації, компанії страховок. При цьому емітент таких цінних паперів гарантує їх утримувачам своєчасні щомісячні виплати відсотків і ос­новної частини боргу.

Коли банки надають громадянам нові кредити під заставу об'єктів нерухомості, спираючись на фінансові ресурси, мобі­лізовані на вторинному ринку, цикл повторюється.

Таким чином, при взаємодії всіх вказаних вище ринків відбувається повний життєвий цикл іпотечної застави, а ри­нок нерухомості є стартовою точкою іпотеки, оскільки саме на ньому відбувається вкладення грошових коштів, що закла­даються згодом у об'єкт нерухомості.

Для вдосконалення системи іпотечного ринку в Україні необхідно:

< створення дієвих механізмів взаємодії всіх учасників регіональних іпотечних ринків шляхом їх об'єднання в рамках некомерційних організацій;

< реалізація бюджетної політики, направленої на стиму­лювання активності всіх учасників іпотечного ринку;

< вдосконалення правової і нормативної бази на регіо­нальному рівні і надання підтримки, а в необхідних ви­падках - ініціатива регіонів з метою вдосконалення правової і нормативної бази федерального рівня;

< створення механізмів взаємодії регіональних іпотечних ринків.

Дата добавления: 2015-11-03