Тема 9. Житлове інвестування

Житлове інвестування - це самостійний вид інвестування, що включає інструменти та технології накопичення, пере­міщення засобів, фінансові джерела, фінансових інвесторів і посередників, первинний та вторинний ринки іпотечних кре­дитів з утворенням нових інвестиційних джерел, інститути й інструменти інвестування, фінансування та кредитування, емісійні інститути, об'єднані однією метою - створення інве­стиційного капіталу й інвестування в реальні житлові активи.

Основні схеми житлового інвестування та іпотечного кредитування

В сучасному світі склалися три основні схеми житлового інвестування (рис.9.1). Розглянемо їх докладніше.

Рис. 9.1 Класичні схеми житлового інвестування

Однорівнева схема іпотечного кредитування (німецька модель). В даній моделі виділяють два загальні типи схем кре­дитування: зв'язок позичальника та кредитора за допомогою іпотечних банків й позиково-ощадних установ. Кількість об­слуговуючих організацій тут, як правило, мінімальна, пред­ставлена лише страховою організацією (рис. 9.2). Термін кре­дитування складає від 10 до 12 років. Усі ставки та виплати кредиту є фіксованими й рівномірними

Рис. 9.2 Рух фінансових потоків за однорівневої систе­ми іпотечного кредитування:

1 - накопичувальний вклад;

2 - іпотечний кредит;

3 - оплата житла за договором купівлі-продажу чи договором підряду (власний та залучений капітал);

4 - повернення іпотечного кредиту та процентів за ним;

5 - страхова премія за договором страхування закладеного майна;

6 - дохід від продажу цінних паперів (закладних);

7 - дохід за цінними паперами (закладними) та їх погашення.

При реалізації даної моделі передбачено укладання таких неповних видів договорів:

- між позичальником і кредитором - договір про нако­пичувальний житловий внесок і потім - кредитний до­говір і договір про іпотеку;

- між позичальником та страховою компанією - договір страхування закладеного житла;

- між позичальником і продавцем житла - Договір купівлі-продажу житла.

Проблема ресурсного забезпечення кредитів розв'язується іпотечними банками таким чином: крім короткострокових засобів (депозитних внесків громадян, позик, засобів на ра­хунках громадян), залучаються й довгострокові грошові ре­сурси, отримані за рахунок довгострокових позик, продажу класних цінних паперів (облігацій, сертифікатів й інших, за­безпечених виданими кредитами).

Для кредитора можливе рефінансування іпотечних кре­дитів за рахунок випуску цінних паперів - заставних листів і тим самим - мінімізація можливих ризиків. Відсоток виплати доходу за заставними листами практично відповідає відсотку «а іпотечним кредитом з невеликою різницею на покриття нитрат і отримання прибутку. Крім того, кредитор регулює весь процес іпотечного кредитування позичальника, виходя­чи лише з власних інтересів. Цим пояснюється можливість позичальника отримати низький відсоток і здешевити іпотеч­ний кредит.

Відзначимо, що кредитна установа не може здійснювати жодних активних операцій, окрім надання кредитів вкладни­кам. Тим самим знижується ризикованість іпотечних кре­дитів, бо вони видаються позичальникам, які формально підтвердили свою кредитоспроможність, а також здатність протягом тривалого терміну щомісячно здійснювати фіксо­вані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за іпо­течними кредитами.

Позиково-ощадні установи з'явилися наприкінці XVIII ст. в німецьких шахтарських селищах з такої причини: якщо для будівництва одного будинку було потрібно 10 000 грошових одиниць, а кожний бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то житло він міг побуду­вати лише через 10 років. При об'єднанні заощаджень десяти таких бажаючих один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т.д.

За браком коштів для видачі іпотечних кредитів позиково-ощадна установа використовує внутрішні системи накопичен­ня частини капіталу самим позичальником. При цьому креди­тор має право використовувати дані грошові ресурси у своїй діяльності. Для позичальника також вигідна така схема відно­син, оскільки його участь в роботі кредитної установи є до­датковою гарантією майбутнього кредиту.

При взаємодії з позиково-ощадною установою позичаль­ник накопичує первинний (власний) капітал, який є обов'яз­ковою умовою видачі іпотечного кредиту (позикового ка­піталу).

Позичальник щомісячно вносить певну частину обумовле­ної суми. Коли загальна сума внесків плюс відсотки з капіта­лу досягає 40-50% обумовленої суми, позичальник одержує від банку всю суму, причому недостаючі 50-60% він одержує в кредит на термін близько 12 років під порівняно низькі відсотки (5-6%) річних). Процентна ставка в період накопи­чення коливається від 2,5 до 4,5%.

Останнім часом в Європі посилилася тенденція об'єднання декількох кредитних установ з використанням єдиної техно­логії роботи з позичальником, що призводить до збільшення термінів кредитування. Пояснимо це на прикладі. У випадку об'єднання інтересів іпотечного банку та позиково-ощадної установи позичальник бере одночасно "два кредити", які га­сить послідовно: спочатку - кредит позиково-ощадної уста­нови (протягом перших 12-14 років), пізніше - іпотечного банку.

< Дворівнева схема іпотечного кредитування (амери­канська модель). В цій моделі, окрім позичальника та кредитора, беруть участь посередник (іпотечне агент­ство) або учасник фінансового ринку (іпотечна фінан­сово-інвестиційна компанія), які діють на вторинному ринку заставних.

Дата добавления: 2015-11-03