Метод дисконтированного денежного потока

Метод дисконтированного денежного потока используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможная дальнейшая перепродажа (реверсия) собственности.Метод применим к денежным потокам любого вида и является универсальным.

Расчеты по методу ДДП можно разделить на четы­ре основных этапа:

1) составляется прогноз потока будущих доходов
(расходов) в период владения объектом;

2) рассчитывается стоимость оцениваемого объекта
на конец периода владения, т. е. стоимость предполага­емой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

3) выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

4) производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости
реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Ст-ть недвиж.имущества= Текущая ст-ть периодического потока доходов + + Текущая ст-ть реверсии.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью ме­тода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих де­нежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный. В качестве прогно­зируемой базы может использоваться чистый доход или денежный поток (до или после уплаты налогов). Стоимость перепродажи рассчитывается на основе прогнозирования потока доходов в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капита­лизации. При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятив­ным методом.

Характерным для метода ДДП является учет дина­мики процессов формирования прибыли, когда ее ве­личина не является неизменной, а зависит от меняю­щихся экономических условий, выбора производствен­ной программы, стоимости привлеченного капитала и т. д. При проведении расчетов используются данные как о доходах, так и о затратах, которые также рас­сматриваются в динамике. Таким образом, для приме­нения метода необходимо иметь значительные объемы информации прогнозного характера, в т. ч.:

· прогноз развития экономической ситуации (системы налогов и отчислений, изменений в структуре
цен, инфляции, развития рынков, условий кредитования, процента на капитал и т. д.);

· планируемую программу инвестиций в развитие
предприятия.

Методологически подход к оценке объекта основы­вается на описании и сравнительном анализе затрат и поступлений, связанных с деятельностью данного пред­приятия или операциями с ним, в связи с чем времен­ной период может быть достаточно продолжительным. Оценка объекта по данному методу существенным об­разом зависит от того, как предполагается использо­вать оцениваемый объект.

В основе метода лежит информационная техноло­гия формирования финансовых потоков во времени. Метод является базовым при подготовке и анализе ин­вестиционных проектов, бизнес-планов развития пред­приятия. Важно отметить финансовый аспект анализа и оценки в используемом методе, который состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Метод предполагает определение финансовых потребностей в период при­обретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств. Экономический аспект анализа
и оценки предполагает соизмерение затрат и поступле­ний, формирование на этой основе сравнительных оце­нок экономической эффективности, в качестве которых используются следующие критерии:

· чистая приведенная стоимость (чистый приведенный
доход) как важнейший показатель эффективности
(ЧДД);

· внутренняя норма рентабельности (ВНД);

· срок окупаемости (О),

· коэффициент эффективности (Е).

Глава II – Методология расчета

Дата добавления: 2015-08-17